特色小鎮(zhèn)八大忽悠都有那些

第一大忽悠：空手套狼型

      這種類的根本沒有準備要投入資金，其目的只是想兩頭忽悠，空手套白狼。一邊向政府跑馬圈地，一邊向投資者用地引資，至于特色小鎮(zhèn)要如何開發(fā)？特色小鎮(zhèn)開發(fā)之后是否能存活下來？則不在其考慮范圍內(nèi)。
      其中也有部分的是本身實力不強大，采取這種方式也是迫不得已的行為，但特色小鎮(zhèn)開發(fā)這匹烈馬，真的不是這些能駕馭得了的。
      特色小鎮(zhèn)的開發(fā)投資根本不是那些普通的房地產(chǎn)開發(fā)能比得了的，一個特色小鎮(zhèn)少則投資2、30億，多則上百億，單起步資金也要好幾個億吧，沒有這個資金實力別妄談特色小鎮(zhèn)開發(fā)。就算能融到錢，可特色小鎮(zhèn)的開發(fā)完全不像房地產(chǎn)開發(fā)，資金可以快速滾動，特色小鎮(zhèn)開發(fā)必須做好長期的運營規(guī)劃，一個特色小鎮(zhèn)發(fā)展成熟到可以賺錢，到少要3-5年甚至7-8年，想靠收門票、餐飲、客房快速回本，那只是一廂情愿。
      所以說錢是特色小鎮(zhèn)開發(fā)的根基。

第二大忽悠：圈地賣地型

      這與第一種的區(qū)別是，這種類通過是低價，向政府圈了大塊的土地，然后通過尋求合作或者招商引資。其目的不是單純的開發(fā)，而是做起賣地的生意。
      對于這種，我們需要認真思考，這種用地有沒有值不值得開發(fā)的點，值不值得冒這個風(fēng)險？
      首先，這類用地往往是倚仗與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系，土地來源是可能存在較大的政策風(fēng)險，第一是手續(xù)或者流程可能不完善，二是政府換屆，牽線搭橋的關(guān)系不在，就可能面臨政治承諾的風(fēng)險。
      其次，不能因為地價低，就沖動投資開發(fā)特色小鎮(zhèn)。雖然較低的地價，有利于控制成本，但后期的投入才是大頭，不能因小失大。并不是所有的土地都能開發(fā)特色小鎮(zhèn)。
    
特色小鎮(zhèn)選址的三大要素：
一、周邊環(huán)境資源；
二、周邊交通情況；
三、周邊人氣情況；

      三大要素缺一不可，能滿足三大要素的土地才具有開發(fā)特色小鎮(zhèn)的條件，否則，地塊再大，地價再低也沒有開發(fā)的價值?，F(xiàn)在很多開發(fā)商選擇荒山荒灘，或者是遠離城市的農(nóng)田做特色小鎮(zhèn)，這些荒山荒灘農(nóng)田，資源沒有自身特色，交通時間長且不順暢，面對的又是局部市場，人氣在哪里？關(guān)鍵是一動就是幾千畝、上萬畝，這么大面積的土地你想好做什么了嗎？
      其實，特色小鎮(zhèn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)相比，土地并不是制約特色小鎮(zhèn)開發(fā)的主要因素，不要局限于一城一地，可施展的空間就會更加廣闊。

第三大忽悠：玩概念型

      在給政府做顧問或是給開發(fā)商做診斷時，常常還會碰到這樣的情形，土地還沒有到手，前期調(diào)研和前期策劃也沒有介入，就先找規(guī)劃設(shè)計院畫圖，然后直接拿著概念方案去向政府拿地，或一張圖同時洽談數(shù)個項目。
      其實，這里面有兩種情形，一種是存粹是向政府忽悠土地，其目的與第一、二類情況比較類似；第二種，是迫于拿地的壓力，特色小鎮(zhèn)開發(fā)涉及的土地量大，地方政府出于謹慎考慮，往往要求開發(fā)商先提交規(guī)劃設(shè)計方案，或者開發(fā)方案。
      這樣的概念設(shè)計方案，對特色小鎮(zhèn)開發(fā)來說，毫無價值。沒有對資源、市場、消費者等要素做出認真深入的分析，沒有精準的對特色小鎮(zhèn)定位，也就是根本不清楚到底要做一個什么樣的小鎮(zhèn)、要如何做？沒有把特色小鎮(zhèn)的開發(fā)、盈利、運營模策劃好，就開始畫些效果圖，取上幾個好名字，然后羅列一大堆拍著腦袋想出來的什么景點、功能名稱，就以為大功告成了…那不叫特色小鎮(zhèn)。每一個特色小鎮(zhèn)都應(yīng)該是獨特的，有獨特的交通、資源、環(huán)境、市場等條件，都需要有量身定制的開發(fā)方案。先有策劃、再考慮如何落地，最后才是做規(guī)劃、做設(shè)計，只有這樣的流程才能保障決策的科學(xué)。無論是開發(fā)商，還是政府相關(guān)部門，都不要再拿這類方案自欺欺人了。

第四大忽悠：赤手空拳型

      在房地產(chǎn)開發(fā)時代，目睹過很多小型開發(fā)商，公司團隊建設(shè)極其缺乏，在市場上磕磕碰碰，好在運氣好，房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈還算比較成熟，市場上有各種各樣的資源可以借用，如策劃公司、設(shè)計公司、代建公司，銷售代理公司、廣告公司等等，做普通的項目，這種團隊也夠了。
      但千萬不要把這種經(jīng)驗帶到特色小鎮(zhèn)開發(fā)中來。特色小鎮(zhèn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的不同點就在于特色小鎮(zhèn)開發(fā)面對的不是單一的市場，在整體功能、產(chǎn)品、配套、服務(wù)、盈利模式、開發(fā)模式等方面都存在根本性的差異，抱著房地產(chǎn)開發(fā)的心態(tài)、理念、模式、流程、經(jīng)驗絕對會痛不欲生、萬劫不復(fù)!
      回到團隊建設(shè)，先不說策劃能力，即使是后期的服務(wù)能力、運營能力、管理能力，就不是小型公司能夠駕馭得了的，需要建立完善的公司架構(gòu)。當(dāng)然，借助外部資源是最好的捷徑，比如說開發(fā)養(yǎng)老小鎮(zhèn)，需要相關(guān)的醫(yī)療、專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、老年教育等配套產(chǎn)業(yè)，這些夠可以引進合作伙伴。
      所以說小型開發(fā)商，千萬不要貿(mào)然進入特色小鎮(zhèn)開發(fā)。特色小鎮(zhèn)開發(fā)周期短則5到8年，長則10年、20年，自身沒有長線運營的魄力難以為繼。建議特色小鎮(zhèn)開發(fā)者尋找專業(yè)的合作平臺，建立共贏的合作生態(tài)關(guān)系，以有把握的狀態(tài)進入特色小鎮(zhèn)開發(fā)領(lǐng)域。