規(guī)劃運(yùn)營(yíng)好一個(gè)物流園區(qū)有多難？

      隨著眾所周知的房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)影響，地產(chǎn)商開始介入物流園區(qū)項(xiàng)目，物流園區(qū)的開發(fā)模式也呈現(xiàn)多元化，包括政府主導(dǎo)、大型物流企業(yè)自用和物流地產(chǎn)開發(fā)等。而且，物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)模式也從倉(cāng)庫(kù)出租到增值服務(wù)，對(duì)物流園區(qū)的后期運(yùn)營(yíng)提出了更高的要求！因此，物流園區(qū)在具體規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)時(shí)，要重點(diǎn)考慮以下7個(gè)方面的問(wèn)題。

 

1、項(xiàng)目地發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及市場(chǎng)需求

在進(jìn)行物流園區(qū)項(xiàng)目選擇時(shí)，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實(shí)力，而是市場(chǎng)需求是否支持項(xiàng)目發(fā)展。物流園區(qū)項(xiàng)目的宏觀把握有三個(gè)要點(diǎn)：

（1）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

一般來(lái)說(shuō)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析要從三個(gè)層面和兩條主線來(lái)把握。三個(gè)層面即全國(guó)層面、省市（地區(qū)）層面、本地層面。而兩條主線即總體經(jīng)濟(jì)和物流行業(yè)，包括現(xiàn)狀，特點(diǎn)，問(wèn)題，趨勢(shì)等。     

（2）當(dāng)?shù)爻鞘挟a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析

一是了解當(dāng)?shù)爻鞘兄鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成，以及支撐主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)企業(yè)分布。二是當(dāng)?shù)匚锪鳟a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，包括發(fā)展現(xiàn)狀、未來(lái)規(guī)劃、相關(guān)優(yōu)惠政策等。    

（3）市場(chǎng)需求分析

當(dāng)?shù)匚锪餍枨笫钱a(chǎn)地物流？如果是，那么主要企業(yè)是誰(shuí)？主要產(chǎn)品是什么？或是銷地物流？如果是，那么主要需求企業(yè)是誰(shuí)？需求什么？

 

2、分析項(xiàng)目周邊的可能競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其相關(guān)企業(yè)

考察宏觀市場(chǎng)需求后，還要實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，尋求可供選擇的差異化策略，物流園區(qū)項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)研，一般也是要從三個(gè)方面進(jìn)行：

（1）周邊主要產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）園區(qū)

即對(duì)項(xiàng)目所在地一定半徑區(qū)域內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）園區(qū)情況進(jìn)行分析研究，包括這些園區(qū)的發(fā)展目標(biāo)，功能布局，未來(lái)規(guī)劃，入駐企業(yè)，優(yōu)惠政策等。這些園區(qū)有可能為項(xiàng)目提供市場(chǎng)需求，也可能與項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。     

（2）周邊物流園區(qū)及其入駐企業(yè)

包括已經(jīng)建成正在經(jīng)營(yíng)的和規(guī)劃中擬建的各類商貿(mào)市場(chǎng)、貨運(yùn)市場(chǎng)，以及這些市場(chǎng)的主要入駐企業(yè)和業(yè)戶。對(duì)重點(diǎn)市場(chǎng)和企業(yè)進(jìn)行深度訪談，進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析，從而形成實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，供項(xiàng)目決策參考。     

（3）潛在客戶需求

具體了解項(xiàng)目地的主要制造、商貿(mào)、以及第三方物流企業(yè)情況。對(duì)這些企業(yè)進(jìn)行物流需求調(diào)查，了解它們?nèi)腭v項(xiàng)目的可能性。對(duì)那些潛在目標(biāo)客戶，要進(jìn)行逐個(gè)的“地毯式”調(diào)研，為項(xiàng)目后期招商積累客戶。

 

3、項(xiàng)目地交通情況

城市的區(qū)位與交通，是緊密聯(lián)系、相互作用的物流要素。在很大程度上說(shuō)，區(qū)位交通是客觀存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。    

（1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)

具體分析項(xiàng)目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質(zhì)（是工業(yè)城市，是商貿(mào)城市，還是旅游城市？），目前的經(jīng)濟(jì)總量以及發(fā)展趨勢(shì)，人口規(guī)模等。宏觀上，了解項(xiàng)目所在地城市在地區(qū)經(jīng)濟(jì)、區(qū)域交通中的地位和作用。是核心樞紐？還是輔助從屬？微觀上，要具體了解項(xiàng)目地周邊四鄰情況。即項(xiàng)目所在區(qū)域的控制性規(guī)劃，周邊相鄰的都有什么項(xiàng)目規(guī)劃。

（2）交通優(yōu)勢(shì)

根據(jù)項(xiàng)目初步定位和項(xiàng)目周邊的實(shí)際情況進(jìn)行分析。在交通優(yōu)勢(shì)分析中，一般以某種運(yùn)輸方式為主進(jìn)行分析。如公路港主要考慮公路情況，也會(huì)考慮多式聯(lián)運(yùn)的可能性。

 

4、項(xiàng)目的具體戰(zhàn)略定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)

物流園區(qū)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。而目前很多物流園區(qū)項(xiàng)目沒(méi)有達(dá)到預(yù)想效果，主要是忽視前期的戰(zhàn)略定位，結(jié)果就是先天不足，無(wú)法滿足客戶需求。把握物流園區(qū)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，主要是以下三個(gè)方面：     

（1）基本的戰(zhàn)略定位

即根據(jù)市場(chǎng)需求、區(qū)位交通和投資企業(yè)掌控的優(yōu)勢(shì)資源，確定項(xiàng)目的基本定位。要具體化，市場(chǎng)針對(duì)性要強(qiáng)。戰(zhàn)略定位包括市場(chǎng)定位（細(xì)分市場(chǎng)在哪里），客戶定位（具體是哪些企業(yè)入駐），產(chǎn)品定位（園區(qū)的建筑形態(tài)如何），品牌定位（市場(chǎng)形象如何）等。     

（2）主要功能確定以及分區(qū)的空間布局

即項(xiàng)目有哪些主要功能，如辦公、交易、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、信息、配套服務(wù)等等。各功能區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，以及相互關(guān)系。

比如，每個(gè)功能區(qū)多大面積，將來(lái)計(jì)劃有多少家企業(yè)入駐。平均每家企業(yè)的辦公面積，倉(cāng)儲(chǔ)面積和停車需求如何。各功能區(qū)的空間布局以及相互關(guān)系。既要考慮項(xiàng)目建設(shè)的外觀形象，也要考慮各功能區(qū)的業(yè)務(wù)互動(dòng)和效率優(yōu)化。     

（3）具體規(guī)劃設(shè)計(jì)

包括建筑形態(tài)（外觀和內(nèi)部），道路規(guī)劃（人車分流），景觀綠化等。而且具體規(guī)劃設(shè)計(jì)既要考慮租售經(jīng)營(yíng)的需要，也要具體照顧物流作業(yè)的技術(shù)需要。

 

5、要在開工前確定項(xiàng)目的開發(fā)和盈利模式

物流園區(qū)是投資大、周期長(zhǎng)的項(xiàng)目，傳統(tǒng)的物流園區(qū)就是依靠園區(qū)租金收入。而現(xiàn)代物流園區(qū)要成為第四方物流服務(wù)平臺(tái)，需要向入駐企業(yè)提供增值服務(wù)。因此，確定園區(qū)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式，才能形成園區(qū)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的良性發(fā)展。 

（1）土地規(guī)劃

物流園區(qū)用地一般屬物流用地，因自身配套服務(wù)需要（國(guó)家規(guī)定物流用地比照工業(yè)用地），可以根據(jù)實(shí)際情況申請(qǐng)部分市場(chǎng)（商業(yè)）用地。土地價(jià)格與當(dāng)?shù)卣唧w洽談，協(xié)議確定。也要走招拍掛流程。在規(guī)劃條件方面，配套部分保持在20-30%為宜。    

（2）開發(fā)原則

正因?yàn)槲锪鲌@區(qū)項(xiàng)目占地面積大，建設(shè)周期長(zhǎng)，而且招商、培育也需要一定時(shí)間。因此，建議物流園區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)原則為：統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)；滾動(dòng)發(fā)展，分塊管理。

（3）經(jīng)營(yíng)模式

物流園區(qū)的具體經(jīng)營(yíng)模式有三種，一是全部持有出租，二是全部銷售，三是租售結(jié)合。因物流園區(qū)投資大，全部持有出租的資金壓力也就比較大。而如果全部銷售，也難以對(duì)入駐企業(yè)（業(yè)戶）進(jìn)行整合管理。因此，采取租售結(jié)合的模式是最佳的選擇。    

（4）項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)的收入結(jié)構(gòu)

除了房屋租金（含物業(yè)費(fèi)）外，還有業(yè)務(wù)整合收入（入駐企業(yè)產(chǎn)生新的業(yè)務(wù)需要），信息服務(wù)收入（為入駐企業(yè)和相關(guān)企業(yè)提供），以及其它收入。

 

6、做好后期運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)

物流園區(qū)項(xiàng)目的成功，市場(chǎng)調(diào)研是前提，戰(zhàn)略定位是關(guān)鍵，運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)是保證。做好物流園區(qū)的后期運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)工作，就是要“1+1”，即建設(shè)一個(gè)體系——園區(qū)公共服務(wù)體系，搭建一個(gè)平臺(tái)——物流信息服務(wù)平臺(tái)。  

（1）園區(qū)公共服務(wù)體系

包括5個(gè)方面：一是專業(yè)性物業(yè)管理服務(wù)；二是一體化行政服務(wù)；三是企業(yè)管理服務(wù)；四是業(yè)務(wù)整合服務(wù)；五是物流金融服務(wù)。

（2）物流信息服務(wù)平臺(tái)

包括2個(gè)方面，一個(gè)是外部的公共信息服務(wù)，另一個(gè)就是園區(qū)內(nèi)部的業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)。由園區(qū)統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)，既可以滿足入駐企業(yè)業(yè)務(wù)管理的電子商務(wù)需要，也會(huì)降低這方面整體的投資和費(fèi)用。   

 

7、獲得政府的相關(guān)扶持政策

物流產(chǎn)業(yè)列入國(guó)家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，物流園區(qū)作為重點(diǎn)工程，可以得到各級(jí)政府的政策支持和資金扶持。    

（1）國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向和資金支持

物流園區(qū)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)卣òl(fā)改委）辦理立項(xiàng)手續(xù)后，要爭(zhēng)取列為省重點(diǎn)工程項(xiàng)目。由此向國(guó)家有關(guān)部門申請(qǐng)扶持政策。    

（2）當(dāng)?shù)卣木唧w有關(guān)政策

包括土地政策、規(guī)費(fèi)政策、稅收政策等。特別要注意的是，入駐企業(yè)要享受同樣的稅收優(yōu)惠政策。這點(diǎn)對(duì)未來(lái)招商、吸引入駐企業(yè)來(lái)說(shuō)很重要！