無(wú)論田園綜合體，特色小鎮(zhèn)都請(qǐng)不要誤把規(guī)劃當(dāng)策劃。不然必死無(wú)疑！

第一敗點(diǎn)：沒(méi)有策劃

田園綜合體        有不少人誤把規(guī)劃當(dāng)作策劃。于是找來(lái)幾家學(xué)院派規(guī)劃公司進(jìn)行PK方案，折騰到最后結(jié)果以失敗告終！規(guī)劃與策劃分別都是什么:
       無(wú)論是美麗鄉(xiāng)村，田園綜合體也好，在策劃與規(guī)劃誰(shuí)先進(jìn)行，誰(shuí)重要這個(gè)問(wèn)題上，還有很多地方或公司根本不懂得策劃與規(guī)劃誰(shuí)輕誰(shuí)重！
       很多地方或公司會(huì)先做個(gè)學(xué)院派概念規(guī)劃，把圖做漂亮些，主要應(yīng)付政府，領(lǐng)導(dǎo)喜歡就好。這些概念規(guī)劃其中沒(méi)有總體定位、產(chǎn)業(yè)選擇、市場(chǎng)分析、業(yè)態(tài)組合、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)、開(kāi)發(fā)策略、運(yùn)營(yíng)模式、創(chuàng)收回報(bào)等項(xiàng)目的核心策劃靈魂。
田園綜合體        學(xué)院派概念規(guī)劃主要是按傳統(tǒng)套路進(jìn)行，把別的公司在的規(guī)劃文本中的文字與圖片改一下，甚至連圖片也不改，幾天時(shí)間就可以做好了，但為了糊弄外行，有些幾天時(shí)間就可以改好的規(guī)劃，他得說(shuō)成幾十天才能做好，這樣才好要個(gè)好價(jià)錢(qián)。
田園綜合體        其實(shí)，有頂層設(shè)計(jì)的策劃是非常難做的，策劃五大產(chǎn)業(yè)，千個(gè)子產(chǎn)業(yè)植入，設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流，設(shè)計(jì)農(nóng)旅項(xiàng)目的交易結(jié)構(gòu)，各種ppp項(xiàng)目包裝進(jìn)入，做資金結(jié)構(gòu)化安排，設(shè)計(jì)股權(quán)架構(gòu)。 
       而且收費(fèi)還不及規(guī)劃費(fèi)的30%，不過(guò)一些公司還是不愿多出策劃費(fèi)來(lái)得到頂層設(shè)計(jì)的策劃，以為規(guī)劃可以一步到位，可以省去策劃費(fèi)用。
田園綜合體        項(xiàng)目要想完美與成功地落地，與后面項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后會(huì)帶來(lái)巨大的收益與回報(bào)，如要沒(méi)有專(zhuān)人策劃師深入項(xiàng)目當(dāng)?shù)剡M(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，收集地方人文歷史，分析周邊市場(chǎng)需求及消費(fèi)力數(shù)據(jù)，了解同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)營(yíng)狀況等等，不做足這個(gè)前期工作，而把項(xiàng)目隨便地交付出來(lái)先規(guī)劃，這是不可能有滿意的好結(jié)果的！
田園綜合體        現(xiàn)今國(guó)內(nèi)多如牛毛的農(nóng)林田特文旅項(xiàng)目中，多少人用淚與錢(qián)付出多大的慘痛代價(jià)？值得引以為戒！
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       很多選學(xué)院派規(guī)劃，主要是看上國(guó)企背景，有實(shí)力有資質(zhì)，實(shí)力當(dāng)然不假，但，有一點(diǎn)是大多人忽略的，這種國(guó)企的規(guī)劃師在背景優(yōu)越環(huán)境下，求安定，公務(wù)制準(zhǔn)時(shí)上下班，及少深入民間與山山水水之中生活體驗(yàn)。 田園綜合體

當(dāng)往往草根派階段的策劃人就不一樣：

一、他們深入了解山山水水；
二、他們對(duì)行業(yè)特點(diǎn)、市場(chǎng)、未來(lái)需求了如指掌；
三、在創(chuàng)意上是天馬行空，老板獎(jiǎng)勵(lì)創(chuàng)意；
四、是他們?yōu)榱艘粋€(gè)創(chuàng)意沒(méi)日沒(méi)夜苦思冥想，翻遍各種典籍；

       學(xué)院派只是研究理論超前，但要付諸實(shí)踐就不是這回事了，這些規(guī)劃師幾乎沒(méi)一人有涉農(nóng)林田園文旅行業(yè)做過(guò)，缺少這方面的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，怎么會(huì)出好成果呢？
田園綜合體        所以，他們的規(guī)劃之中幾乎99%閉門(mén)造車(chē)，紙上談兵，不切實(shí)際及符合市場(chǎng)需求。當(dāng)項(xiàng)目方最后才發(fā)現(xiàn)這規(guī)劃方案不能落地時(shí)，這才知道未先策劃吃大虧了，但又不想再花價(jià)錢(qián)做策劃了，為了省錢(qián)，只能原來(lái)規(guī)劃上修修補(bǔ)補(bǔ)，這種修修補(bǔ)補(bǔ)是越弄越糟糕，越弄越四不象，這種明知錯(cuò)，還是硬著頭皮上的做法，吃大虧是必然，在全國(guó)都是通??！四處皆有之！
田園綜合體        策劃是項(xiàng)目的靈魂，大凡一個(gè)成功的項(xiàng)目，必須是先由專(zhuān)家對(duì)該項(xiàng)目市場(chǎng)分析、精準(zhǔn)定位、產(chǎn)業(yè)選擇、業(yè)態(tài)組合、開(kāi)發(fā)策略、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)、運(yùn)營(yíng)模式、創(chuàng)收回報(bào)等策劃之后，依據(jù)這個(gè)靈魂及總體思路，再來(lái)指導(dǎo)下一步規(guī)劃。
田園綜合體        項(xiàng)目直接進(jìn)入規(guī)劃，必然會(huì)導(dǎo)致洗煤球式改來(lái)改去，無(wú)論怎么改，項(xiàng)目缺少靈魂，最后也是無(wú)法落地的。大多政府或公司總是誤把規(guī)劃當(dāng)策劃，于是找?guī)准乙?guī)劃公司PK方案，折騰到最后結(jié)果可想而知？
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第二敗點(diǎn)：生搬硬套

       有些人山寨從而盈利慣了，懶得獨(dú)立思考腦都生銹了。形成了克隆風(fēng)。因?yàn)槟硞€(gè)成功的案例、外國(guó)某個(gè)不錯(cuò)的就克隆。
田園綜合體        成功的項(xiàng)目的某些內(nèi)容是可以復(fù)制的，但不能全盤(pán)復(fù)制。項(xiàng)目的定位，必須因地制宜，結(jié)合特定區(qū)域的實(shí)際情況。好的田園綜合體與美麗鄉(xiāng)村是長(zhǎng)出來(lái)的，而不是生搬硬套上去的。

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第三敗點(diǎn)：創(chuàng)新過(guò)度

       有人片面理解“差異化”，認(rèn)為差異化就是要做到絕對(duì)的唯一性和排他性，這是個(gè)可怕的認(rèn)知誤區(qū)。有些事情絕對(duì)化到一定程度，其實(shí)已經(jīng)不可行了。
田園綜合體        還有另一種誤區(qū)，就是把簡(jiǎn)單問(wèn)題復(fù)雜化。例如，有的專(zhuān)家可能是為了顯示學(xué)識(shí)淵博見(jiàn)多識(shí)廣，恨不得總結(jié)出108種農(nóng)旅項(xiàng)目，囊括各種稀奇古怪，亂花漸欲迷人眼，不明覺(jué)厲。 
田園綜合體        其實(shí)，不管從什么角度分類(lèi)，也就十來(lái)種。過(guò)度追求標(biāo)新立異，容易搞成非主流的很小眾項(xiàng)目，走進(jìn)窄胡同，甚至死胡同。 
田園綜合體        還有另一種過(guò)度超前的情形是，有些企業(yè)做農(nóng)旅項(xiàng)目時(shí)過(guò)于理想化，脫離了企業(yè)的發(fā)展階段與綜合實(shí)力。項(xiàng)目要“因時(shí)、因地、因人”，人們通常重視“因時(shí)”“因地”，忽視了“因人”。

田園綜合體 第四敗點(diǎn)：只玩概念

       農(nóng)旅項(xiàng)目的核心是產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，不是炒地皮，不能本末倒置。
田園綜合體        有些開(kāi)發(fā)商為了忽悠政府拿地，炮制了一些貌似田園綜合體的概念，其實(shí)只是換了馬甲的房地產(chǎn)。等到“偽田園綜合體”原形畢露，政府生厭，開(kāi)發(fā)商可能也拿不到后續(xù)的土地。

田園綜合體        當(dāng)然也有另外一種情形，企業(yè)被政府的“優(yōu)待”吸引。比如，政府要打造某名人故里，或者某特產(chǎn)主題，就規(guī)劃了相關(guān)特色小鎮(zhèn)，并以?xún)?yōu)惠政策招商引資，這種情形下，企業(yè)看中政府的“優(yōu)待”而忽視了市場(chǎng)的可行性，如果投資者沒(méi)有深入分析，一沖動(dòng)就進(jìn)去干，很容易被套牢。 田園綜合體

失敗五：盲目選址 

       農(nóng)旅項(xiàng)目投資過(guò)熱，會(huì)導(dǎo)致一些人喪失正常的理性判斷，在搶地大戰(zhàn)中，盲目拿下一些其實(shí)并不合適的用地。 
田園綜合體        有些地塊生態(tài)環(huán)境的確不錯(cuò)，看上去很美，卻是投資陷阱。農(nóng)旅項(xiàng)目不是傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)，其核心是發(fā)展產(chǎn)業(yè)，選址不能像旅游地產(chǎn)那么隨意。更何況，上一輪旅游地產(chǎn)熱潮中因選址不當(dāng)而半死不活的項(xiàng)目還少嗎？
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農(nóng)旅項(xiàng)目的選址，有兩種理想的情形：

一是位于大都市圈，并有軌道交通或城際快速路與主城連接，這是農(nóng)旅項(xiàng)目的首選；

二是位于大型旅游目的地，有良好的可介入性，并有足夠旅游人次流量支撐（或在開(kāi)發(fā)期內(nèi)有巨大增長(zhǎng)潛力）。 

如何才能活下去？