1.jpg "產城城創(chuàng)-產業(yè)園區(qū)-特色小鎮(zhèn)-公眾號")
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第一大忽悠：空手套狼型
這種類的根本沒有準備要投入資金，其目的只是想兩頭忽悠，空手套白狼。一邊向政府跑馬圈地，一邊向投資者用地引資，至于特色小鎮(zhèn)要如何開發(fā)？特色小鎮(zhèn)開發(fā)之后是否能存活下來？則不在其考慮范圍內。
其中也有部分的是本身實力不強大，采取這種方式也是迫不得已的行為，但特色小鎮(zhèn)開發(fā)這匹烈馬，真的不是這些能駕馭得了的。
特色小鎮(zhèn)的開發(fā)投資根本不是那些普通的房地產開發(fā)能比得了的，一個特色小鎮(zhèn)少則投資2、30億，多則上百億，單起步資金也要好幾個億吧，沒有這個資金實力別妄談特色小鎮(zhèn)開發(fā)。就算能融到錢，可特色小鎮(zhèn)的開發(fā)完全不像房地產開發(fā)，資金可以快速滾動，特色小鎮(zhèn)開發(fā)必須做好長期的運營規(guī)劃，一個特色小鎮(zhèn)發(fā)展成熟到可以賺錢，到少要3-5年甚至7-8年，想靠收門票、餐飲、客房快速回本，那只是一廂情愿。
所以說錢是特色小鎮(zhèn)開發(fā)的根基。
第二大忽悠：圈地賣地型
這與第一種的區(qū)別是，這種類通過是低價，向政府圈了大塊的土地，然后通過尋求合作或者招商引資。其目的不是單純的開發(fā)，而是做起賣地的生意。
對于這種，我們需要認真思考，這種用地有沒有值不值得開發(fā)的點，值不值得冒這個風險？
首先，這類用地往往是倚仗與當地政府的關系，土地來源是可能存在較大的政策風險，第一是手續(xù)或者流程可能不完善，二是政府換屆，牽線搭橋的關系不在，就可能面臨政治承諾的風險。
其次，不能因為地價低，就沖動投資開發(fā)特色小鎮(zhèn)。雖然較低的地價，有利于控制成本，但后期的投入才是大頭，不能因小失大。并不是所有的土地都能開發(fā)特色小鎮(zhèn)。
特色小鎮(zhèn)選址的三大要素：
一、周邊環(huán)境資源；
二、周邊交通情況；
三、周邊人氣情況；
三大要素缺一不可，能滿足三大要素的土地才具有開發(fā)特色小鎮(zhèn)的條件，否則，地塊再大，地價再低也沒有開發(fā)的價值?，F在很多開發(fā)商選擇荒山荒灘，或者是遠離城市的農田做特色小鎮(zhèn)，這些荒山荒灘農田，資源沒有自身特色，交通時間長且不順暢，面對的又是局部市場，人氣在哪里？關鍵是一動就是幾千畝、上萬畝，這么大面積的土地你想好做什么了嗎？
其實，特色小鎮(zhèn)開發(fā)與房地產開發(fā)相比，土地并不是制約特色小鎮(zhèn)開發(fā)的主要因素，不要局限于一城一地，可施展的空間就會更加廣闊。
第三大忽悠：玩概念型
在給政府做顧問或是給開發(fā)商做診斷時，常常還會碰到這樣的情形，土地還沒有到手，前期調研和前期策劃也沒有介入，就先找規(guī)劃設計院畫圖，然后直接拿著概念方案去向政府拿地，或一張圖同時洽談數個項目。
其實，這里面有兩種情形，一種是存粹是向政府忽悠土地，其目的與第一、二類情況比較類似；第二種，是迫于拿地的壓力，特色小鎮(zhèn)開發(fā)涉及的土地量大，地方政府出于謹慎考慮，往往要求開發(fā)商先提交規(guī)劃設計方案，或者開發(fā)方案。
這樣的概念設計方案，對特色小鎮(zhèn)開發(fā)來說，毫無價值。沒有對資源、市場、消費者等要素做出認真深入的分析，沒有精準的對特色小鎮(zhèn)定位，也就是根本不清楚到底要做一個什么樣的小鎮(zhèn)、要如何做？沒有把特色小鎮(zhèn)的開發(fā)、盈利、運營模策劃好，就開始畫些效果圖，取上幾個好名字，然后羅列一大堆拍著腦袋想出來的什么景點、功能名稱，就以為大功告成了…那不叫特色小鎮(zhèn)。每一個特色小鎮(zhèn)都應該是獨特的，有獨特的交通、資源、環(huán)境、市場等條件，都需要有量身定制的開發(fā)方案。先有策劃、再考慮如何落地，最后才是做規(guī)劃、做設計，只有這樣的流程才能保障決策的科學。無論是開發(fā)商，還是政府相關部門，都不要再拿這類方案自欺欺人了。
第四大忽悠：赤手空拳型
在房地產開發(fā)時代，目睹過很多小型開發(fā)商，公司團隊建設極其缺乏，在市場上磕磕碰碰，好在運氣好，房地產開發(fā)的相關產業(yè)鏈還算比較成熟，市場上有各種各樣的資源可以借用，如策劃公司、設計公司、代建公司，銷售代理公司、廣告公司等等，做普通的項目，這種團隊也夠了。
但千萬不要把這種經驗帶到特色小鎮(zhèn)開發(fā)中來。特色小鎮(zhèn)開發(fā)與房地產開發(fā)的不同點就在于特色小鎮(zhèn)開發(fā)面對的不是單一的市場，在整體功能、產品、配套、服務、盈利模式、開發(fā)模式等方面都存在根本性的差異，抱著房地產開發(fā)的心態(tài)、理念、模式、流程、經驗絕對會痛不欲生、萬劫不復!
回到團隊建設，先不說策劃能力，即使是后期的服務能力、運營能力、管理能力，就不是小型公司能夠駕馭得了的，需要建立完善的公司架構。當然，借助外部資源是最好的捷徑，比如說開發(fā)養(yǎng)老小鎮(zhèn)，需要相關的醫(yī)療、專業(yè)養(yǎng)老機構、社區(qū)養(yǎng)老服務機構、老年教育等配套產業(yè)，這些夠可以引進合作伙伴。
所以說小型開發(fā)商，千萬不要貿然進入特色小鎮(zhèn)開發(fā)。特色小鎮(zhèn)開發(fā)周期短則5到8年，長則10年、20年，自身沒有長線運營的魄力難以為繼。建議特色小鎮(zhèn)開發(fā)者尋找專業(yè)的合作平臺，建立共贏的合作生態(tài)關系，以有把握的狀態(tài)進入特色小鎮(zhèn)開發(fā)領域。
有些開發(fā)商，把主要精力放在跑政策、跑立項、為項目掛牌等等，好好的政策，被硬生生的變成了尋租的空間和利益輸送的紐帶。國家的扶持政策是為了更健康的推動特色小鎮(zhèn)發(fā)展，絕不會允許蛀蟲鉆空子，最近國家發(fā)改委已明令清查和摘牌，就是對這些蛀蟲的防范。
當然，也有些開發(fā)商本意是為了項目更好的，能夠執(zhí)行的更順利，但對開發(fā)特色小鎮(zhèn)而言，對項目本身的研究才是前提。項目本身有沒有發(fā)展前途？消費者會不會買賬？什么方向才是更有利于特色小鎮(zhèn)的存活？
只有在確立好小鎮(zhèn)的“頂層設計”的基礎上爭取優(yōu)惠政策支持，才是特色小鎮(zhèn)開發(fā)的正途。
第六大忽悠：夸大回報型
有很多所謂開發(fā)商，在沒有具體運營模式、盈利模式的情況下，夸夸其談持色小鎮(zhèn)的高額投資回報，這類人，一向視為騙子。
坦誠地說，特色小鎮(zhèn)開發(fā)的復雜性、成長培育的長周期性，以及市場風險，決定了不是所有特色小鎮(zhèn)開發(fā)參與者都會有回報。
同時，特色小鎮(zhèn)開發(fā)回報具有高度的不確定性，即使在初期，對特色小鎮(zhèn)開發(fā)、盈利、運營模式都進行細致的規(guī)劃，在執(zhí)行過程中，市場也會面臨諸多的不確定性，這與地產開發(fā)賣房子不一樣，賣房子，清盤只是時間早晚問題。特色小鎮(zhèn)的盈利很難予以預計，只能通過更科學的研究和決策，努力達到預定目標。
第七大忽悠：羊頭狗肉型
很多開發(fā)商掛著特色小鎮(zhèn)開發(fā)的名頭，本質卻是房地產開發(fā)。
目前來說，房地產還真是特色小鎮(zhèn)盈利的核心組成部分，甚至可以說沒有房地產就沒有特色小鎮(zhèn)。但是，特色小鎮(zhèn)開發(fā)并不等于房地產開發(fā)。
特色小鎮(zhèn)是生產、生活和生態(tài)的結合，具有廣泛的人文與社會特征，這不是房地產能單獨解決的問題。如果僅有房子，而沒有文化，沒有特色，沒有賴以生存的產業(yè)，房子就只是一堆鋼筋水泥。
以特色小鎮(zhèn)開發(fā)的名義行房地產開發(fā)之實，有違發(fā)展的初衷，反過來說，如果認為房地產開發(fā)就是小鎮(zhèn)開發(fā)全部，那終將誤入歧途。
第八大忽悠：文化放大型
很多地方，存在比較小的文化遺跡，比如說幾間舊民宅、幾口古井，就嚷嚷要開發(fā)上萬畝的文旅小鎮(zhèn)，不可否認，有些文化古跡本身很小，但大有價值，如山西洪桐的大槐樹，每年吸引數百萬游客參觀，因為那凝聚了民族共同的歷史記憶。
沒有文化支持不能稱之為“文旅小鎮(zhèn)”。但是，文化的概念很寬泛，不是所有有文化的地方都可以開發(fā)成特色小鎮(zhèn)，還要看文化的傳承和發(fā)展脈絡是否清晰、對市場是否有足夠的吸引力；文化是否有延展性，文化是否具有產業(yè)與商業(yè)價值。文化的保護和發(fā)展，與文化的過度包裝并不是一回事，絕對不是稍有一點兒文化的地方都可以開發(fā)特色小鎮(zhèn)。
特色小鎮(zhèn)選在哪里？眾所周知，不是什么地兒都能做特色小鎮(zhèn)。
1、沒有良好環(huán)境資源的地方不適合做特色小鎮(zhèn)。
2、周邊交通不便不適合做特色小鎮(zhèn)。交通不方便，人流將難以導入，特色小鎮(zhèn)將難以興旺。
3、沒有人氣的地方不適合做特色小鎮(zhèn)。
二、特色小鎮(zhèn)定位
只有定位好才能決定特色小鎮(zhèn)的發(fā)展方向，只有定位好才能指導特色小鎮(zhèn)開發(fā)所有環(huán)節(jié)和細節(jié)。定位決定要做成一個什么樣的特色小鎮(zhèn)。如烏鎮(zhèn)就是一個有江南水鄉(xiāng)特色的安靜特色小鎮(zhèn)；東部華僑城就是一個以觀光游樂為主的度假特色小鎮(zhèn)。而定位決策的依據主要如下：
1、依托的資源
如文化資源分為兩種類：一種是文化底蘊，一種是文化產業(yè)，不同的資源就有不同的定位思考。旅游資源也分為兩種類，一種是觀光游樂資源，一種是適宜度假的資源。同樣，資源不同，其定位思路也會有很大不同。如游樂觀光資源其定位思路以玩為主，而度假資源應考慮旅居的需求。
2、依托的市場
無論什么樣的特色小鎮(zhèn)，沒有市場就不能存活和發(fā)展。因此，不同的特色小鎮(zhèn)必然面對不同的市場。如本身特色小鎮(zhèn)的資源完全可以面對全國甚至全球市場，但定位在區(qū)域，其規(guī)模、配套、設施等都不會太大，那么大的市場將被流失。反之亦然。
3、地塊的價值
地塊價值往往決定項目的價值。地塊所處的自然山水、交通、地形地貌都關系到地塊價值的大小。
4、消費者分析
要理清特色小鎮(zhèn)未來的消費者是誰，了解消費者消費預期、需求及消費偏好，才能更好做到定位的合理性。
三、特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式
特色小鎮(zhèn)的開發(fā)模式有多種多樣，每種開發(fā)模式的要求都不一樣。
1、主題游樂園模式
這種類模式很常見，國外以迪士尼為典型的代表，國內以華僑城、萬達主題樂園為范本。它們都是以樂園為賣點，吸引人流前來旅游，從而提升土地的原有價值，最后售賣地產。這種開發(fā)模式對開發(fā)商的資金實力要求相當的高，目前國內的主題樂園模式也面臨著IP缺乏、創(chuàng)新動力不足等常見問題，如何破解考驗著大家的智慧。
2、鄉(xiāng)村農業(yè)模式
在休閑農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游蓬勃發(fā)展的現今，這種農業(yè)驅動的模式也變得很常見。此種模式的核心是要讓游客有親身體驗和參與的場景，體驗農耕時代的升華和生活。值得注意的是，該模式不該只有農業(yè)，還應該存在一定的居住、教育等其他功能。
3、度假旅游模式
這種類的特色小鎮(zhèn)一般是以度假旅游發(fā)展起來的，如觀瀾湖。它的模式是先做好環(huán)境升華，再考慮居住。此種模式最關鍵的是摸準度假人群的需求，打造真正適合的度假功能。
4、產業(yè)帶動模式
這種粗是產業(yè)小鎮(zhèn)模式。這種產業(yè)有兩種類，一種是引進來的外來新興產業(yè)，如云計算、基金等新興產業(yè)；二是利用當地的自然與人文資源深度挖掘出來的產業(yè)。特色小鎮(zhèn)離不開產業(yè)的帶動，沒有產業(yè)的特色小鎮(zhèn)，注定曇花一現。這種模式的要點在于一定要引進與當地經濟發(fā)展水平、自然環(huán)境相匹配的產業(yè)。另外，產業(yè)的培育是需要耐心的。
5、養(yǎng)老旅居模式
這種類是以烏鎮(zhèn)雅園為典型代表。做養(yǎng)老的特色小鎮(zhèn)，一定要滿足這幾個條件：一是自然環(huán)境要好、二是空氣要好、三是交通要順暢、四是養(yǎng)老配套要齊全。
6、古鎮(zhèn)改造模式
很多特色小鎮(zhèn)都是由古鎮(zhèn)“改造”而來的。對于這種類古鎮(zhèn)要保持建筑的“原汁原味”，二要尋找小鎮(zhèn)的歷史滄桑點。
7、文旅組合模式
這種類因為項目規(guī)模大，單一的形態(tài)與業(yè)態(tài)難以支撐。所以，很多人就將更多的類別組合進去，也就是文旅是個筐，什么都往里面裝。這樣看似業(yè)態(tài)豐富、功能更全、風險更小，但如果頂層設計沒有做好，風險也最大。此種模式關鍵要處理好幾種類型的邏輯關系，將能夠相互依存、相互提升的類別進行組合。如度假和養(yǎng)老的組合，觀光和游樂的組合等都可以大大提升特色小鎮(zhèn)的生存和發(fā)展能力。
對開發(fā)主題不同，其選擇的開發(fā)模式就會不同。主題決定模式！而不同的開發(fā)模式決定項目的盈利模式，決定項目的存活率。
四、特色小鎮(zhèn)盈利模式
1、門票模式
主要是文旅、主題游樂園等門票收入。
2、綜合收益模式
主要有餐飲收入、住宿收入、租金收入、演藝收入以及其他消費收入等，比如麗江古城。
3、產業(yè)收入模式
比如中國首個云計算產業(yè)生態(tài)小鎮(zhèn)——西湖云棲小鎮(zhèn)。
4、地產收入模式
包括度假、養(yǎng)老主題的公寓、別墅，以及旅游商業(yè)等。
5、資本運作模式
此種模式是最大化的降低前期投資壓力、快速推進項目的方式，但首先必須做好整體策劃，在此基礎上引進戰(zhàn)略投資者，最終實現上市，或者通過資本運作，實現融資和資本退出管道。比如，烏鎮(zhèn)到2006年引入上市公司“中青旅”開發(fā)古鎮(zhèn)旅游，是資本運作的成功案例之一。
很多小鎮(zhèn)都是上述幾種盈利模式的組合，因為單一的盈利模式根本無法支撐小鎮(zhèn)的發(fā)展。
五、特色小鎮(zhèn)規(guī)劃
規(guī)劃的核心就是在認識環(huán)境、尊重環(huán)境、利用環(huán)境的基礎上，融入具體建筑形象和功能，滿足發(fā)展需求，創(chuàng)造和諧的生存環(huán)境，實現環(huán)境、建筑、產業(yè)、人的有機融合。
規(guī)劃應該追求一種新境界。曲徑通幽、欲掩還現、柳暗花明、別有洞天。不是故作迷宮、不是故設幔帳，一花一草、一磚一瓦、一屋一巷，總有道不盡的韻味、總有說不明的情趣，總有看不完的精彩、總有想不透的空間。這樣的特色小鎮(zhèn)規(guī)劃設計才正是游客來了又來的最純正的理由。
六、特色小鎮(zhèn)產業(yè)
產業(yè)是特色小鎮(zhèn)能否持續(xù)發(fā)展的基礎條件，是特色小鎮(zhèn)保持永續(xù)動力的前提要素。在做特色小鎮(zhèn)產業(yè)規(guī)劃時，不能局限于眼前的繁榮，也不能盲目蹭熱點，而是要對文旅資源進行深度挖掘和精煉，并形成可進入更廣闊市場的產品、商品，而且能迅速建立強大的品牌優(yōu)勢，這才是關鍵。比如，牡丹作為花海，是一種旅游資源，而提取出牡丹食用油或者精油，就是一種產品。水稻是一種農作物，也可以是觀光旅游的重要組成部分，但利用高新技術制作成面膜或者其他東西就是一種可進入市場的商品。每個特色小鎮(zhèn)都有自己的文化或者旅游資源，但要發(fā)現和開發(fā)出具有商品屬性的產業(yè)，關鍵在于能否用心發(fā)現，而發(fā)現是需要智慧的。
在此基礎上，要讓商品有更高的價值，進入更廣闊的市場，就必須注入文化因子。如，西南、中南地區(qū)都有過年吃香腸的習慣，在他們眼里，沒有香腸就等于沒有團圓飯。當香腸作為一種商品，走向全國甚至全世界時，如何將它與文化結合在一起？可以在包裝上打上“永遠忘不掉的也許是你的鄉(xiāng)愁”的標語，這就把文化因子聯系起來了。
產業(yè)能否形成優(yōu)勢產業(yè)，關鍵在于創(chuàng)新以及品牌的力量。與此同時，在開發(fā)產業(yè)的基礎上，還要不斷培育主導產業(yè)項目，形成完整的產業(yè)鏈或者實現多產業(yè)融合。對于特色小鎮(zhèn)而言，單一的產業(yè)容易受到了市場波動影響。即便是這個行業(yè)的“單打冠軍“，一旦市場不行，產業(yè)產值下降也在所難免；而假如市場不在了，這類產業(yè)就岌岌可危。
培育多個產業(yè)主體項目，形成完整的產業(yè)鏈，可以最大程度地發(fā)揮產業(yè)的規(guī)模效益，而這恰好是特色小鎮(zhèn)抵御市場風險、推動自身發(fā)展的有利武器。
七、特色小鎮(zhèn)運營
特色小鎮(zhèn)的運營管理，既涉及到特色小鎮(zhèn)的建設和開發(fā)，也涉及到特色小鎮(zhèn)的持續(xù)經營和發(fā)展，從某種程度來說，特色小鎮(zhèn)的運營更像是管理一個小型的城市經濟綜合體。特色小鎮(zhèn)運營，應該善于利用自身優(yōu)勢，并引進外部資源，搭建各種產業(yè)發(fā)展平臺，來促進特色小鎮(zhèn)的運營效率和服務水平，這就是所謂的“平臺化思維”。這些平臺包括開發(fā)合作平臺、產業(yè)發(fā)展合作平臺、立體品牌推廣平臺、綜合投融資平臺等。
八、特色小鎮(zhèn)服務體系
特別是文旅小鎮(zhèn)，沒有完善的服務體系，將走不長久。服務是更高標準的旅游需求， 也是增加游客體驗價值，和提升滿意度的重要方面。建立高層次，精細化的服務體系，是打造特色小鎮(zhèn)旅游核心競爭力的關鍵。
當然，特色小鎮(zhèn)不僅服務于游客，特色小鎮(zhèn)服務體系需根據不同的服務對象和需求，從硬件設施和軟件服務兩方面入手，硬件方面是建設相關的基礎設施，而軟件則是建立高標準的服務規(guī)范和制度。
服務體系包括三方面的內容：
1、游客： 包括公共服務（交通、衛(wèi)生、安全、信息）、接待服務。
2、經營者 ： 包括經營環(huán)境、經營秩序、招商政策。
3、本地居民 ： 包括物業(yè)服務、生活服務。
九、特色小鎮(zhèn)品牌
特色小鎮(zhèn)品牌的重要性不言而喻，那么特色小鎮(zhèn)的品牌到底如何打造？最重要的是產品和服務做的好。
特色小鎮(zhèn)品牌的產品有四大屬性：
一、是特指性要明確；
二、是競爭性要從頂層設計開始；
三、是延展性必須注意產品的內在關聯性；
四、是美好性要注意和人的情感相關聯。
產品的四種屬性缺一不可。但僅有產品是不夠的，品牌的另一大基礎就是服務，再好的產品，沒有好的服務絕對成就不了品牌，尤其是做文旅小鎮(zhèn)。而服務必須有體系、有標準、有執(zhí)行、有機制。
不同的特色小鎮(zhèn)定位，其服務標準和內容肯定不一樣。比如，產業(yè)小鎮(zhèn)和文旅小鎮(zhèn)的服務內容就有很大不同，產業(yè)小鎮(zhèn)的服務更多的是在生產方面，如技術、物流、人才、原料、生產環(huán)境等方面做好支持，而文旅小鎮(zhèn)則主要是生活和體驗方面，如交通、住宿、餐飲、游樂指導、商業(yè)環(huán)境等。
即使同是文旅小鎮(zhèn)，觀光和深度旅游又有所不同。觀光主要在停車場、旅游線路、餐飲、人流疏導、景點介紹等方面做好服務，而深度旅游則更注重細節(jié)的服務，比如，咖啡吧從游客進門、落座、點單每一個細節(jié)是否與咖啡吧主題吻合，是否能應對游客的心理需求，包括你的環(huán)境設計、道具設計、問候設計，無不體現你的服務水平，更不要說酒店住宿針不同層次游客的不同服務標準。
而真正的度假特色小鎮(zhèn)更注重服務體系的完善和服務創(chuàng)新，具體到一座小亭、一張木椅、一個導示、一盆花草都表達著你的服務體系是否緊貼度假主題。
有了好的產品、好的服務，品牌的建立才有了基礎。但這僅僅只是基礎，能否建立一個強大的品牌，還有更多環(huán)節(jié)和步驟。
十、特色小鎮(zhèn)IP
IP應該是一種身份識別。商品如果沒有IP就不能成為品牌，沒有IP是永遠長不大的。
一、是最先想到；
二、是最快延伸的；
三、是最大想象；
四、是最美形象；
五、是最好故事；
IP的傳播方法有四種：
一、是進入公眾視野；
二、是制造新聞；
三、是強迫記憶；
四、是編好故事；
但不排除還有更好的，無論多少，有一點至關重要：怎樣建立IP與人的情感關聯關系，如何最快縮短受眾從認識、接受到喜歡這三個過程？而好的傳播渠道正是完成這三個過程的關鍵。IP的傳播渠道一般分為形象展示和心智占領兩類。
情感關聯在特色小鎮(zhèn)發(fā)展中的地位非常重要。人的情感非常豐富，情感往往主導人們對事物的偏愛和憎惡。一旦被偏愛，即使瑕疵再多也會被忽略甚至被轉換。沒有偏愛就沒有品牌，而偏愛就是情感關聯。無論是產業(yè)小鎮(zhèn)還是文旅小鎮(zhèn)，無論是產品還是環(huán)境，都必須刻意地注重與消費者情感溝通，只要能讓他們偏愛，小鎮(zhèn)的生命才會長久。
具體到特色小鎮(zhèn)如何與消費者進行情感關聯，至少要做好 “五情”：
1、強調小鎮(zhèn)的情愫；
2、創(chuàng)造小鎮(zhèn)的情緣；
3、營造小鎮(zhèn)的情境；
4、設計小鎮(zhèn)的情趣；
5、培育小鎮(zhèn)的情韻；
