產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)口，灣區(qū)城市產(chǎn)城人融合的新契機(jī)（二）

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)口，灣區(qū)城市產(chǎn)城人融合的新契機(jī)（二）

2017年的下半年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展迎來“井噴”期。在嚴(yán)控的樓市政策不斷發(fā)酵的情況下，萬科、碧桂園、金地、保利、時代、星河控股、華夏幸福等房企今年動作頻頻，紛紛布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

在深圳、廣州、東莞、佛山、惠州等灣區(qū)城市，房企與產(chǎn)業(yè)的融合日趨緊密，品牌房企利用自身的資金優(yōu)勢與資源優(yōu)勢，與當(dāng)?shù)卣献鳎诔鞘薪唤绮季之a(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色小鎮(zhèn)等各種項目。

粵港澳大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已然走到風(fēng)口。曾經(jīng)對城市升級扮演過重要角色的傳統(tǒng)房企，進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)后，如何打破以往的“住宅”思維，如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，推動產(chǎn)城人融合，成為重要課題。

聚焦：如何遏止房企變相圈地搞住宅開發(fā)？

隨著房企大量入駐產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，有關(guān)圈地的質(zhì)疑聲音隨之而來。產(chǎn)城創(chuàng)投-園區(qū)夢工場創(chuàng)始人陳邇?nèi)缡欠治觯骸斑@是一場政策的博弈，部分開發(fā)商想將產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)換為住宅項目，但是政府早已意識到這個問題，從政策上已經(jīng)進(jìn)行了嚴(yán)密的管控?！?span> 

“包括國家發(fā)改委、住建部，以及各大研究機(jī)構(gòu)都有強(qiáng)調(diào)，在發(fā)展特色小鎮(zhèn)的同時，地方政府要嚴(yán)控簡單量的擴(kuò)張。特色小鎮(zhèn)去地產(chǎn)化是套在所有進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)頭上的緊箍咒?！?

 “針對房地產(chǎn)企業(yè)借機(jī)圈地的潛在傾向，地方政府應(yīng)強(qiáng)化對小鎮(zhèn)特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)、發(fā)展前景、參與主體和實(shí)現(xiàn)路徑等方面的嚴(yán)格審查和有效引導(dǎo)，對特色小鎮(zhèn)的空間規(guī)劃、土地資源投放規(guī)模和節(jié)奏、公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)要求等出臺必要的規(guī)范，采取嚴(yán)密審查、實(shí)時監(jiān)控和違規(guī)必查的方式，引導(dǎo)市場主體切實(shí)培育高端功能和新型產(chǎn)業(yè)，并對此類經(jīng)驗(yàn)加以推廣?！?

政府管控：從土地供給前端審查嚴(yán)控變相發(fā)展住宅

以深圳為例?！渡钲谑腥嗣裾P(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的主導(dǎo)意見》中指出，為強(qiáng)化土地供應(yīng)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，會對不同產(chǎn)業(yè)用地供給方式和供地年限實(shí)行差別化管理。同時，在土地供應(yīng)方面將會強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，同時實(shí)行差別化地價政策。如對符合深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的總部經(jīng)濟(jì)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等，將給予地價優(yōu)惠支持；對于容積率較高的新建產(chǎn)業(yè)項目，也會給予地價優(yōu)惠鼓勵。

 “比如，深圳有M 1和M 0兩種工業(yè)用地，前者是普通的工業(yè)用地，只能“工業(yè)改工業(yè)”， 幾乎不允許修建商業(yè)、公寓等配件設(shè)施。而M 0為新型產(chǎn)業(yè)用地，可以進(jìn)行居住設(shè)施的配建。但就目前來看，M 0用地的指標(biāo)非常少，開發(fā)商將M 1改為M 0在深圳幾乎不可能了?！?陳邇認(rèn)為，“開發(fā)商自持的物業(yè)比例越多，地價就越優(yōu)惠，這說明政府鼓勵開發(fā)商自營物業(yè)?！?

又比如東莞，早在2015年出臺印發(fā)《東莞市產(chǎn)業(yè)用地指南》，對產(chǎn)業(yè)的項目定位、項目固定資產(chǎn)投資土地產(chǎn)出率、土地稅收產(chǎn)出率、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重等都做了相關(guān)的規(guī)定。其中，在行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重上，政策明確規(guī)定其面積一般不超過工業(yè)項目總用地面積的7%。同時除符合政策要求的工業(yè)項目以外，嚴(yán)禁在工業(yè)項目范圍內(nèi)建造成套住宅、賓館、招待所等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。

實(shí)際上，新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)多樣，對于土地的需求也較為靈活多變。

不單單是深圳東莞，灣區(qū)城市惠州、中山、珠海等各個地方政府，都針對土地供給方式、土地利用效能、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件等方面進(jìn)行了針對性的政策制定，對產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、土地供應(yīng)、供后監(jiān)管等重點(diǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行把控，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)項目全生命周期管理，產(chǎn)業(yè)用地運(yùn)行機(jī)制逐步完善。

房企如何贏得政府支持：成功的項目是政府選擇的考量依據(jù)

在土地開發(fā)強(qiáng)度高，產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求猛漲的情況下，產(chǎn)業(yè)用地的稀缺性不言而喻。作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“新兵”，房企將如何贏得政府的支持？

陳邇認(rèn)為，品牌開發(fā)商擁有雄厚的資金優(yōu)勢，這是首要因素。其次，房企是否具備拿得出手的產(chǎn)業(yè)項目也是政府考量的重要標(biāo)準(zhǔn)。不少房企在前期為了快速積累產(chǎn)業(yè)資源，會通過股權(quán)收購、簽約合作等方式尋找合作運(yùn)營商。

陳邇談到，從目前來看，政府對于入駐的產(chǎn)業(yè)項目并沒有量化的標(biāo)準(zhǔn)，但有一些共性。第一，從前期項目的立項、招標(biāo)開始，企業(yè)必須要有可以導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)企業(yè)，包括能夠招商的企業(yè)、行業(yè)協(xié)會等。第二，開發(fā)商需要有一定的運(yùn)營能力。部分開發(fā)商會通過和運(yùn)營商簽署委托協(xié)議來彌補(bǔ)在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營上的短板。值得注意的是，合作必須是有正式的委托協(xié)議，如果僅僅是框架合作，現(xiàn)在也很難說服政府。