1.jpg "產(chǎn)城城創(chuàng)-產(chǎn)業(yè)園區(qū)-特色小鎮(zhèn)-公眾號")
夢工場1.jpg "產(chǎn)城城創(chuàng)-產(chǎn)業(yè)園區(qū)-特色小鎮(zhèn)-公眾號")
根據(jù)建部、國家發(fā)改委和財政部《關于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，到2020年，我國將培育1000個左右各具特色，富有活力的特色小鎮(zhèn)?？臻g可謂十分巨大！這吸引了包括大量開發(fā)商在內的各類機構蜂擁而至。
時至今日，一些小鎮(zhèn)已經(jīng)初具樣本意義。然而，更多的小鎮(zhèn)由于當初的冒進徒有虛名，從一開始就跑偏了，甚至開始走向死亡。
01
特色小鎮(zhèn)至少有以下8種死法
成功的企業(yè)都是類似的，失敗的企業(yè)卻各有各的不同。至今，特色小鎮(zhèn)至少已經(jīng)有以下8種死法。
第一種以特色小鎮(zhèn)為名忽悠拿地，最后發(fā)現(xiàn)是不行的
限價之下，不少前期高價拿地的房企十分憂傷，而拿地價格低的房企不僅銷售額猛漲，而且依舊有可觀的利潤。
可是，一二線城市優(yōu)質的土地，已經(jīng)越來越進入肉少狼多的局面，要拿到“低價”地談何容易。特色小鎮(zhèn)熱潮來襲，各地政府大力支持，拿地成本低廉，還有資金扶持和各種優(yōu)惠的政策，一些房企就打著“特色小鎮(zhèn)”的旗號圈地，甚至到處放衛(wèi)星。
最后，這些抱著僥幸心理的房企基本都懵了，因為政府管控很嚴格，沒辦法偷梁換柱搞房地產(chǎn)。由于當初根本就是按“拿地、開發(fā)、銷售”的心思拿的地，小鎮(zhèn)怎么搞，根本就沒有任何想法，自然是趕鴨子上架。
大家熟知的萬科良渚文化村可以說是一個小鎮(zhèn)，作為全國房地產(chǎn)行業(yè)的一個標桿項目，良渚文化村一直都不缺贊美之詞。可是，良渚文化村只有一個產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)。
當然，特色小鎮(zhèn)也需要房地產(chǎn)，不能將妖魔化房地產(chǎn)，畢竟產(chǎn)業(yè)也需要物理空間的承載，要“宜居、宜業(yè)”，乃至“宜游”也需要房子，短期的資金回籠也需要一定比例的房地產(chǎn)，但一開始就抱著按傳統(tǒng)的套路玩的，肯定玩不轉。
第二種傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務半死不活，想死馬當活馬醫(yī)的
融信第四事業(yè)部一年多的時間儲備貨值就達到2000億；剛過去的5月，碧桂園一個月拿下770億，刷新中國房企月度銷售新紀錄……傳統(tǒng)的增量開發(fā)領域，中小房企的生存空間越來越小，特色小鎮(zhèn)是一種嶄新的業(yè)態(tài)，各路開發(fā)商基本還是站在比較接近的位置上，小開發(fā)商也可以做。
于是乎，一些中小房企趁著風口，也轉型干特色小鎮(zhèn)。前兩年明源君就碰到好幾個這樣的中小房企，如今兩年過去了，他們啥也沒干。
他們的失敗是可以預料的，因為在傳統(tǒng)增量開發(fā)市場賺不到錢，轉而想在特色小鎮(zhèn)上撈上一把。其實他們甚至都不清楚特色小鎮(zhèn)到底是什么，還是在用過去的經(jīng)驗、理念做小鎮(zhèn)?；蛘咧皇菍⒃瓉韥淼姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目冠上了一個小鎮(zhèn)的名號而已。有些甚至連房子都沒能夠建起來。
第三種圈上一片風景區(qū)，就敢說自己是特色小鎮(zhèn)的
根據(jù)官方的定義，“特色小鎮(zhèn)”是“具有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內涵、旅游和一定社區(qū)功能的發(fā)展空間平臺”。其既不同于建制鎮(zhèn)、工業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)，又不是四者的簡單疊加。
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可現(xiàn)有的特色小鎮(zhèn)，以及一些規(guī)劃的特色小鎮(zhèn)，不少是走旅游觀光路線的。跟產(chǎn)、城、人和文融合的要求有不小的差距。
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來源：明源地產(chǎn)研究院
比如綠城的農業(yè)小鎮(zhèn)，規(guī)劃面積是三平方公里左右，其中兩平方公里是農業(yè)，一平方公里開發(fā)建設，90%是住宅，預計售價1萬元/平方米，10%是醫(yī)療、教育、餐飲、娛樂和文化等配套設施。
農業(yè)小鎮(zhèn)算比較好一點的了，像上海（樓盤）的“一城九鎮(zhèn)”則是搞西化，打造意大利特色主題（浦江鎮(zhèn)被）、德國特色主題（安亭）等，就是沒有中國本土的特色，這樣的特色不僅難以叫特色，而且令人沮喪。
甚至還有一些房企老總認為，只要在風景區(qū)建幾個酒店，搞些房地產(chǎn)開發(fā)就是特色小鎮(zhèn)了！
第四種身處偏遠四五線城市，也霸王硬上弓干小鎮(zhèn)
近年來，不少地方已陸續(xù)取消GDP考核?？墒?，特色小鎮(zhèn)熱以來，還是有不少地方政府照搬中央關于特色小鎮(zhèn)的參考意見，定時間、定數(shù)量、定投資規(guī)模等。有條件的地方上馬，沒有條件的地方創(chuàng)造條件也要上馬。
一些開發(fā)商投政府所好，以為占了便宜，豈不知在這種產(chǎn)業(yè)薄弱，連現(xiàn)有人口都留不住的城市做特色小鎮(zhèn)，簡直就是自尋死路。前些年貧困縣里報上去的特色小鎮(zhèn)，現(xiàn)在基本都就地趴倒了。
杭州（樓盤）市城市規(guī)劃設計研究院院長華芳將在創(chuàng)建特色小鎮(zhèn)的“社會基礎”中，把經(jīng)濟地位和人均收入，以及“塊狀”產(chǎn)業(yè)放在前三位。特色小鎮(zhèn)更多的是為了彌補大城市、人口過于集中的短板，若缺乏上述條件，特色小鎮(zhèn)就是空中閣樓。
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現(xiàn)在，政府提倡的小鎮(zhèn)建設主要是基于產(chǎn)業(yè)的，跟過去的產(chǎn)業(yè)園區(qū)不太一樣，但內核還是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，比如杭州的西湖云棲小鎮(zhèn)（規(guī)劃面積3.5平方公里、成立一年后，2015年實現(xiàn)了涉云產(chǎn)值近30個億，完成財政總收入2.1個億，累計引進企業(yè)328家，其中涉云企業(yè)達到255家，產(chǎn)業(yè)已經(jīng)覆蓋云計算、大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)金融、移動互聯(lián)網(wǎng)等各個領域），就是主打信息產(chǎn)業(yè)的園區(qū)，因每年的云棲大會而廣為人知，「安防小鎮(zhèn)」則是一個安防產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
第五種沒有事先策劃，拿了地之后規(guī)劃，直接開干
由于一窩蜂的進入，現(xiàn)在干特色小鎮(zhèn)的，基本都選擇性的忽視前期規(guī)劃。而只熱衷于拿到地再說，后續(xù)直接開干，使得特色小鎮(zhèn)的泡沫很大。
俗話說得好，凡事預則立不預則廢。沒有前期的策劃，拿到地之后再請人策劃規(guī)劃，決定項目具體做什么，怎么做，一定是本末倒置的……
即便是增量開發(fā)領域，拿地之前也要先想清楚，區(qū)位的特性是什么，面對的客群是什么，要做什么樣的產(chǎn)品等，否則，地拿錯了一切就錯了。
兩年前，某中小房企老總借著政策的東風，拿了一塊地，成功申報特色小鎮(zhèn)。當時大數(shù)據(jù)十分火，該老總就想整合相關企業(yè)，但最終失敗。
第六種沒有自身特色，只會找別人的小鎮(zhèn)照搬照抄
復制是上規(guī)模最快的方式，這一點在增量開發(fā)領域被用到了極致，有些企業(yè)甚至一張圖紙全國復制。
復制的成本低、風險小，速度快。可是，如果特色小鎮(zhèn)也這么玩的話，那就完了，因為“特”沒有了！
南方某地耗資近10億克隆奧地利的“哈爾施塔”（世界文化遺產(chǎn)，被認為是歐洲最美小鎮(zhèn)之一），最終換來的只是一個普通的景點。這種其實連文旅小鎮(zhèn)都算不上，更別說是特色小鎮(zhèn)。
還有一些小鎮(zhèn)，動不動要學人家引進世界五百強企業(yè)，如此一來，瞬間泯然眾人矣，還有什么特色可言，你后發(fā)力，能干的過產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)完整的前輩？
第七種覺得只要政府大力扶持，就一定能做大做強
全國各地的特色小鎮(zhèn)“遍地開花”，怎么才能讓自己脫穎而出呢？申請成為國家級、國際化的小鎮(zhèn)！
最重要的是，一旦成為“國家級”，就可以獲得各級政府的更大扶持。因此，不少特色小鎮(zhèn)對引進和發(fā)展產(chǎn)業(yè)不怎么熱心，但使出了吃奶了力氣去參評。
顯然，這是典型的空手套白狼。特色小鎮(zhèn)的發(fā)展，固然需要政府扮演引導開發(fā)、制定政策的角色，但企業(yè)才是主角。抱著等、靠、要的思想做特色小鎮(zhèn)，一定是死路一條。浙江某小鎮(zhèn)，前期各種風光，級別很高，可是由于后期管理不善，被連續(xù)降格，最后淪落為一個普通的小鄉(xiāng)村。
第八種走向另一個極端，認為有產(chǎn)業(yè)就一定能干好
如果說，地產(chǎn)是特色小鎮(zhèn)的軀殼，那產(chǎn)業(yè)就是特色小鎮(zhèn)的靈魂?？墒?，光有靈魂，不見得就能做起來。
比如某地盛產(chǎn)小龍蝦，有個房企就想在當?shù)馗阈↓埼r特色小鎮(zhèn)。當前小龍蝦確實一年火過一年。小龍蝦養(yǎng)殖確實也帶動了當?shù)厝说木蜆I(yè)和收入增加。
可是，當前該地的小龍蝦產(chǎn)業(yè)，只是停留在養(yǎng)殖和批發(fā)的階段，且不太具有形成產(chǎn)業(yè)鏈的條件，你怎么搞特色小鎮(zhèn)。
02
搞懂兩大核心邏輯
做特色小鎮(zhèn)就順了
轟轟烈烈做小鎮(zhèn)，做砸的不少，做得好的也有，比如碧桂園惠州（樓盤）潼湖科技小鎮(zhèn)。其將于今年9月份開園，屆時會有20多家上市企業(yè)入住園區(qū)，隨著園區(qū)逐漸開放，首期2平方公里園區(qū)的產(chǎn)值大約會達到150億元左右。
怎么才不會將特色小鎮(zhèn)作死，而是美好地活下去？建議可以說很多，比如要有耐心，不要老想著賺快錢；要先找到魂——產(chǎn)業(yè)；要做好頂層設計，拿好地，設計好相關的開發(fā)模式、盈利模式、運營模式……
以選址為例，特色小鎮(zhèn)要么位于大都市圈，并有軌道交通或城際快速路與主城連接，要么得位于大型旅游目的地，有足夠人流量的支撐。
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比如，東莞（樓盤）松山湖就承接了很多從深圳（樓盤）轉移過去的產(chǎn)業(yè)，較適合打造特色小鎮(zhèn)。再比如嘉興市的南湖基金小鎮(zhèn)，就是為了承接上海金融服務業(yè)轉移的。類似格林尼治小鎮(zhèn)的杭州玉皇山南基金小鎮(zhèn)也是一個很好的例子。
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首先是產(chǎn)業(yè)的生態(tài)邏輯。招商團隊保姆式服務，現(xiàn)在一些產(chǎn)業(yè)園就已經(jīng)干得不錯了。你特色小鎮(zhèn)租金比別人便宜一點，服務更好一點，當?shù)氐恼吒鼉?yōu)惠一點，并不是什么值得夸耀的核心競爭力。打造一個生態(tài)才是！
比如一線城市里的北上深，如果將土地財政去掉，北京（樓盤）、上海的財政收入不如深圳。北京有大量的科研院所、世界五百強企業(yè)，上海有國際化的頂尖資源?？墒牵钲谟蟹浅Ｍ暾漠a(chǎn)業(yè)鏈條，形成了高科技的生態(tài)，這秒殺了北京和上海。
想要做好特色小鎮(zhèn)，同樣要打造一個個小生態(tài)。否則，即便你把世界500強都招來，你的小鎮(zhèn)很可能還是不行，因為沒有生態(tài)是沒法經(jīng)營的。
要打造生態(tài)，要很強的資源整合能力。中城新產(chǎn)業(yè)的劉愛明舉例，為了解決園區(qū)的技術，其自己掏錢引進實驗室，把中科院技術轉移中心弄到深圳，自己運營。碧桂園恒大綠城等甚至自己砸錢進軍高科技行業(yè)！
中城新城業(yè)和碧桂園合作的小鎮(zhèn)，碧桂園是大股東，負責做小鎮(zhèn)；中城新產(chǎn)業(yè)是小股東，負責做科技。為了做成物聯(lián)網(wǎng)的生態(tài)，其打造了物聯(lián)網(wǎng)影響力中心（做媒體、做展覽展銷、做智庫、做協(xié)會）、引入龍頭企業(yè)研發(fā)集群，同時還組建了物聯(lián)網(wǎng)人才中心，很好的形成了一個生態(tài)。
最好還要能幫入駐的客戶賣東西。此前明源君多次說過，房地產(chǎn)離互聯(lián)網(wǎng)尚遠，其實距離科技也還遠。很簡單，現(xiàn)在一線城市5萬一平米的房子和10萬一平米的房子，除了地段不同之外，沒有其他太大的區(qū)別，至于高科技，應用得更是少。將一些高科技產(chǎn)品，應用到增量房地產(chǎn)市場，就是一個既幫助入駐企業(yè)賣東西，又提升房地產(chǎn)科技感的雙贏事情，大家都很開心。
其次是地產(chǎn)的邏輯。如上所說，搞特色小鎮(zhèn)，光想著搞地產(chǎn)開發(fā)銷售，肯定玩不轉，但另一個極端——完全妖魔化房地產(chǎn)，也是行不通的。
特色小鎮(zhèn)里，地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)應該是相輔相成的關系，而不是對立的關系。因為任何一個特色小鎮(zhèn)，想要獲得成功，都應該要在啟動之后不久就具備自我造血的能力——畢竟，政府的補貼終究是有限的。
但是特色小鎮(zhèn)的住宅，不能像其他的住宅一樣，三下五除二就賣光。否則，產(chǎn)業(yè)客戶來了就沒有房子買了，沒辦法安居。即便政府在出讓土地時沒有限制，你也要將房子留著賣給產(chǎn)業(yè)客戶，有多再賣給其他人。這樣，地產(chǎn)既實現(xiàn)了前期資金的回籠，又為產(chǎn)業(yè)提供了服務……
總的來說，要做好特色小鎮(zhèn)首先需要先產(chǎn)業(yè)、后地產(chǎn)；其次強持有、弱銷售；最后輕招商、重生態(tài)。
