《中山市建設(shè)用地規(guī)劃條件管理辦法》解讀

政策文件：中山市人民政府關(guān)于印發(fā)中山市建設(shè)用地規(guī)劃條件管理辦法的通知

我市制訂了規(guī)范性文件《中山市建設(shè)用地規(guī)劃條件管理辦法》，于2019年7月16日實(shí)施。根據(jù)《中山市行政機(jī)關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（中府〔2015〕14號(hào)）相關(guān)要求，現(xiàn)就文件解讀如下：

一、文件制訂背景說明

為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范我市建設(shè)用地的規(guī)劃管理，提高依法行政水平，進(jìn)一步明晰辦理建設(shè)用地規(guī)劃條件及辦理建設(shè)用地規(guī)劃條件變更的適用范圍，原市城鄉(xiāng)規(guī)劃局曾于2015年5月12日制定了《中山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃條件變更管理工作制度（試行）》。原市城鄉(xiāng)規(guī)劃局及原市國土資源局于2015年6月2日制定了《關(guān)于規(guī)范改變土地用途有關(guān)事項(xiàng)的通知》，并于2018年5月14日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范改變土地用途有關(guān)事項(xiàng)的通知》。現(xiàn)為進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)用地規(guī)劃條件管理，規(guī)范建設(shè)用地規(guī)劃條件辦理程序，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，整合上述文件內(nèi)容，結(jié)合本市實(shí)際，制訂本辦法。本辦法明確了中山市行政區(qū)域內(nèi)的國有出讓建設(shè)用地規(guī)劃條件的出具、變更的管理及監(jiān)督檢查，并對(duì)變更規(guī)劃條件中的改變土地用途、調(diào)整容積率、調(diào)整建筑限高三種情形的適用范圍和辦理程序進(jìn)行了明確。

二、文件的主要內(nèi)容

本辦法共五章，分別為總則、出具規(guī)劃條件的管理及實(shí)施、變更規(guī)劃條件的管理及實(shí)施、監(jiān)督檢查、附則。本辦法共二十六條。主要內(nèi)容如下：

第一章為總則，共五條。第一條說明本辦法制定的背景及相關(guān)依據(jù)。第二條明確了本辦法的適用范圍為中山市行政區(qū)域內(nèi)的國有出讓建設(shè)用地。第三條明確了建設(shè)用地規(guī)劃條件提出的依據(jù)及建設(shè)用地規(guī)劃條件的作用。第四條明確了建設(shè)用地規(guī)劃條件的內(nèi)容。第五條明確了申請(qǐng)辦理建設(shè)用地規(guī)劃條件包括出具和變更規(guī)劃條件兩種情形。

第二章為出具規(guī)劃條件的管理及實(shí)施。第六條及第七條規(guī)定了擬出讓地塊的建設(shè)用地規(guī)劃條件應(yīng)符合的要求。第八條明確了在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)尚未編制控制性詳細(xì)規(guī)劃或村莊規(guī)劃的地塊建設(shè)用地規(guī)劃條件需要報(bào)市國土空間規(guī)劃委員會(huì)審議的情況。第九條明確了建設(shè)用地規(guī)劃條件中強(qiáng)制性指標(biāo)及指導(dǎo)性指標(biāo)的要求。第十條明確了建設(shè)用地規(guī)劃條件的城市設(shè)計(jì)管控要求。第十一條明確了建設(shè)用地規(guī)劃條件中雨污分流的要求。

第三章為變更規(guī)劃條件的管理及實(shí)施。第十二條及第十三條明確了不得變更規(guī)劃條件的情形。第十四條明確了可以申請(qǐng)變更規(guī)劃條件的情形。第十五條明確了土地使用權(quán)出讓合同沒有約定開發(fā)強(qiáng)度的處理原則。第十六條明確了本辦法所指的變更規(guī)劃條件包括改變土地用途、調(diào)整容積率及調(diào)整建筑限高三種情形。第十七條明確了改變土地用途的適用范圍和程序。第十八條明確了調(diào)整容積率的適用范圍和程序。第十九條明確了調(diào)整建筑限高的適用范圍和辦理程序。

第四章為監(jiān)督檢查。第二十條、第二十二條、第二十三條明確了市自然資源局對(duì)規(guī)劃條件出具及變更進(jìn)行監(jiān)督檢查的方式。第二十一條明確了市城管和執(zhí)法局對(duì)違反規(guī)劃條件內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)的查處要求。第二十四條明確了違法違規(guī)審批的責(zé)任。

第五章為附則。第二十五條明確了本辦法施行過程中，如與國家、省新出臺(tái)的規(guī)定不一致的，從其規(guī)定。第二十六條明確了本辦法的施行日期及有效期。

三、其他重點(diǎn)內(nèi)容

（一）明確了擬出讓地塊的建設(shè)用地規(guī)劃條件應(yīng)符合的要求。為了避免出讓用地不具備單獨(dú)開發(fā)條件，本辦法要求擬出具規(guī)劃條件的建設(shè)用地具有單獨(dú)開發(fā)建設(shè)的條件，并對(duì)用地面積做出了規(guī)定。住宅用地單宗面積不得小于15畝且不超過210畝；工業(yè)、商業(yè)用地單宗面積不得小于10畝，屬增資擴(kuò)產(chǎn)的工業(yè)用地不受最小面積限制。單宗用地面積達(dá)不到上述面積要求的，應(yīng)當(dāng)整合周邊用地后再出具規(guī)劃條件。宗地周邊已無合適用地可以整合的，需編制該宗用地的可行性規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案，經(jīng)專家評(píng)審?fù)夂?，結(jié)合控制性詳細(xì)規(guī)劃或村莊規(guī)劃確定的規(guī)劃指標(biāo)出具規(guī)劃條件。

（二）增加出具規(guī)劃條件中城市設(shè)計(jì)和雨污分流的要求。對(duì)市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、重要交通節(jié)點(diǎn)及市確定的重點(diǎn)項(xiàng)目，要求出具規(guī)劃條件時(shí)將城市設(shè)計(jì)管控要求納入規(guī)劃條件。擬出具規(guī)劃條件的建設(shè)用地排水設(shè)施需落實(shí)雨污分流，與城市管網(wǎng)銜接，商業(yè)、住宅用地周邊未敷設(shè)市政污水管網(wǎng)的，或工業(yè)用地周邊未敷設(shè)市政污水管網(wǎng)且屬地鎮(zhèn)區(qū)政府未制定實(shí)施計(jì)劃的，不予出具規(guī)劃條件。

（三）明確了公開出讓的國有建設(shè)用地或法律、法規(guī)、行政規(guī)章及政策文件等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)人不得申請(qǐng)辦理改變土地用途；公開出讓的商業(yè)（含商業(yè)辦公）、住宅（含商業(yè)住宅）、新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）不得調(diào)整容積率、增加建筑密度、降低綠地率、減少基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施、降低停車位設(shè)置要求、降低建筑退讓岸線要求。

（四）明確了土地使用權(quán)出讓合同沒有約定開發(fā)強(qiáng)度的，容積率按1.5處理，綠地率、建筑密度、建筑高度按現(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)處理。經(jīng)過辦理合并、分割手續(xù)且沒有重新約定規(guī)劃條件的宗地，涉及多個(gè)土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)根據(jù)原出讓合同的約定容積率和相應(yīng)的用地面積計(jì)算得出該宗用地的總計(jì)容建筑面積，總計(jì)容建筑面積與其用地面積的比值視為約定容積率。

（五）明確了改變土地用途為商業(yè)的須由土地使用權(quán)人先行編制可行性研究報(bào)告，論證改變土地用途的可行性、必要性及合理性，并由鎮(zhèn)區(qū)政府組織專家評(píng)審會(huì)并出具專家評(píng)審意見。

（六）明確了除海岸線和河岸線沿線、歷史文化街區(qū)、舊城風(fēng)貌保護(hù)區(qū)及視線通廊等高度敏感區(qū)以外的國有出讓建設(shè)用地（個(gè)人自建住房用地除外），可由土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理調(diào)整建筑高度。

來源：中山人民政府網(wǎng)