江門發(fā)布三年行動(dòng)計(jì)劃全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)提質(zhì)升級(jí)迎重大利好

       日前，市人民政府發(fā)布“關(guān)于深化改革加快推動(dòng)‘三舊’改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施細(xì)則（公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）”，以優(yōu)化“三舊”改造內(nèi)生動(dòng)力機(jī)制為方向，以提高存量土地資源配置效率為核心，以改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、加強(qiáng)歷史文化和生態(tài)環(huán)境保護(hù)為重點(diǎn)，以打造多元化的配套政策體系為基礎(chǔ)，全力推動(dòng)“三舊”改造取得突破性進(jìn)展。

       據(jù)悉，該市“三舊”改造將加大政府讓利惠民力度，堅(jiān)持“先安置、后拆遷”；推動(dòng)建立政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、規(guī)劃統(tǒng)籌、政策支撐、法治保障的“三舊”改造工作新格局；突破入庫(kù)門檻高、規(guī)劃調(diào)整難、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重、土地征拆難等問(wèn)題；堅(jiān)持拆改留相結(jié)合，運(yùn)用“繡花”功夫加強(qiáng)歷史文化保護(hù)，精準(zhǔn)扶持重大產(chǎn)業(yè)類和公益性項(xiàng)目。

實(shí)施細(xì)則征求意見(jiàn)稿重點(diǎn)內(nèi)容如下：

01

創(chuàng)新審查報(bào)批機(jī)制

1.設(shè)立“工改工”項(xiàng)目一般審批程序和簡(jiǎn)易審批程序。

       按控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施的“工改工”項(xiàng)目實(shí)行簡(jiǎn)易審批程序，標(biāo)圖建庫(kù)、改造方案等一次受理、合并審批；未有控制性詳細(xì)規(guī)劃覆蓋的連片“工改工”可直接編制地塊的單元規(guī)劃；“工改工”項(xiàng)目實(shí)行隨報(bào)隨審。

2. 簡(jiǎn)化“三舊”用地報(bào)批手續(xù)。

涉及完善集體建設(shè)用地手續(xù)并轉(zhuǎn)為或征收為國(guó)有建設(shè)用地的“三舊”改造項(xiàng)目，可將項(xiàng)目改造方案以及完善集體建設(shè)用地手續(xù)材料、轉(zhuǎn)為或征收為國(guó)有建設(shè)用地材料按各自的報(bào)批要求分別組織卷宗材料，一并報(bào)市政府審批。

02

支持整體連片改造

1.支持舊城鎮(zhèn)、舊村莊整體連片改造。

       （1）經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，舊村莊改造項(xiàng)目可整合本村權(quán)屬范圍內(nèi)符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的其他用地，納入舊村莊改造項(xiàng)目一并實(shí)施改造。

       （2）納入的其他用地可參照邊角地、夾心地、插花地有關(guān)規(guī)定單獨(dú)組卷或與“三舊”改造的主體地塊一并組卷進(jìn)行用地報(bào)批，但只能用于復(fù)建安置或公益設(shè)施建設(shè)。

       （3）75畝以上的成片連片改造范圍內(nèi)未能納入標(biāo)圖建庫(kù)的建設(shè)用地，可以按城市更新（“三舊”）政策實(shí)施改造。

2.支持集體和國(guó)有建設(shè)用地混合改造。

       對(duì)于納入“三舊”改造范圍、位置相鄰的集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地，可一并打包進(jìn)入土地市場(chǎng)，通過(guò)公開(kāi)交易或協(xié)議方式確定使用權(quán)人，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一改造、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。

       實(shí)施集體和國(guó)有建設(shè)用地混合改造時(shí)，國(guó)有建設(shè)用地規(guī)模所占比例不得超過(guò)項(xiàng)目用地面積的49%。

3. 支持土地置換后連片改造。

       允許“三舊”用地之間或“三舊”用地與其他存量建設(shè)用地進(jìn)行空間位置互換，被置換的地塊可直接適用“三舊”改造優(yōu)惠政策，不需再納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫(kù)范圍，原“三舊”用地不再享受“三舊”改造優(yōu)惠政策。

03

支持新型產(chǎn)業(yè)提升發(fā)展

1. 支持新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

       （1）新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）指標(biāo)控制要求：容積率為2.5-5.0；配套行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施（包括辦公樓、宿舍、職工食堂等）計(jì)容建筑面積不大于總計(jì)容建筑面積的30%。

       （2）新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的建筑可按幢、層等固定界限為基本單元分割登記、轉(zhuǎn)讓。最小單元的建筑面積不低于500平方米。分割登記、轉(zhuǎn)讓的比例不超過(guò)已竣工總計(jì)容建筑面積在扣除配套行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施計(jì)容建筑面積后的49%。

       （3）出讓或劃撥的工業(yè)用地轉(zhuǎn)為新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的項(xiàng)目，需按計(jì)容總建筑面積5%向政府無(wú)償移交產(chǎn)業(yè)用房，用于引進(jìn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、安排公共服務(wù)設(shè)施或作其他公益性用途使用。

2. 新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）“三舊”改造項(xiàng)目土地出讓價(jià)款計(jì)收。

       經(jīng)批準(zhǔn)調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的，新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的出讓價(jià)按出讓時(shí)點(diǎn)同地段住宅用途市場(chǎng)評(píng)估樓面地價(jià)的20%，乘以該地塊的總計(jì)容建筑面積（不含須無(wú)償移交的建筑面積），并按照實(shí)際出讓年限修正后確定。

04

支持降低用地成本

       可以合理增加廠房建筑面積、建筑密度和建筑高度，合理降低綠地率及減少建筑退縮與建筑間距，并簡(jiǎn)化調(diào)整程序，提高工業(yè)用地使用效率。

05

支持優(yōu)化利益分配

1.實(shí)行土地增值稅補(bǔ)助政策。

       自2019年度起，市“三舊”改造項(xiàng)目所產(chǎn)生的土地增值稅收入（全口徑）較上一年度增長(zhǎng)超過(guò)8%的部分，由省按30%的比例核定補(bǔ)助我市后，按我市財(cái)政、稅收有關(guān)規(guī)定返還給各縣（市、區(qū)）。

2.加大對(duì)“工改工”及公益性項(xiàng)目獎(jiǎng)補(bǔ)力度。

       每年從城市更新（三舊改造）項(xiàng)目地價(jià)款中安排專項(xiàng)預(yù)算，對(duì)“工改工”改造主體給予專項(xiàng)財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)。75畝以內(nèi)最高補(bǔ)助300萬(wàn)元；每增加75畝，最高補(bǔ)助增加300萬(wàn)元。

06

強(qiáng)化倒逼促改措施

       各縣（市、區(qū)）政府（管委會(huì)）可根據(jù)項(xiàng)目用地規(guī)模等指標(biāo)對(duì)用地效率進(jìn)行分等定級(jí)，并在用能、用電、用水、排污權(quán)等方面實(shí)行差別化配置，建立多部門聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，運(yùn)用綜合手段提高“三舊”用地占用人的運(yùn)營(yíng)成本，倒逼低效用地主體主動(dòng)實(shí)施改造或退出用地。

07

強(qiáng)化行政司法保障

       “三舊”改造項(xiàng)目，多數(shù)原權(quán)利主體同意改造，少數(shù)原權(quán)利主體不同意改造的，按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》及其實(shí)施條例、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》相關(guān)規(guī)定處理；法律法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的，可由政府裁決。

08

強(qiáng)化項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管

       建立“工改工”項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制，防范商業(yè)資本炒作工業(yè)地產(chǎn)。建立工業(yè)用地、廠房信息公開(kāi)發(fā)布平臺(tái)，實(shí)時(shí)發(fā)布廠房供需及交易信息。規(guī)范新型產(chǎn)業(yè)用地類改造項(xiàng)目管理，支持新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，防止變相實(shí)施“工改商”。

來(lái)源：百家號(hào)