園區(qū)規(guī)劃到底在規(guī)劃什么？

園區(qū)規(guī)劃，到底在規(guī)劃什么？

      很多園區(qū)的建設(shè)實(shí)例告誡我們，園區(qū)規(guī)劃是園區(qū)建設(shè)的龍頭，規(guī)劃決定了園區(qū)建設(shè)的規(guī)模、方向和品位。如果園區(qū)沒有明晰的園區(qū)規(guī)劃，而是“走一步算一步”，那這個園區(qū)很可能走著走著就走進(jìn)死胡同。那么，園區(qū)規(guī)劃到底要規(guī)劃什么呢？

      產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)經(jīng)營規(guī)劃，既是戰(zhàn)略上的指導(dǎo)，也是戰(zhàn)術(shù)上的需要。歸納起來，園區(qū)的建設(shè)經(jīng)營規(guī)劃涵蓋五大方面：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、建設(shè)與建筑規(guī)劃、招商規(guī)劃、運(yùn)營規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃。

1.園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是園區(qū)規(guī)劃中首要的規(guī)劃內(nèi)容，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是其他規(guī)劃內(nèi)容的基礎(chǔ)，只有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃清晰了，其它規(guī)劃才可以按圖索驥、按部就班地順利開展。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃主要是對園區(qū)核心產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的界定，在此基礎(chǔ)上分析產(chǎn)業(yè)鏈和上下游企業(yè)的構(gòu)成與關(guān)系。影響園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位的因素。

確定核心產(chǎn)業(yè)與重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的方法：

（1）洞悉園區(qū)所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，了解區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和擁有的產(chǎn)業(yè)資源，歸納出可以重點(diǎn)發(fā)展的全部產(chǎn)業(yè)范圍，即園區(qū)意向產(chǎn)業(yè)；

（2）研究國家產(chǎn)業(yè)政策，看哪些產(chǎn)業(yè)屬于國家重點(diǎn)鼓勵的，哪些產(chǎn)業(yè)屬于國家明確限制的，對劃出的園區(qū)意向產(chǎn)業(yè)范圍進(jìn)行縮小、集中；

（3）研究國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢與行業(yè)市場發(fā)展情況，掌握意向產(chǎn)業(yè)是否存在市場潛力和市場風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)分析技術(shù)發(fā)展趨勢，看意向產(chǎn)業(yè)的技術(shù)是否存在替代轉(zhuǎn)型的風(fēng)險(xiǎn)。這當(dāng)中千萬不要忘記對意向產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能情況進(jìn)行一番調(diào)研，不能讓產(chǎn)業(yè)園一上馬，就遭遇產(chǎn)能過剩的問題，或者面臨極其慘烈的市場競爭。

（4）根據(jù)各方面的研究分析情況，聚焦某個或某幾個產(chǎn)業(yè)，將其作為園區(qū)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并將其中最具發(fā)展?jié)摿η易钸m合自己園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定為核心產(chǎn)業(yè)。

（5）針對核心產(chǎn)業(yè)與重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，分析上下游企業(yè)的構(gòu)成與關(guān)系，以及具體行業(yè)企業(yè)的組成分布情況，為制定招商策略奠定基礎(chǔ)。此外，還要明晰相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支撐力量，例如：服務(wù)于核心產(chǎn)業(yè)與重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)、社會機(jī)構(gòu)等。

       實(shí)際上，園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位是從區(qū)域發(fā)展、國家產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展趨勢和市場前景等多項(xiàng)指標(biāo)上尋找交集。此外，園區(qū)核心運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的公共關(guān)系資源（產(chǎn)業(yè)資源、人脈資源）也是產(chǎn)業(yè)定位參考的因素。在園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，經(jīng)常會用到一些戰(zhàn)略管理的知識，例如SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅）分析、EPST（政治、經(jīng)濟(jì)、社會文化、技術(shù)、Legal法律、環(huán)境）宏觀環(huán)境分析等，運(yùn)用這些知識，能夠更順暢地找到產(chǎn)業(yè)方向，更快捷地獲得研究成果。園區(qū)也可以借助“外腦”，以彌補(bǔ)園區(qū)缺乏專業(yè)人才和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的短板。

2.建筑與建設(shè)規(guī)劃

園區(qū)建設(shè)與建筑規(guī)劃主要涉及三方面：園區(qū)建設(shè)規(guī)劃、園區(qū)建筑規(guī)劃和園區(qū)工程規(guī)劃。建設(shè)與建筑規(guī)劃，雖然主要由專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)院和建筑設(shè)計(jì)公司來進(jìn)行規(guī)劃，但從產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的角度，為設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)提供一些創(chuàng)新型、前瞻性的建議，十分必要。

（1）建設(shè)規(guī)劃，大型園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城的整體建設(shè)規(guī)劃，要從城市土地使用與空間布局、市政配套，以及產(chǎn)業(yè)分布上著手，著眼未來、立足現(xiàn)在、統(tǒng)籌兼顧、系統(tǒng)規(guī)劃。對產(chǎn)業(yè)新城的產(chǎn)業(yè)用房、商業(yè)配套與住宅配套，規(guī)劃合理的建設(shè)開發(fā)比例與空間布局；

（2）建筑規(guī)劃，建筑規(guī)劃須結(jié)合產(chǎn)業(yè)定位，確定建筑標(biāo)準(zhǔn)與建筑配套，不同行業(yè)類型的產(chǎn)業(yè)園建筑規(guī)劃要體現(xiàn)出鮮明差異；

（3）工程規(guī)劃，明確先建什么？后建什么？不要小看工程規(guī)劃，它與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、企業(yè)招商密切相關(guān)，如果建設(shè)未能按照規(guī)劃如期進(jìn)展，就會造成產(chǎn)業(yè)配套不落實(shí)、招商工作難推進(jìn)等一系列問題，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

3.招商規(guī)劃

      園區(qū)招商規(guī)劃是一套特別注重實(shí)操的策劃，主要包括：目標(biāo)客群、優(yōu)惠政策、招商/營銷策略、人員配置與專業(yè)培訓(xùn)、招商管理制度等等。

      在招商規(guī)劃中，尋找目標(biāo)客群很關(guān)鍵，而能否找到理想的目標(biāo)客群取決于前期產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)分析的準(zhǔn)確度；園區(qū)優(yōu)惠政策必須講求針對性，需要適合行業(yè)企業(yè)的特點(diǎn)，除去普惠政策外，必須有一事一議的“撒手锏式”政策；招商/營銷策略需要與時(shí)俱進(jìn)，充分利用現(xiàn)代營銷推廣手段并進(jìn)行合理的營銷整合；很多園區(qū)會忽略對招商人員的專業(yè)化培訓(xùn)和對招商制度的健全完善，尤其是地產(chǎn)成分濃重的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，恰恰會因這一點(diǎn)而大大影響招商績效。

4.園區(qū)運(yùn)營規(guī)劃

       園區(qū)運(yùn)營規(guī)劃包括：物業(yè)管理、配套商業(yè)經(jīng)營、園區(qū)公共服務(wù)平臺、政府公關(guān)協(xié)調(diào)、園區(qū)管理規(guī)范化、園區(qū)內(nèi)生發(fā)展與品牌復(fù)制經(jīng)營模式等等。運(yùn)營規(guī)劃是很多園區(qū)的短板，個中原因很多，有的因?yàn)轫?xiàng)目以短線的地產(chǎn)經(jīng)營為主，不考慮長線的園區(qū)運(yùn)營管理；有的因?yàn)槿狈@區(qū)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，不清楚園區(qū)運(yùn)營管理的核心內(nèi)容；有的因?yàn)殡m然了解基本的園區(qū)運(yùn)營管理內(nèi)容，但不想投入太多的人力、財(cái)力和精力去做實(shí)內(nèi)容……

5.園區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃

園區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括兩方面內(nèi)容：

（一）園區(qū)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是對園區(qū)項(xiàng)目自身投資經(jīng)營狀況的測算與考量，并根據(jù)數(shù)據(jù)對園區(qū)建設(shè)經(jīng)營予以適當(dāng)調(diào)整，這主要涉及：營業(yè)指標(biāo)估算、營業(yè)收入構(gòu)成比例（地產(chǎn)增值和產(chǎn)業(yè)增值）、財(cái)務(wù)盈利能力分析（內(nèi)部收益率、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等）、清償能力分析（盈虧平衡分析、敏感性分析）等。

（二）園區(qū)經(jīng)營指標(biāo)，是衡量一個園區(qū)經(jīng)營狀況的綜合量化指標(biāo)，包括園區(qū)進(jìn)駐企業(yè)數(shù)量、投資密度、園區(qū)企業(yè)總產(chǎn)值與利稅（有的園區(qū)考核開票數(shù)額）、園區(qū)就業(yè)人數(shù)、人均產(chǎn)值、行業(yè)龍頭企業(yè)數(shù)量或上市企業(yè)數(shù)量等等。園區(qū)經(jīng)營指標(biāo)比較真實(shí)地體現(xiàn)一個園區(qū)的經(jīng)營水平及其所帶來的社會經(jīng)濟(jì)效益。