產(chǎn)城創(chuàng)投|城市更新：房企、各路資本競相角逐的賽場

城市是人類最偉大的發(fā)明和最美好的希望，是城市讓人們從貧窮走向繁榮，讓人們變得更為富有、健康和幸福。

——《城市的勝利》

隨著核心城市紛紛步入存量時代，新增土地稀缺，城市更新伴隨著中國大中城市過去30年的高速發(fā)展，迎來了以存量煥新、內(nèi)涵增值為發(fā)展訴求的全新時代。

當城市更新被推上了歷史的舞臺，它不僅承擔起提升城市能級和核心競爭力的重要使命，而且它將在存量時代背景下成為房企轉(zhuǎn)型的新方向，是房企、各路資本競相角逐的全新賽道。

提升城市能級和核心競爭力

城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動。目標是希望對城市中某一衰落的區(qū)域進行拆遷、改造、投資和建設(shè)，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間，使之重新發(fā)展和繁榮。

刺激經(jīng)濟發(fā)展

城市更新是盤活存量資產(chǎn)的重要方式，匯集高新企業(yè)入駐，容納更多高新人才，提供經(jīng)濟增長。

優(yōu)化土地使用

中國各大城市土地開發(fā)新增土地零增長，城市更新是進行城市功能升級的唯一渠道，是未來的開發(fā)主流模式。

改善城市風(fēng)貌

土地利用率低、城市配套功能不完善、陷入老城區(qū)落后的困局等，在城市全新定位的當下，亟需得到改善，改善城市風(fēng)貌是城市更新重要目標。

提升居住條件

城市發(fā)展愈發(fā)關(guān)注人的需求，如何創(chuàng)造一個宜居舒適的生活環(huán)境成為城市更新的一個重要衡量標準。

延續(xù)城市功能

在大規(guī)模疾風(fēng)暴雨式的建設(shè)過后，城市的主要發(fā)展應(yīng)是更新和復(fù)興，是城市空間和功能的修補和改善。

保持文化風(fēng)貌

由于快速城市化階段的基本結(jié)束，城市發(fā)展的主要方面也將轉(zhuǎn)向更新、復(fù)興和建筑文化遺產(chǎn)保護。

2019年開年以來，廣州、東莞、深圳、北京、上海、等一線城市相繼出臺計劃推進城市更新。

廣州	今年年初，《廣州市2019年重點建設(shè)項目計劃》發(fā)布，在城市更新與土地儲備項目方面，廣州將投入313億元推進52個項目，涉及11個區(qū)。
東莞	為積極響應(yīng)今年東莞市政府1號文“拓空間”工作主題，今年以來東莞共有40個單元、總面積達700公頃的城市更新單元獲批，共涉及15個鎮(zhèn)街。
深圳	3月，深圳市發(fā)布城市更新放寬政策，舊工廠可改保障房。同月，深圳市區(qū)龍華區(qū)、龍崗區(qū)分別公布了所在片區(qū)的城市更新單元計劃。
北京	4月17日，北京市政府辦公廳印發(fā)《北京市2019年棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治任務(wù)》，列入今年棚改任務(wù)的項目共有138個。
上海	4月18日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會主任黃永平表示，2019年上海中心城區(qū)計劃完成二級舊里以下房屋改造50萬平方米，約2.5萬戶。

據(jù)統(tǒng)計，截止目前，已列入城市更新計劃項目 764 個，已通過城市更新專規(guī)批復(fù)項目 460 個，通過率 60.2% ；實施主體確認公示項目 286 個，實施率 37.4% 。

 

房企、各路資本競相角逐的賽場

自1998年房改開啟中國房地產(chǎn)起，依靠土地與人口紅利，中國地產(chǎn)開啟了長達二十年的黃金增量時代。

但是自2013年新開工面積達到行業(yè)頂峰以來，房地產(chǎn)行業(yè)開始進入新常態(tài)「存量時代」。特別是在政策支持力度不斷加大的背景下，一二線城市土地供應(yīng)有限，核心地段土地更是稀缺資源，單靠傳統(tǒng)的招拍掛方式無法獲取足夠的優(yōu)質(zhì)土地儲備。中國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的生存危機。

只要思想不拋錨，出路就比困難多。

增量做不動了，就向存量下手，房企紛紛加入到城市更新和舊城改造中。有機構(gòu)預(yù)測，未來城市更新的市場規(guī)模將達萬億元。一夕之間，城市更新成為房企、各路資本競相角逐的賽場。

除了佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)等擁有豐富舊改經(jīng)驗的房企，越來越多的房企加入到了舊改的行列。目前，包括恒大、碧桂園、萬科、保利地產(chǎn)在內(nèi)， TOP50 房企中有半數(shù)以上參與到城市更新中。

以上海為例，早期參與城市更新的多為央企、國企，如張江集團、華鑫集團等，而近幾年如萬科、綠地等大房企也在積極的參與進來。

不僅房企如此，資本方也對城市更新虎視眈眈。有像高和資本、弘毅投資這種經(jīng)驗豐富的領(lǐng)先投資機構(gòu)，也有像翰同資本這樣來勢洶洶的新起之秀紛紛涉足城市更新領(lǐng)域。

其中高和資本作為投資機構(gòu)中的一批先行者，重點關(guān)注國內(nèi)1線城市和1.5線城市核心區(qū)域的商業(yè)不動產(chǎn)收購，與房企在城市更新中關(guān)心的方向不同，以高和為代表的投資機構(gòu)更希望通過引入創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)等方式，在滿足創(chuàng)新辦公需求的同時，使低效資產(chǎn)的價值得到提升，最終通過資本化手段實現(xiàn)退出。

結(jié)語

在新的歷史條件下，中國已進入“新時代”，城市發(fā)展逐漸從增量模式轉(zhuǎn)為存量模式，城市更新正成為城市發(fā)展的主要方式。城市更新為存量改造與發(fā)展探尋了一條可以遵循的路徑，為房企未來轉(zhuǎn)型提供了一種可借鑒的選擇，為中國城市的可持續(xù)發(fā)展探索出一條屬于中國的道路。