特色小鎮(zhèn)建設(shè)即將迎來爛尾高峰？

特色小鎮(zhèn)建設(shè)即將迎來爛尾高峰？

      2016年年初以來，特色小鎮(zhèn)建設(shè)的號角吹響，各級政府以及開發(fā)商都熱烈響應(yīng)。當(dāng)前全國層面已經(jīng)批復(fù)第一批127個、第二批276個共403個國家級特色小鎮(zhèn)。除此之外，各級政府、部門以及企業(yè)還有一大批建設(shè)計劃。據(jù)華夏時報報道，截至2017年6月末，全國計劃建設(shè)特色小鎮(zhèn)的總量已多達(dá)五六千個。

      參與這場熱潮角逐的不僅僅是住建部、發(fā)改委等熱門部委，審批的資格也在國家部委間博弈。第一批特色小鎮(zhèn)由住建部、發(fā)改委、財政部等多個部委同時推出文件，第二批特色小鎮(zhèn)則是由住建部緊鑼密鼓的唱獨角戲，就連國家體育總局，也稱已經(jīng)中央批準(zhǔn)，要在全國開發(fā)100個體育小鎮(zhèn)，寬進(jìn)窄出，上不封頂。

      正在被房地產(chǎn)過剩困擾的開發(fā)商自然不甘人后，大舉變身為特色小鎮(zhèn)的建設(shè)者、開發(fā)商和運營商，萬達(dá)提出了文旅小鎮(zhèn)的發(fā)展方向，綠城試圖用農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)建設(shè)一種理想的生活方式，碧桂園則大舉進(jìn)軍科技小鎮(zhèn)領(lǐng)域。

      在這場大干快上的特色小鎮(zhèn)建設(shè)熱潮中，卻隱隱透露著繁榮背后的危機，從三五年的建設(shè)周期來看，隨著時間的推移，特色小鎮(zhèn)或許會迎來一波爛尾高峰。

1.缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的特色小鎮(zhèn)恐名實難兩全

      特色小鎮(zhèn)區(qū)別于房地產(chǎn)項目的最重要特點，就在于它是“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”協(xié)同發(fā)展的平臺，優(yōu)勢特色的產(chǎn)業(yè)生態(tài)是特色小鎮(zhèn)的靈魂。浙江特色小鎮(zhèn)的成功，就在于浙江的小鎮(zhèn)已經(jīng)形成了專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，有的主打黃酒，有的專門生產(chǎn)襪子。細(xì)分的產(chǎn)業(yè)足以吸引足夠多的人口和企業(yè)，西部地區(qū)的特色小鎮(zhèn)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)培育卻艱難得多，西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展受地形地貌的限制，很少有成片的土地，交通不便，企業(yè)也多以資源型企業(yè)為主，礦產(chǎn)或者做農(nóng)產(chǎn)品加工，很難有制造業(yè)方面的創(chuàng)新，要形成系統(tǒng)專業(yè)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，尚需時日。

2.缺乏市場支撐的特色小鎮(zhèn)恐舉步艱難

      現(xiàn)在幾乎全國各地都在學(xué)習(xí)浙江的特色小鎮(zhèn)建設(shè)模式，在學(xué)習(xí)的同時，很多人可能忽略了一個現(xiàn)實，浙江特色小鎮(zhèn)的勝利，在于其生生不息的創(chuàng)業(yè)精神和發(fā)達(dá)的民營經(jīng)濟。浙江具有明顯的“塊狀經(jīng)濟”特點：民營經(jīng)濟發(fā)達(dá)，人文氣息濃厚，氣候宜人，不同的小鎮(zhèn)自覺的形成了產(chǎn)業(yè)和功能的分工，已經(jīng)形成良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，具有足夠的吸引力使得資源聚集。因此，浙江等發(fā)達(dá)地區(qū)建設(shè)特色小鎮(zhèn)的模式，多數(shù)是“政府引導(dǎo)，市場主導(dǎo)”的模式。

      一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)，也想迫切參與到特色小鎮(zhèn)的建設(shè)中來，地方政府不惜大包大攬，規(guī)劃各種文旅小鎮(zhèn)。依托當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)的歷史文化底蘊、民俗文化傳統(tǒng)、特色景觀資源，打造文旅小鎮(zhèn)無可厚非。然而，這類文旅小鎮(zhèn)要具有持續(xù)的生命力，有嚴(yán)格的區(qū)位條件，即存在于擁有大量人口的大城市周邊，滿足周邊游的需求。對于那些雖然擁有良好的生態(tài)環(huán)境和文旅資源，但交通不便或景區(qū)缺乏足夠特色，即便政府包攬小鎮(zhèn)的規(guī)劃設(shè)計和運營，還將面臨區(qū)域經(jīng)濟活力不強，地方財力薄弱等長期問題。

3.特色小鎮(zhèn)建設(shè)需要大量的資金支撐

      建設(shè)資金從何而來，對于地方政府和開發(fā)商都是巨大的考驗。與建設(shè)一個小區(qū)或房地產(chǎn)項目不一樣的是，特色小鎮(zhèn)建設(shè)除了要建設(shè)單體的建筑之外，可能還要建設(shè)道路、管網(wǎng)等基礎(chǔ)配套設(shè)施，學(xué)校醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施，以及辦公樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)配套。特色小鎮(zhèn)建設(shè)面對的是多個項目集群。據(jù)中國企業(yè)報報道，江蘇每個特色小鎮(zhèn)建設(shè)大約需要新增投資30億元至50億元，其中產(chǎn)業(yè)投資占比不低于70%。資金實力略差的開發(fā)商，面臨的壓力可想而知。

4.開發(fā)商從賺快錢轉(zhuǎn)向了賺慢錢

      房地產(chǎn)的商業(yè)邏輯本質(zhì)是通過賣房賺錢，配套服務(wù)只是作為抬高房價的工具。但是到了特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域，商業(yè)模式發(fā)生了本質(zhì)的轉(zhuǎn)變，可售部分不再是創(chuàng)造利潤的點，而是作為現(xiàn)金流，支撐項目后期的運營。項目開發(fā)完成之后，房企可能并沒有賺到錢，而是留下了一堆產(chǎn)業(yè)，真正的贏利點是通過后期運營，通過租金、服務(wù)賺錢。從賺快錢的房地產(chǎn)領(lǐng)域，轉(zhuǎn)向賺慢錢的特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域，對開發(fā)商的融資能力，開發(fā)節(jié)奏、回款能力都提出了新的挑戰(zhàn)。

5.缺乏人口支撐的特色小鎮(zhèn)存在空心危險

      雖然北上廣深這樣的千萬級人口以上的城市在對人口涌入逐漸關(guān)上大門，但是隨著中國生育率步步走低并且進(jìn)入到老齡化社會，人口作為城市發(fā)展的寶貴資源，將會成為各地的爭搶對象?？v觀中國的人口流入流出數(shù)據(jù)，近十年來，中國的人口大多流向北上廣深、省會城市以及長三角珠三角等地的城市群中。

      從城市的行政等級來看，小鎮(zhèn)幾乎位于城市行政等級的最底層，大多交通不便，醫(yī)院學(xué)校等配套設(shè)施差強人意，當(dāng)?shù)厝硕鄶?shù)一有錢就在縣城或省城買房置業(yè)，如果缺乏人口的聚集，特色小鎮(zhèn)也會成為空心鎮(zhèn)。