園區(qū)綜合體與農(nóng)旅項(xiàng)目如何才能活下去？

    如何才能做到不死？還真沒(méi)有什么神丹妙藥。人間正道是滄桑，最大的捷徑就是不走捷徑。 

1、大策略看市場(chǎng)

    農(nóng)旅項(xiàng)目之所以這么熱，是因?yàn)橛姓咭蛩仳?qū)動(dòng)。企業(yè)向來(lái)對(duì)政策敏感，聞風(fēng)而動(dòng)，無(wú)可厚非。但過(guò)多關(guān)注政策，有時(shí)也容易迷失，何況政策的連續(xù)性并不可靠。政策風(fēng)口效應(yīng)一旦消失，風(fēng)口上的豬就會(huì)摔得很慘。

1.經(jīng)營(yíng)企業(yè)的根本，還是要回到市場(chǎng)這個(gè)基本面上來(lái)。

2.小策略看政策，大策略看市場(chǎng)。

3.必須抓住真風(fēng)口、真行情，莫把流星當(dāng)恒星。

    文旅類(lèi)的田園綜合體的真風(fēng)口、真行情是什么？當(dāng)然是市場(chǎng)，是全民旅游時(shí)代井噴式的消費(fèi)升級(jí)，是全國(guó)各地方興未艾的全域旅游熱潮，田園綜合體是有泡沫的，而全域旅游是沒(méi)有泡沫的。 

2、必須先找魂

先有策劃后有規(guī)劃:策劃的第一步就是定位，包括戰(zhàn)略定位、市場(chǎng)定位、功能定位、產(chǎn)業(yè)定位、形象定位等。定位是一個(gè)系統(tǒng)工程，不是一拍腦門(mén)想出個(gè)漂亮口號(hào)那么簡(jiǎn)單。

定位之后，就是大創(chuàng)意:所謂大創(chuàng)意，就是結(jié)合區(qū)域文化與特色資源，創(chuàng)造性地提出支撐定位的最核心的超級(jí)亮點(diǎn)與引爆點(diǎn)。沒(méi)有大創(chuàng)意，項(xiàng)目策劃就會(huì)流于平庸，往往大而全，滿(mǎn)天星斗沒(méi)有明月。

    有了定位和大創(chuàng)意，之后才是體系化的專(zhuān)業(yè)工作，如產(chǎn)品體系、業(yè)態(tài)組合、開(kāi)發(fā)策略、運(yùn)營(yíng)模式、經(jīng)濟(jì)分析等，這些工作倒相對(duì)容易，當(dāng)然要結(jié)合豐富的經(jīng)驗(yàn)。

    總之，策劃必須以定位和大創(chuàng)意為統(tǒng)領(lǐng)，而不是直接去做那些體系化的專(zhuān)業(yè)工作。這就是“找魂”的奧妙。 

3、資源整合是關(guān)鍵

    農(nóng)旅項(xiàng)目的核心是產(chǎn)業(yè)，是內(nèi)容為王，而不是平臺(tái)為王。策劃好一個(gè)田園綜合體文旅項(xiàng)目，只是萬(wàn)里長(zhǎng)征第一步，后面的資源整合工作更為重要。

農(nóng)旅項(xiàng)目的投資主體本質(zhì)上是運(yùn)營(yíng)商，而不是開(kāi)發(fā)商:運(yùn)營(yíng)商的主要工作就是搭建平臺(tái)、整合資源。資源包括產(chǎn)業(yè)資源、IP資源、運(yùn)營(yíng)資源、渠道資源、人才資源等。整合資源的方式有很多，其中，與相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)的合作最為關(guān)鍵。 

4、長(zhǎng)計(jì)劃短安排

    田園綜合體倡導(dǎo)的是產(chǎn)業(yè)思維，主張去地產(chǎn)思維，但也不能絕對(duì)化。產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)是主與輔的關(guān)系，不是正與邪的關(guān)系，不必把地產(chǎn)妖魔化。 

    一個(gè)成功的田園綜合體和美麗鄉(xiāng)村，應(yīng)該是啟動(dòng)之后不久就具備自我造血機(jī)能，實(shí)現(xiàn)正向的現(xiàn)金流。資源再好，如果資源變現(xiàn)能力太弱，導(dǎo)致過(guò)度重資產(chǎn)化，也會(huì)拖累企業(yè)。 

    因而，在策劃之初，就要做好投入產(chǎn)出分析和開(kāi)發(fā)策略設(shè)計(jì)，做到長(zhǎng)計(jì)劃、短安排。既要做到長(zhǎng)遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)與區(qū)域價(jià)值最大化，同時(shí)也要滿(mǎn)足近期的資金回籠。否則，理想很豐滿(mǎn)而現(xiàn)實(shí)很骨感，是難以為繼的。 

5、先開(kāi)模具后找地

    最后一點(diǎn)提示，就是先開(kāi)模具后找地。

    之前大家的習(xí)慣是先拿地，拿完地再請(qǐng)人策劃規(guī)劃，決定項(xiàng)目具體做什么。先“開(kāi)模具”——也就是先謀劃好將要做什么樣的田園綜合體，之后，再按照這種要求，尋找適合的地塊。

    其本質(zhì)是首先從企業(yè)戰(zhàn)略的高度出發(fā)，而不是就項(xiàng)目論項(xiàng)目。