產(chǎn)城創(chuàng)投|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段面臨的幾大問題盤點

產(chǎn)城創(chuàng)投——園區(qū)夢工場看來，產(chǎn)業(yè)是促進社會繁榮的最實際的推動力。

得益于改革開放，北上廣深及一些沿海城市已進入產(chǎn)業(yè)轉型升級的重要階段，三舊改造、城市更新、工改工正火熱進行中。

對原來的工業(yè)區(qū)、舊廠房進行新一輪盤活，通過對這些舊物業(yè)進行升級改造、對產(chǎn)業(yè)結構進行調整、引入生產(chǎn)服務性企業(yè)、拓展高新技術產(chǎn)業(yè)等提高土地價值、激發(fā)產(chǎn)業(yè)活力成為一種大趨勢。

 

在此大背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)順勢成長。近幾年，隨著改革開放的不斷深化、房地產(chǎn)巨頭的轉型、實體企業(yè)及金融資本的介入、原有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不斷異地擴張，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進入前所未有的活躍期。

經(jīng)過40多年的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從原來的以生產(chǎn)企業(yè)為主的工業(yè)園模式，正不斷擴展內涵與外延，各類文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、物流園、總部基地、產(chǎn)業(yè)綜合體等產(chǎn)品新形態(tài)紛紛涌現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展道路越走越寬。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以構建產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟服務聚集平臺為推動力，打造以企業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境，通過引導人才、資本、技術、信息、市場、商務等要素的聚集，在企業(yè)空間聚集中形成上中下游產(chǎn)業(yè)鏈，建立產(chǎn)業(yè)配套服務體系，通過產(chǎn)業(yè)鏈間的互動發(fā)展，最終形成產(chǎn)業(yè)集群的聚變和強大的內生機制，已經(jīng)成為新產(chǎn)業(yè)和新業(yè)態(tài)的發(fā)源地。

雖然產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正處于蓬勃發(fā)展的繼而段，但是由于起步比較晚，所以目前還處于引入探索和初步發(fā)展階段，還存在這一些客觀性的問題，主要有： 

01

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)轉場角逐的戰(zhàn)場，存在諸多問題。

房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內或其他地方獲取土地項目，進行項目的道 路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行項目相關設施的經(jīng)營、管理，最后獲取合理的地產(chǎn)開發(fā)利潤。

雖然房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)的進入，在某些程度上促進了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但是也存在較大的問題。一方面，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式依舊是房地產(chǎn)開發(fā)模式，造成地產(chǎn)開發(fā)商與整個產(chǎn)業(yè)的結合不緊密。這是因為地產(chǎn)商的利潤來源點并不建立在產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與繁榮上，而產(chǎn)業(yè)本身也并不過分依賴于其所使用的地產(chǎn)，因此難以形成產(chǎn)業(yè)輻射力。另一方面，房企作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商會沿用住宅銷售模式來經(jīng)營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，對項目簡單地一賣了之，不注重項目的后續(xù)經(jīng)營， 嚴重影響了項目的長遠發(fā)展。

眾所周知，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的投資收益是長期的、可持續(xù)的，前期開發(fā)并不能產(chǎn)生任何效益，運營才是項目持續(xù)健康發(fā)展的核心 。但許多進行專業(yè)化“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”投資的開發(fā)商不顧產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特殊性，抱著急功近利的態(tài)度進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域，給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展留下隱患。

02

普遍存在著產(chǎn)業(yè)結構趨同、缺乏特色優(yōu)勢的問題。

產(chǎn)城創(chuàng)投——園區(qū)夢工場的團隊調研了全國很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，發(fā)現(xiàn)國內產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目頻出，但是有自己明顯的特色產(chǎn)業(yè)集群的項目少之又少。特別是缺乏創(chuàng)新、缺乏特色、產(chǎn)業(yè)結構雷同、競爭白熱化、企業(yè)集而不聚，根植性差等問題比較凸顯。

產(chǎn)城創(chuàng)投——園區(qū)夢工場認為造成這些問題的主要原因是開發(fā)缺乏科學的市場調研和統(tǒng)一規(guī)劃。目前的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，不是嚴格地按照發(fā)展需求進行定位，而是為了短期內聚集企業(yè)而盲目地進行產(chǎn)業(yè)選取和企業(yè)選址規(guī)劃，從而導致項目內部產(chǎn)業(yè)之間缺乏應有的關聯(lián)，沒有形成相互關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈條，導致產(chǎn)業(yè)集群的整體競爭力的不高，難以促進經(jīng)濟發(fā)展。有些項目甚至在發(fā)展初期為了迅速吸引企業(yè)入駐，在招商過程中往往忽略了對社會化分工、市場細分、價值鏈延伸以及產(chǎn)業(yè)集群的內在聯(lián)系等問題的考量。這些不僅嚴重浪費了資源，還造成不同產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目間招商引資活動中的過度競爭和產(chǎn)業(yè)內企業(yè)在市場活動中的過度競爭。

03

大部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目均不同程度地存在結構單一、規(guī)模偏小和價值鏈偏低端的問題。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是伴隨著產(chǎn)業(yè)轉型升級發(fā)展起來的，這就要求產(chǎn)業(yè)項目能夠提供新的產(chǎn)業(yè)形態(tài)來滿足傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向知識型、服務型、戰(zhàn)略型產(chǎn)業(yè)升級的需要。但是由于受到資源稟賦、區(qū)位條件、政策環(huán)境以及所處經(jīng)濟發(fā)展階段的影響，大部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目沒有全產(chǎn)業(yè)鏈的思維，往往缺少位于產(chǎn)業(yè)價值鏈上游的東西。

另外，由于我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商缺乏專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和建設能力，原本定位于能夠提供配套商業(yè)服務、金融服務、科研服務的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)最后只能成為單純的商務園區(qū)和制造園區(qū)，不僅大大降低了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的盈利能力，更對入園企業(yè)的持續(xù)發(fā)展和我國產(chǎn)業(yè)價值鏈的提升造成很大的傷害。

04

對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)還缺乏明確的政策和相關規(guī)范標準，使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場化開發(fā)在部分地區(qū)受到一定程度的限制。

我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)雖然不是新生事物，但是仍然還處于探索階段，所以政府在政策及相關規(guī)范標準上還沒有形成完善的系統(tǒng)。

目前的情況來看，出臺與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關政策的基本是地方政府及一些地方經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會，而在全國范圍內，缺乏統(tǒng)一的規(guī)范標準和扶持政策，這無疑削弱了我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的后勁。