產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)口，灣區(qū)城市產(chǎn)城人融合的新契機(jī)（一）

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)口，灣區(qū)城市產(chǎn)城人融合的新契機(jī)（一）

2017年的下半年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展迎來“井噴”期。在嚴(yán)控的樓市政策不斷發(fā)酵的情況下，萬科、碧桂園、金地、保利、時(shí)代、星河控股、華夏幸福等房企今年動(dòng)作頻頻，紛紛布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

在深圳、廣州、東莞、佛山、惠州等灣區(qū)城市，房企與產(chǎn)業(yè)的融合日趨緊密，品牌房企利用自身的資金優(yōu)勢(shì)與資源優(yōu)勢(shì)，與當(dāng)?shù)卣献?，在城市交界布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色小鎮(zhèn)等各種項(xiàng)目。

種種跡象都表明，粵港澳大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已然走到風(fēng)口。 曾經(jīng)對(duì)城市升級(jí)扮演過重要角色的傳統(tǒng)房企，如何參與產(chǎn)業(yè)發(fā)展，打破以往的“住宅”思維，如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，推動(dòng)產(chǎn)城人融合，成為重要課題。

看好灣區(qū)發(fā)展 各房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

何為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化的項(xiàng)目，可被細(xì)分為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、孵化器、特色小鎮(zhèn)等模式。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)排名前20的房企，目前一半以上涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括萬科、綠地、富力、碧桂園、世茂、招商、綠城、保利等，都成立專職部門，打造利潤(rùn)增長(zhǎng)的新板塊。各大房企戰(zhàn)略計(jì)劃已經(jīng)走上日程，動(dòng)態(tài)頻密，多個(gè)項(xiàng)目正在緊鑼密鼓地動(dòng)工。

品牌房企轉(zhuǎn)型之初，其項(xiàng)目多在一線城市進(jìn)行“試水”。如保利地產(chǎn)的第一個(gè)“嘗鮮”項(xiàng)目落戶廣州南沙，將打造跨境電商產(chǎn)業(yè)園區(qū)。據(jù)保利地產(chǎn)透露，其公司將會(huì)以一線城市群為目標(biāo)區(qū)域，拓展1-2個(gè)項(xiàng)目。另外，星河控股以深圳為根據(jù)地，開拓了星河·WORD產(chǎn)業(yè)園，通過該項(xiàng)目積累了多元化的招商資源和產(chǎn)業(yè)鏈整合的能力，轉(zhuǎn)而向周邊的城市擴(kuò)張。

實(shí)際上，品牌房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象始于2013年，但一直并未激出特別大的“水花”。一位業(yè)內(nèi)人士談到，過去住宅市場(chǎng)的高利潤(rùn)，使房企未有足夠的動(dòng)力轉(zhuǎn)型。但隨著今年的調(diào)控政策收緊，住宅用地價(jià)格上升等因素，促使房企真正下決心轉(zhuǎn)型。

2016年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》發(fā)布，提出加快培育特色小城鎮(zhèn)。這一政策使得正在轉(zhuǎn)型的房企看到了發(fā)展的風(fēng)口———打造特色小鎮(zhèn)?！氨坦饒@集團(tuán)積極響應(yīng)國(guó)家提出建設(shè)特色小鎮(zhèn)的號(hào)召，未來將聚焦創(chuàng)新和綠色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。”一位碧桂園的產(chǎn)業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人談道，“產(chǎn)城人的融合發(fā)展可以為政府帶來稅收、就業(yè)等紅利?！比A夏幸福已經(jīng)與東莞中堂鎮(zhèn)政府簽署合作協(xié)議，還與佛山南海丹灶和高明區(qū)簽署了合作備忘錄。

“一方面是響應(yīng)國(guó)家政策，但更重要的是房企傳統(tǒng)的盈利模式正在被壓縮?！碑a(chǎn)城創(chuàng)投-園區(qū)夢(mèng)工場(chǎng)創(chuàng)始人陳邇認(rèn)為，“土地的供應(yīng)量正在縮減，房企已經(jīng)在考慮未來5至10年的發(fā)展，從銷售物業(yè)向租賃、運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型是必然趨勢(shì)?！?

另一方面，“房企轉(zhuǎn)型布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展息息相關(guān)。目前，政府也有意引導(dǎo)房企做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。如果房企能通過產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，為當(dāng)?shù)卣猩桃Y，帶來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)產(chǎn)城融合，政府的態(tài)度是打開門歡迎?！?span>

   產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有是資金投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)的特征，但同時(shí)也具備長(zhǎng)期增值功能。這成為了房企青睞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重要原因。房企可以通過拿地自持，運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。