?中山多鎮(zhèn)區(qū)對低效工業(yè)園區(qū)“工改工”升級改造

中山多鎮(zhèn)區(qū)對低效工業(yè)園區(qū)“工改工”升級改造

      “大量存量用地在‘曬太陽’”，針對上半年經(jīng)濟形勢研判會指出的問題，中山多個鎮(zhèn)區(qū)積極投入“工改工”，對低效工業(yè)園區(qū)進行升級改造。這也意味著發(fā)展面臨土地之困的中山，打響向存量要增量的突圍戰(zhàn)。

      9月10日，中山市上報新增實施改造項目44個、用地面積124公頃(折1859畝)，完成改造項目45個、用地面積114公頃(折1717畝)，節(jié)約土地45.2公頃(折679畝)。“工改工”開始從“紙上”走向“地上”。

      多個鎮(zhèn)區(qū)打響“工改工”突圍戰(zhàn)

      9月28日，火炬區(qū)舉行創(chuàng)新科技孵化聚集區(qū)項目封頂暨連片“工改工”項目啟動儀式，標(biāo)誌著火炬區(qū)向產(chǎn)業(yè)空間存量要增量的突圍戰(zhàn)正式打響。

      創(chuàng)新科技孵化聚集區(qū)項目是火炬區(qū)連片“工改工”項目之壹，位於火炬區(qū)東利片區(qū)，占地面積約53畝，總投資1.5億元。該項目拆除地塊內(nèi)超過8000平方米的低矮建築，新建高質(zhì)量廠房及綜合體4幢，共5.2萬平方米。項目建成後，將引入健康產(chǎn)業(yè)類、先進裝備制造業(yè)類等項目。

      “產(chǎn)業(yè)園區(qū)是極其寶貴的發(fā)展新空間”，中山市委副書記、火炬區(qū)黨工委書記陳文鋒指出。事實上，在“項目落地年”的號角吹響後，今年來中山多個鎮(zhèn)區(qū)以前所未有的魄力大手筆推進“舊改”，加快落地國土空間規(guī)劃。

      1月10日，中山市第壹宗村級工業(yè)園整體三舊改造項目，在古鎮(zhèn)鎮(zhèn)海洲村大華工業(yè)區(qū)簽約。鋅鐵棚廠房拆除後，重新規(guī)劃建設(shè)高層廠房，形成32萬平方米現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)。建成後，預(yù)計為村民帶來年租金收入1570萬元，是改造前的2倍。

      3月29日，天集智海項目動工儀式在小欖鎮(zhèn)舉行，天集智海項目是中山市首個“工改工”項目，總規(guī)劃面積約560畝，計容建築面積超過110萬平方米，是小欖鎮(zhèn)打造中山智能制造創(chuàng)新服務(wù)示範(fàn)區(qū)的首個大型項目。

      5月，港口鎮(zhèn)豐恒家具“三舊”改造項目在全市率先動工，成為自2019年中山市“三舊”改造新政策實施以來首個動工的“工改工”項目。港口鎮(zhèn)有3個具備條件的改造項目，總投資約3.5億元。建成後，將增加產(chǎn)業(yè)空間近8萬平方米，預(yù)計產(chǎn)值將增加8億元。

      9月11日，中山市坦洲鎮(zhèn)、中山市城市更新局聯(lián)合成立中山市首個連片工業(yè)園改造項目工作領(lǐng)導(dǎo)小組——坦洲鎮(zhèn)七村工業(yè)園連片改造項目工作領(lǐng)導(dǎo)小組。坦洲鎮(zhèn)七村工業(yè)園用地壹期6.6公頃(折100畝)，計劃以坦南智谷為載體和起點，打造中山乃至廣東以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、IT、AI、高端制造業(yè)為主的新壹代電子信息高端研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化基地。項目預(yù)計投入資金8億元，5年後投產(chǎn)，可實現(xiàn)銷售收入80億元，年稅收5億元。

      不少鎮(zhèn)區(qū)積極投入低效工業(yè)園區(qū)改造，意味著中山市部署的“工改工”從“紙上”走向“地上”，借由鎮(zhèn)村工業(yè)園區(qū)(集聚區(qū))升級改造，中山將釋放更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間。

      破解土地之困學(xué)習(xí)順德經(jīng)驗

      中山發(fā)展受土地問題困擾已經(jīng)不是新鮮事。當(dāng)前中山面臨的“四個之困”中，擺在首位的就是土地碎片之困。數(shù)據(jù)顯示，到2019年，中山市土地開發(fā)強度已達39.3%，超過30%的國際警戒線，僅低於深圳、東莞。中山是全省唯壹的減量規(guī)劃地級市。

      而另壹方面，中山的土地利用卻比較低效。比如在上世紀(jì)90年代、本世紀(jì)初因粗放而高速發(fā)展留下的老舊工業(yè)園區(qū)，在各村比比皆是。舊工業(yè)園區(qū)不改造，必然造成兩種損失：落後的園區(qū)環(huán)境無法繼續(xù)以租金優(yōu)勢吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶；本土發(fā)展良好的企業(yè)出現(xiàn)“成長的煩惱”，將逐步搬離，造成產(chǎn)業(yè)逐步空心化。中山市國土局2015年公布的壹份《中山市招商引資落地難項目情況表》顯示，全市147個落地難項目中，涉及用地問題有76個。

      為了從根本上解決土地問題，中山市已經(jīng)系統(tǒng)出臺37項制度重塑國土規(guī)劃管理體系，為全市招商引資、重點項目、大交通建設(shè)等提供用地保障，解除近憂。從更長遠(yuǎn)的層面謀劃，中山正在編制和實施2035國土空間總體規(guī)劃，推動“多規(guī)合壹”、協(xié)調(diào)壹致。

      而以“工改工”為主攻方向，推進鎮(zhèn)村工業(yè)園區(qū)(集聚區(qū))升級改造，將為制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供更有力的土地資源保障。緊挨中山的順德為此提供了豐富經(jīng)驗。今年7月底，中山市委書記賴澤華、市長危偉漢率中山市黨政代表團先後到佛山、江門、深圳、東莞考察學(xué)習(xí)。其中首站到達佛山順德，針對“地從哪裏來”的問題，學(xué)習(xí)順德經(jīng)驗。

      2018年以來，順德將村級工業(yè)園改造作為突破口。壹年時間，改造土地1.1萬畝，遠(yuǎn)超過去十年總和；關(guān)停淘汰企業(yè)3195家，為數(shù)個千億產(chǎn)業(yè)騰挪空間；啟動拆遷改造194個村級工業(yè)園，努力在產(chǎn)業(yè)空間上再造壹個順德。在改造過程中，順德出臺68份配套文件，探索出多種改造模式，堅持哪裏影響改造就從哪裏大膽改革、大膽試、大膽闖。到2022年，順德計劃讓形態(tài)破舊、產(chǎn)能落後、安全隱患集中的村級工業(yè)園徹底退出歷史舞臺。

      順德正在破解的難題，正是中山急需擺脫的困境。在今年8月份，在市級黨政代表團考察結(jié)束不久，板芙、大湧等多個鎮(zhèn)區(qū)又主動前往順德，學(xué)習(xí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造經(jīng)驗。

      借“工改工”推動城市更新改造

      “大量存量用地在‘曬太陽’”，今年上半年經(jīng)濟形勢研判會上指出了這個現(xiàn)實問題。為了改變現(xiàn)狀，中山市城市更新局大力推進“工改工”，由局領(lǐng)導(dǎo)帶隊赴三鄉(xiāng)、小欖、港口、阜沙、坦洲等鎮(zhèn)區(qū)調(diào)研，推動低效工業(yè)園區(qū)升級改造項目盡快動工建設(shè)。

      首先統(tǒng)籌劃定連片工業(yè)集聚區(qū)，開展“三舊”改造用地潛力調(diào)查摸底。目前基本完成用地權(quán)屬構(gòu)成、容積率、分布和連片等情況梳理。以50米空間間隔範(fàn)圍內(nèi)地塊劃分為壹個集聚區(qū)的原則，初步劃出578個2公頃(折30畝)以上連片工業(yè)地塊，面積共6.2萬畝。

      其次提升規(guī)劃引領(lǐng)，推進多規(guī)融合，結(jié)合新修編的國土空間規(guī)劃，指導(dǎo)各鎮(zhèn)街做好專項規(guī)劃需求報告編寫工作，統(tǒng)籌推進《中山市城市更新專項規(guī)劃(2020-2035)》編制工作。

      同時利用市國土空間規(guī)劃委員會安排的3000畝建設(shè)用地指標(biāo)，解決好“工改工”項目土規(guī)不符問題，推動72個項目、共約3438畝低效工業(yè)用地加快實施“工改工”。完成城市更新(“三舊”改造)專項規(guī)劃補錄工作，解決89個“工改工”項目、約280公頃(折4200畝)用地不符“三舊”改造專項規(guī)劃問題。

      截至9月10日，中山上報新增實施改造項目44個、用地面積124公頃(折1859畝)，完成改造項目45個、用地面積114公頃(折1717畝)，節(jié)約土地45.2公頃(折679畝)。

      “沒有好籠子，怎麼引來金鳳凰？沒有好環(huán)境，好項目來了怎麼落地？”在調(diào)研板芙鎮(zhèn)低效廠房“工改工”項目時，危偉漢指出，在推動低效工業(yè)園區(qū)“工改工”的過程中，中山要堅持六個基本原則：提高土地利用效率，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級；完善公共服務(wù)，為企業(yè)和人才創(chuàng)新發(fā)展提供動力；提升城市環(huán)境容貌，體現(xiàn)灣區(qū)都市群的形象；不斷發(fā)展和壯大集體經(jīng)濟；全面提升社會服務(wù)和管理水平；加快補齊基礎(chǔ)設(shè)施的短板。

      “產(chǎn)業(yè)的提升首先是定位和環(huán)境的提升，沒有優(yōu)質(zhì)的環(huán)境，就無法招引好的項目。”危偉漢說，推動城市更新改造，不只是為了多建幾個廠房、多引進幾個企業(yè)，而是要追求城市的全面提升。“中山處在大灣區(qū)的中心地帶，沒有足夠的創(chuàng)新能力和發(fā)展空間，未來將無路可走?！?/span>

　　出臺六項措施鼓勵連片“工改工”

      9月底，中山市城市更新局發(fā)布《中山市城市更新管理辦法(征求意見稿)》和《中山市舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造實施細(xì)則(征求意見稿)》等新政策，公開征求各鎮(zhèn)街、各市直單位和社會公眾意見。新政提出六方面鼓勵措施，大力支持連片“工改工”，深挖存量產(chǎn)業(yè)用地價值。

      ●連片策劃推動連片改造

      實行連片策劃，在保障工業(yè)用地保護面積不減少的前提下，連片“工改工”地塊可以與 “工改住、商”地塊形成壹個聯(lián)動改造單元，並明確“工改工”的無需向政府無償移交公益性建設(shè)用地和建築面積。在整體規(guī)劃前提下，“工改工”地塊行政辦公和生活配套設(shè)施允許跨宗地集中設(shè)置、整體核算。同時，對改造後符合分割單元等要求的工業(yè)物業(yè)，允許以首次登記方式辦理不動產(chǎn)登記，減輕不動產(chǎn)交易稅費負(fù)擔(dān)，通過綜合施策支持“工改工”連片改造。

      ●抓實重點片區(qū)劃定和規(guī)劃編制

      對接重大產(chǎn)業(yè)平臺規(guī)劃，結(jié)合城市更新潛力資源，以0.5平方公裏以上的連片街區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)籌劃劃定擬改造片區(qū)，按不少於1平方公裏的標(biāo)準(zhǔn)劃定產(chǎn)業(yè)提升類重點更新統(tǒng)籌片區(qū)，並明確由市城市更新局和鎮(zhèn)區(qū)政府協(xié)同組織編制片區(qū)策劃。

      ●多措並舉推動用地整合

      對改造主體通過簽訂搬遷安置補償協(xié)議等方式整合土地、通過“三地”整合周邊零散用地及按規(guī)定辦理完善歷史用地手續(xù)的連片“工改工”項目，可以協(xié)議方式辦理供地手續(xù)。針對片區(qū)範(fàn)圍內(nèi)零星產(chǎn)業(yè)用地，加強政府整備力度，統(tǒng)籌“三舊”用地、閑置用地、批而未供土地和增量土地，促進土地資源的高效配置和集約利用。

      ●支持村集體實施連片改造

      村集體實施連片“工改工”項目，可通過公開方式選定市場主體進行合作改造。對村集體自願申請將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有土地的“工改工”項目，土地出讓價款按規(guī)定計提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金後全額補償該村集體。

      ●加大財稅優(yōu)惠支持力度

      對符合規(guī)定的連片“工改工”項目，視改造範(fàn)圍內(nèi)入駐企業(yè)的畝均效益作階梯式獎勵。改造範(fàn)圍內(nèi)多宗用地將房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單壹主體實施改造的，屬於政府征收(收回)房產(chǎn)、土地並出讓的行為，原房地產(chǎn)權(quán)利人憑經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案按規(guī)定享受免征增值稅、土地增值稅等稅收優(yōu)惠。對改造主體整合後用地實施改造及涉及的國有劃撥用地補辦出讓手續(xù)的、延長土地使用年限、完善用地手續(xù)等，分類實施優(yōu)惠地價。

      ●優(yōu)化項目管理機制

      針對重點統(tǒng)籌片區(qū)內(nèi)的改造項目，由中山市城市更新局依據(jù)片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃，將相應(yīng)項目列入年度實施計劃，簡化手續(xù)、壓縮時限。同時，探索建立連片疑難問題研究機制，健全方案審批“綠色通道”，加快項目審查速度，促進改造項目高效推進和落實。

中山以“工改工”為抓手，推動制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

      今年以來，中山大力推動 “工改工”，助力企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，推動制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

      據(jù)統(tǒng)計，中山市已完成“工改工”全面改造項目審批 8個、用地面積 16.4公頃，預(yù)計投入改造資金 9億多元，改造後將新增建築面積 34萬平方米，實現(xiàn)工業(yè)增加值近 32億元；完成部門聯(lián)審 13個、用地面積 15.5公頃，改造方案獲批實施後，預(yù)計投入改造資金 16.5億元，改造後可新增建築面積 36.5萬平方米，實現(xiàn)工業(yè)增加值 30.9億元。

      “三舊”改造的推進，加速了小欖鎮(zhèn)天集項目、南頭鎮(zhèn)諾斯貝爾中央廠區(qū)擴建項目等壹批重大項目落地。中山主要采取了哪些措施來推動項目的加速落地？壹起來看看！

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破題規(guī)劃不符“強支撐”

? 壹是出臺《中山市城市更新單元規(guī)劃編制和審查指引》等三個專門指引，建立城市更新（“三舊”改造）項目控規(guī)管理新機制。

? 二是提請中山市國土空間規(guī)劃委員會統(tǒng)籌安排建設(shè)用地規(guī)模，解決56個“工改工”項目土規(guī)不符問題，推動241公頃（折3615畝）用地實施改造。

? 三是完成城市更新（“三舊”改造）專項規(guī)劃補錄工作，解決44個“工改工”項目、約94公頃（折合約1410畝）舊廠房用地專規(guī)不符問題，助力項目盡快啟動。

0 2

完善政策措施“增動能”

? 壹是加快落實《中山市“三舊”改造區(qū)片市場評估價成果》，擬定《中山市城市更新（“三舊”改造）項目地價計收實施細(xì)則》，通過差別化地價計收，降低工業(yè)企業(yè)實施改造用地成本。

? 二是印發(fā)《“三舊”改造涉及完善土地征收手續(xù)辦事指南》，規(guī)範(fàn)“三舊”改造歷史用地手續(xù)報批業(yè)務(wù)，壓縮企業(yè)時間成本。

? 三是全面梳理“三舊”改造涉及的行政事業(yè)性收費和政府性基金，舉辦財稅政策專題培訓(xùn)，指導(dǎo)鎮(zhèn)區(qū)貫徹落實好國家和省出臺的各項稅費減免政策。

0 3

優(yōu)化政務(wù)服務(wù)“提效能”

? 壹是建成城市更新業(yè)務(wù)審批系統(tǒng)，建立城市更新輔助決策系統(tǒng)，以信息化手段規(guī)範(fàn)業(yè)務(wù)辦理、提高審批效能。

? 二是按照“萬幹扶萬企”安排，深入鎮(zhèn)區(qū)、村和企業(yè)調(diào)研走訪，主動對接項目，“送政策上門”，指導(dǎo)企業(yè)用好財政獎補、完善歷史用地手續(xù)等“三舊”改造優(yōu)惠政策。

? 三是印發(fā)《關(guān)於整改優(yōu)化“工改”項目改造方案審查的函》，進壹步簡化申請材料、審查流程、優(yōu)化方案模板。探索實行“三舊”改造用地壹次性打包審批和網(wǎng)上辦理，落實區(qū)域評估制度，推動項目快審批、快落地、快實施。

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強化項目跟辦“促動工”

? 壹是出臺《中山市城市更新局“三舊”改造項目建設(shè)管理辦法》，按照“五個壹”的思路加強跟蹤辦理，實施“掛圖作戰(zhàn)”，由局領(lǐng)導(dǎo)牽頭主動下鎮(zhèn)區(qū)、跟項目，協(xié)助企業(yè)解難題，確保工作銜接高效順暢、項目跟蹤落實到位。

? 二是擬定《中山市城市更新（“三舊”改造）項目聯(lián)合監(jiān)管實施細(xì)則》，加強批後監(jiān)管，落實各鎮(zhèn)區(qū)主體責(zé)任和各部門共同職責(zé)。

下壹步，中山將繼續(xù)加大工作力度，推動全市“工改工”提質(zhì)增效。