中山市人民政府關(guān)于印發(fā)中山市建設(shè)用地規(guī)劃條件管理辦法的通知

火炬開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，翠亨新區(qū)管委會(huì)，各鎮(zhèn)政府、區(qū)辦事處，市各有關(guān)單位：

現(xiàn)將《中山市建設(shè)用地規(guī)劃條件管理辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

  

                                                                 中山市人民政府

                                                               2019年7月16日

 

中山市建設(shè)用地規(guī)劃條件管理辦法

 

第一章　總　則

第一條　為進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)用地規(guī)劃條件管理，規(guī)范建設(shè)用地規(guī)劃條件辦理程序，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于中山市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有出讓建設(shè)用地規(guī)劃條件的出具、變更的管理及監(jiān)督檢查。

第三條　建設(shè)用地規(guī)劃條件是依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃或村莊規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地提出的規(guī)劃建設(shè)要求，作為建設(shè)用地規(guī)劃許可的核心內(nèi)容和土地使用權(quán)出讓合同的重要組成部分，是編制和審批建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案及核實(shí)建設(shè)項(xiàng)目竣工規(guī)劃條件的依據(jù)。

第四條　建設(shè)用地規(guī)劃條件的內(nèi)容包括：建設(shè)用地的位置、面積、用地性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度（容積率、綠地率、建筑密度、建筑高度）、建筑退讓、公共服務(wù)設(shè)施配套要求、交通及市政基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)要求、城市設(shè)計(jì)（建筑及景觀設(shè)計(jì)）要求、海綿城市建設(shè)要求、地下空間開(kāi)發(fā)利用以及市政府提出的相關(guān)規(guī)劃要求。

第五條　申請(qǐng)辦理建設(shè)用地規(guī)劃條件包括出具規(guī)劃條件和變更規(guī)劃條件兩種情形。出具規(guī)劃條件是指首次以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)，提出擬出讓地塊的規(guī)劃建設(shè)條件；變更規(guī)劃條件是指對(duì)已出具并載入土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)劃條件依法進(jìn)行變更。

 

第二章　出具規(guī)劃條件的管理及實(shí)施

第六條　擬出讓宗地應(yīng)當(dāng)按控制性詳細(xì)規(guī)劃或村莊規(guī)劃確定的用途出具規(guī)劃條件，依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃或村莊規(guī)劃用途可以劃分為不同宗地的，應(yīng)當(dāng)先行分割為不同的宗地分別出具規(guī)劃條件。擬出讓宗地應(yīng)當(dāng)形狀規(guī)整，不具備單獨(dú)開(kāi)發(fā)建設(shè)條件的宗地，不得出具規(guī)劃條件。

第七條　公開(kāi)出讓的國(guó)有建設(shè)用地，住宅用地單宗面積不得小于15畝且不超過(guò)210畝；工業(yè)、商業(yè)用地單宗面積不得小于10畝，屬增資擴(kuò)產(chǎn)的工業(yè)用地不受最小面積限制。

單宗用地面積達(dá)不到上述面積要求的，應(yīng)當(dāng)整合周邊用地后再出具規(guī)劃條件。宗地周邊已無(wú)合適用地可以整合的，由鎮(zhèn)政府、區(qū)辦事處、區(qū)管委會(huì)（以下簡(jiǎn)稱鎮(zhèn)區(qū)政府）或市土地儲(chǔ)備中心編制該宗用地的可行性規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案，報(bào)市自然資源局審核，經(jīng)專家評(píng)審?fù)夂?，市自然資源局結(jié)合控制性詳細(xì)規(guī)劃或村莊規(guī)劃確定的規(guī)劃指標(biāo)出具規(guī)劃條件。

第八條　在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)尚未編制控制性詳細(xì)規(guī)劃或村莊規(guī)劃的地塊，因國(guó)家、省或者市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目以及道路、管線等其他線性市政工程項(xiàng)目需要使用土地的，或已有控制性詳細(xì)規(guī)劃或村莊規(guī)劃但技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完整的地塊，由鎮(zhèn)區(qū)政府或市土地儲(chǔ)備中心先行編制規(guī)劃條件論證報(bào)告，并持相關(guān)材料向市自然資源局提出申請(qǐng)，市自然資源局根據(jù)城市總體規(guī)劃、國(guó)土空間規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃、各類專項(xiàng)規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)要求、技術(shù)規(guī)范等結(jié)合規(guī)劃條件論證報(bào)告提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，按程序報(bào)市國(guó)土空間規(guī)劃委員會(huì)審議確定并經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，再由鎮(zhèn)區(qū)政府或市土地儲(chǔ)備中心申請(qǐng)出具規(guī)劃條件。

第九條　商業(yè)、住宅、新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）規(guī)劃條件中，用地性質(zhì)、容積率、綠地率、建筑密度、公共服務(wù)和市政設(shè)施配套要求、交通及市政基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)要求、地下空間開(kāi)發(fā)利用（含停車(chē)位設(shè)置）要求、建筑退讓岸線要求為強(qiáng)制性指標(biāo)。

建筑高度作為指導(dǎo)性指標(biāo)，不作具體規(guī)定，注明按控制性詳細(xì)規(guī)劃或村莊規(guī)劃實(shí)施，但海岸線和河岸線沿線、歷史文化街區(qū)、舊城風(fēng)貌保護(hù)區(qū)及視線通廊等高度敏感區(qū)必須按規(guī)劃要求進(jìn)行建筑高度控制。

第十條　對(duì)市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、重要交通節(jié)點(diǎn)及市確定的重點(diǎn)項(xiàng)目，在符合控制性詳細(xì)規(guī)劃或村莊規(guī)劃的前提下，應(yīng)編制城市設(shè)計(jì)并將城市設(shè)計(jì)管控要求納入規(guī)劃條件。

第十一條　商業(yè)、住宅用地周邊未敷設(shè)市政污水管網(wǎng)的，或工業(yè)用地周邊未敷設(shè)市政污水管網(wǎng)且屬地鎮(zhèn)區(qū)政府未制定實(shí)施計(jì)劃的，不予出具規(guī)劃條件。

 

第三章　變更規(guī)劃條件的管理及實(shí)施

第十二條　公開(kāi)出讓的國(guó)有建設(shè)用地或法律、法規(guī)、行政規(guī)章及政策文件等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)人不得申請(qǐng)辦理改變土地用途；公開(kāi)出讓的商業(yè)（含商業(yè)辦公，下同）、住宅（含商業(yè)住宅，下同）、新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）不得調(diào)整容積率、增加建筑密度、降低綠地率、減少基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施、降低停車(chē)位設(shè)置要求、降低建筑退讓岸線要求。

第十三條　屬于下列情形之一的，土地使用權(quán)人不得申請(qǐng)變更規(guī)劃條件：

（一）不符合現(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃或村莊規(guī)劃要求的；

（二）商業(yè)、住宅用地周邊未敷設(shè)市政污水管網(wǎng)的，或工業(yè)用地周邊未敷設(shè)市政污水管網(wǎng)且屬地鎮(zhèn)區(qū)政府未制定實(shí)施計(jì)劃的；

（三）土地使用權(quán)人納入市“信用聯(lián)合獎(jiǎng)懲應(yīng)用系統(tǒng)”黑名單，失信行為未消除的。

第十四條　土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，已出具的規(guī)劃條件不得擅自改變。不屬于第十二條、第十三條規(guī)定的情形且符合下列情形之一的，可由土地使用權(quán)人申請(qǐng)變更規(guī)劃條件：

（一）因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改導(dǎo)致地塊開(kāi)發(fā)條件變化的；

（二）因國(guó)家和省重大項(xiàng)目建設(shè)需要的；

（三）因城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施建設(shè)需要的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

符合條件的“三舊”改造項(xiàng)目，按“三舊”改造有關(guān)政策辦理。

第十五條　土地使用權(quán)出讓合同沒(méi)有約定開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的，容積率按1.5處理，綠地率、建筑密度、建筑高度按現(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)處理。經(jīng)過(guò)辦理合并、分割手續(xù)且沒(méi)有重新約定規(guī)劃條件的宗地，涉及多個(gè)土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)根據(jù)原出讓合同的約定容積率和相應(yīng)的用地面積計(jì)算得出該宗用地總計(jì)容建筑面積，總計(jì)容建筑面積與其用地面積的比值視為約定容積率。

第十六條　本辦法所指變更規(guī)劃條件包括以下三種情形：改變土地用途、調(diào)整容積率、調(diào)整建筑高度。

第十七條　改變土地用途適用范圍和辦理程序

符合下列情形之一的國(guó)有出讓建設(shè)用地，可由土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理改變土地用途：

（一）以協(xié)議方式出讓的住宅用地改變土地用途為商業(yè)；

（二）以協(xié)議方式出讓的商業(yè)、住宅用地改變土地用途為倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)、公共設(shè)施、教育、文體、醫(yī)療衛(wèi)生、行政辦公等；

（三）以協(xié)議方式出讓的倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)用地相互改變土地用途，或改變土地用途為公共設(shè)施、教育、文體、醫(yī)療衛(wèi)生、行政辦公等；

（四）以協(xié)議方式出讓的公共設(shè)施、教育、文體、醫(yī)療衛(wèi)生、行政辦公等用地相互改變土地用途。

符合本條第一款第（一）項(xiàng)，按以下程序辦理：

（一）土地使用權(quán)人先行編制可行性研究報(bào)告，論證改變土地用途的可行性、必要性及合理性，由鎮(zhèn)區(qū)政府組織專家評(píng)審會(huì)并出具專家評(píng)審意見(jiàn)。

（二）土地使用權(quán)人按規(guī)定向市自然資源局提出改變土地用途申請(qǐng)。

（三）市自然資源局審核后進(jìn)行公示，經(jīng)公示無(wú)異議后報(bào)市土地管理委員會(huì)審議。

（四）市土地管理委員會(huì)審議通過(guò)后，市自然資源局核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃條件變更批復(fù)書(shū)及三線圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

（五）市自然資源局組織對(duì)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估并按程序確定應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)擬訂出讓方案報(bào)市政府審批同意后，與土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議。

（六）土地使用權(quán)人繳納相關(guān)稅費(fèi)后，市自然資源局辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

符合本條第一款第（二）、（三）、（四）項(xiàng)，按以下程序辦理：

（一）土地使用權(quán)人按規(guī)定向市自然資源局提出改變土地用途申請(qǐng)。

（二）市自然資源局審核后進(jìn)行公示，經(jīng)公示無(wú)異議后核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃條件變更批復(fù)書(shū)及三線圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

（三）市自然資源局組織對(duì)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估并按程序確定應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)擬訂出讓方案報(bào)市政府審批同意后，與土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議。

（四）土地使用權(quán)人繳納相關(guān)稅費(fèi)后，市自然資源局辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

第十八條　調(diào)整容積率的適用范圍和辦理程序

符合下列情形之一的國(guó)有出讓建設(shè)用地（個(gè)人自建住房用地除外），可由土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理調(diào)整容積率：

（一）以協(xié)議方式出讓的商業(yè)、住宅用地；

（二）以協(xié)議方式出讓的新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）；

（三）除商業(yè)、住宅、新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）外的其他用地。

符合本條第一款第（一）項(xiàng)，按以下程序辦理：

（一）土地使用權(quán)人按照國(guó)有協(xié)議出讓建設(shè)用地調(diào)整容積率補(bǔ)繳土地出讓金有關(guān)規(guī)定，參與調(diào)整容積率補(bǔ)繳出讓金上網(wǎng)競(jìng)價(jià)，成交并簽訂競(jìng)得調(diào)整容積率資格確認(rèn)書(shū)。

（二）土地使用權(quán)人按規(guī)定向市自然資源局提出調(diào)整容積率申請(qǐng)。

（三）市自然資源局核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃條件變更批復(fù)書(shū)及三線圖。

（四）市自然資源局根據(jù)確認(rèn)書(shū)，按樓面地價(jià)起始價(jià)與最終有效樓面地價(jià)增加值之和確定為應(yīng)補(bǔ)繳的樓面地價(jià)單價(jià)擬訂出讓方案并由市政府委托市自然資源局審批同意后，與土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議。

符合本條第一款第（二）、（三）項(xiàng)，按以下程序辦理：

（一）土地使用權(quán)人按規(guī)定向市自然資源局提出調(diào)整容積率申請(qǐng)。

（二）市自然資源局審核后進(jìn)行公示，經(jīng)公示無(wú)異議后核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃條件變更批復(fù)書(shū)及三線圖。

（三）市自然資源局組織對(duì)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估并按程序確定應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)擬訂出讓方案，由市政府委托市自然資源局審批同意后，與土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議。

第十九條　調(diào)整建筑高度適用范圍和辦理程序

除海岸線和河岸線沿線、歷史文化街區(qū)、舊城風(fēng)貌保護(hù)區(qū)及視線通廊等高度敏感區(qū)以外的國(guó)有出讓建設(shè)用地（個(gè)人自建住房用地除外），可由土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理調(diào)整建筑高度。調(diào)整建筑高度按以下程序辦理：

（一）土地使用權(quán)人按規(guī)定向市自然資源局提出調(diào)整建筑高度申請(qǐng)。

（二）市自然資源局審核后進(jìn)行公示，經(jīng)公示無(wú)異議后核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃條件變更批復(fù)書(shū)及三線圖。

（三）市自然資源局組織對(duì)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估并按程序確定應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)擬訂出讓方案，由市政府委托市自然資源局審批同意后，與土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議。

第四章　監(jiān)督檢查

第二十條　市自然資源局加強(qiáng)對(duì)建設(shè)用地規(guī)劃條件出具、變更的監(jiān)督檢查，利用城鄉(xiāng)規(guī)劃管理信息系統(tǒng)，對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督。

第二十一條　市城管和執(zhí)法局查處違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法的違法建設(shè)，加大巡查力度，及時(shí)制止查處擅自改變建設(shè)用地規(guī)劃條件內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)的行為。

第二十二條　市自然資源局應(yīng)當(dāng)在辦事窗口、網(wǎng)站公布辦理的條件、程序以及期限等有關(guān)內(nèi)容，并接受社會(huì)監(jiān)督。

第二十三條　市自然資源局應(yīng)當(dāng)公布舉報(bào)方式，接受公民、法人和其他組織對(duì)違法城鄉(xiāng)規(guī)劃行為的舉報(bào)。及時(shí)核實(shí)、處理，并答復(fù)已知舉報(bào)人。不屬于本部門(mén)職責(zé)范圍的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知舉報(bào)人。　

第二十四條　違反建設(shè)用地規(guī)劃條件管理法律、法規(guī)、行政規(guī)章及政策文件，擅自批準(zhǔn)出具、變更規(guī)劃條件的，由市政府或者監(jiān)察機(jī)關(guān)依據(jù)職權(quán)責(zé)令改正，對(duì)相關(guān)工作人員按照規(guī)定追究相關(guān)責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

 

第五章　附　則

第二十五條　本辦法施行過(guò)程中，如與國(guó)家、省新出臺(tái)的規(guī)定不一致的，從其規(guī)定。

第二十六條　本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期為5年。本辦法施行前我市有關(guān)政策文件與本辦法規(guī)定不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。

文件解讀：《中山市建設(shè)用地規(guī)劃條件管理辦法》解讀

來(lái)源：中山人民政府網(wǎng)