產(chǎn)城創(chuàng)投|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的幾點(diǎn)注意事項(xiàng)

目前是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要階段，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)既蘊(yùn)含著機(jī)遇，也面臨著挑戰(zhàn)。解決好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的問(wèn)題，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的作用，產(chǎn)城創(chuàng)投——園區(qū)夢(mèng)工場(chǎng)認(rèn)為，針對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)當(dāng)前的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)做好以下幾方面的工作。

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商角色的改變

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商要轉(zhuǎn)換角色，由單一的開(kāi)發(fā)商向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)商、運(yùn)營(yíng)商、投資商轉(zhuǎn)變。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商要拋棄以短平快實(shí)現(xiàn)資金回流的運(yùn)作方式，應(yīng)該增強(qiáng)自身經(jīng)營(yíng)管理能力，形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效收益。

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，除了科研服務(wù)性質(zhì)的科技以及中小型企業(yè)集聚的工業(yè)樓宇功能區(qū)外，還有總部基地性質(zhì)的商務(wù)分區(qū)、配套商業(yè)性質(zhì)的商業(yè)分區(qū)、金融服務(wù)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)分區(qū)等等。如果開(kāi)發(fā)商能根據(jù)自身?xiàng)l件及市場(chǎng)需求恰當(dāng)定位，做好園區(qū)服務(wù)與運(yùn)營(yíng)，形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是完全能夠獲得可觀的投資收益率的。

一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商除了向園區(qū)企業(yè)提供基礎(chǔ)性的物業(yè)管理服務(wù)之外，還應(yīng)積極主動(dòng)地向園區(qū)企業(yè)提供高附加值的配套服務(wù)，主要包括投融資服務(wù)、產(chǎn)品展示服務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)等。

另一方面通過(guò)高端人才的聚集、高端產(chǎn)業(yè)的聚集、金融商務(wù)的聚集以及信息服務(wù)的聚集來(lái)形成核心競(jìng)爭(zhēng)力與創(chuàng)新能力，并主動(dòng)適應(yīng)后工業(yè)化的特征，把握生產(chǎn)、研發(fā)與服務(wù)的融合，這樣就可以順利地完成由單純的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向復(fù)合功能產(chǎn)業(yè)投資商的華麗轉(zhuǎn)身。

2. 實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商的發(fā)展

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅需要投資和開(kāi)發(fā)的能力，還需要有統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃和招商規(guī)劃。開(kāi)發(fā)商在準(zhǔn)備做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，前期的規(guī)劃就是一個(gè)重要的開(kāi)始。產(chǎn)業(yè)定位決定了后期項(xiàng)目的建設(shè)、招商等各種方向，也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)核心。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃則影響著客戶的入駐，建設(shè)什么樣的項(xiàng)目，適合什么樣的企業(yè)入駐，則會(huì)制約項(xiàng)目本身對(duì)企業(yè)的引入。

因此，項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)，開(kāi)發(fā)商需要按照周邊產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣等各類資源規(guī)劃其項(xiàng)目的定位，了解其適合引入怎樣的產(chǎn)業(yè)，了解其項(xiàng)目中各類型產(chǎn)業(yè)占到的比重，再按照其定位設(shè)計(jì)建設(shè)其項(xiàng)目。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式要有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)鏈整合能力，圍繞“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理”的思路。將產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與建設(shè)通過(guò)科技研發(fā)、生產(chǎn)制造及配套服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)打造整個(gè)園區(qū)，實(shí)現(xiàn)第二、三產(chǎn)業(yè)的整合，形成功能集聚和資源集聚，形成規(guī)模效應(yīng)，提升產(chǎn)業(yè)和區(qū)域的價(jià)值。

3.堅(jiān)持以發(fā)展需求為導(dǎo)向，以產(chǎn)業(yè)作為核心。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是2003才出現(xiàn)的詞匯，它是經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)下產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合，是一種以產(chǎn)業(yè)為核心，地產(chǎn)為載體，根據(jù)城市規(guī)劃，有機(jī)整合自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等資源，綜合開(kāi)發(fā)、集約化經(jīng)營(yíng)的新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)。

作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)是其靈魂，因此項(xiàng)目從定位開(kāi)始，就不能離開(kāi)產(chǎn)業(yè)。近幾年，房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不乏優(yōu)秀代表。華夏幸福,致力于產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)。

在京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū) 、中原城市群以及印度尼西亞、印度、越南等國(guó)內(nèi)外80余個(gè)區(qū)域，華夏幸福以產(chǎn)業(yè)為核心，為城市導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)集群，華夏幸福立足于產(chǎn)業(yè)前沿和創(chuàng)新高點(diǎn)，厚植產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新沃土，不僅獲得了利益的增長(zhǎng)，還為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游集群集聚，實(shí)現(xiàn)以科技驅(qū)動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)作出極大地貢獻(xiàn)。

4.政企聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展。

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，充分發(fā)揮政府與企業(yè)這兩種組織在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中所起的不同作用，相互協(xié)調(diào)配合，形成合力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的健康、良性發(fā)展。政府與企業(yè)之間互相信任、互相合作、各司其職，既是管理與被管理的關(guān)系，也是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，合力為社會(huì)化、專業(yè)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造條件。

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際運(yùn)作中，政府的職能主要表現(xiàn)為資金支持、公共服務(wù)、監(jiān)督保障、政策支持等多方面，可以將政府職能簡(jiǎn)明定義為“建立、引導(dǎo)、規(guī)范、參與市場(chǎng)”。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商作為市場(chǎng)的主體，一方面要正確把握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵與本質(zhì)，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)等資源的整合協(xié)同效應(yīng)，通過(guò)有效整合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的社會(huì)資源、物力資源、政府資源、人文資源等各類資源來(lái)為客戶提供專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)。另一方面要充分利用政府所提供的一切便利，與政府政策緊密結(jié)合起來(lái)，與政府實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的合作與共贏。