特色小鎮(zhèn)迎政策風口 企業(yè)共謀未來發(fā)展路徑

趙毅 郭敏敏 許永紅

2016年以來，特色小鎮(zhèn)利好政策接連出臺，其開發(fā)建設進入全新階段，碧桂園、星河控股、龍光集團、時代地產等品牌企業(yè)相繼加大投資力度。需要注意的是，方興未艾的特色小鎮(zhèn)建設同樣也面臨著諸多問題和挑戰(zhàn)。

競合時代 企業(yè)“出招”共謀發(fā)展

10月24日，由《中國經營報》主辦的“如何玩轉特色小鎮(zhèn)——特色小鎮(zhèn)產業(yè)發(fā)展研討會”在深圳舉行。研討會期間，房企代表除了分享自身發(fā)展經驗之外，還就特色小鎮(zhèn)建設的定位、融資、運營等行業(yè)熱點話題進行了全面深入的剖析和探討。

碧桂園集團助理總裁兼產城發(fā)展事業(yè)部總經理向俊波指出，在碧桂園看來，科技小鎮(zhèn)更是產業(yè)的組織形式，核心是產業(yè)鏈帶動下的產城融合發(fā)展。同時，碧桂園的科技小鎮(zhèn)聚焦于一線城市周邊、二線城市核心區(qū)域。

“產城融合是碧桂園科技小鎮(zhèn)的發(fā)展模式，里面有產業(yè)和配套?！毕蚩〔ǚQ，碧桂園未來致力于為每一個項目尋找到產業(yè)相關的合作伙伴。碧桂園計劃在5年內投資千億元建設多個智慧生態(tài)科技小鎮(zhèn)。

作為規(guī)模已突破千億的房企，碧桂園在房地產行業(yè)率先吹響了進軍特色小鎮(zhèn)的號角，計劃在5年內投資千億元建設多個智慧生態(tài)科技小鎮(zhèn)。時代地產則啟動了“時代未來小鎮(zhèn)戰(zhàn)略”，宣布未來5年內投資30個“未來小鎮(zhèn)”項目，總投資金額約9000億元。

時隔一年，各大企業(yè)在特色小鎮(zhèn)方面的發(fā)展有了更多的收獲，也有了更為明確的規(guī)劃。

在用地比例方面，碧桂園科技小鎮(zhèn)也有確切的規(guī)劃，產業(yè)用地、產業(yè)配套用地、生活配套用地比例大致為3:3:4，其中配套商業(yè)用地占比一般不超過10%。

對于特色小鎮(zhèn)住宅用地比例占比較低的現(xiàn)實，向俊波認為，“從我們做的經驗來看，純粹做產業(yè)也可以做，只要區(qū)位選得好，這并不是特別困難的事情?！?/span>

在特色小鎮(zhèn)方面，時代地產的發(fā)展步伐走得堅決而迅速。時代產業(yè)集團副總經理何平安在會上透露：“2016年12月，時代地產成立產業(yè)集團，以集團化的形式運作特色小鎮(zhèn)，并發(fā)布了4.0價值城市運作模型的產品：未來小鎮(zhèn)。產業(yè)類型主要集中在智能制造、大數(shù)據(jù)、大健康、文創(chuàng)旅游四大板塊。我們拓展特色小鎮(zhèn)主要從這四大板塊去開發(fā)建設，而且也積累了一些經驗，包括產業(yè)資源。”

事實上，在粵港澳大灣區(qū)的背景下，星河控股也緊抓發(fā)展利好。星河控股集團綜合開發(fā)事業(yè)部總規(guī)劃師肖鵬在會上指出，“灣區(qū)一體化，未來的城市之間發(fā)展是如何共享，而同城化是人才流動、企業(yè)交流、市場持續(xù)活力的大趨勢?！?/span>

據(jù)肖鵬介紹，星河控股根植于深圳，在特色小鎮(zhèn)方面提出了共享城市發(fā)展的概念。讓懂得企業(yè)成長的企業(yè)，建立更為優(yōu)質的平臺服務企業(yè)。

值得關注的是，深耕生態(tài)城鎮(zhèn)領域的棕櫚股份多個項目位列國家特色小鎮(zhèn)名單。在會上，棕櫚生態(tài)城鎮(zhèn)股份有限公司副總裁兼董事會秘書馮玉蘭指出：“生態(tài)城鎮(zhèn)關注多個維度，包括了社會生態(tài)、產業(yè)生態(tài)以及自然生態(tài)?！蓖瑫r，馮玉蘭也指出，“將社會生態(tài)放在最前面的原因是由于我們做的項目是從民生角度出發(fā)?！?/span>

據(jù)了解，棕櫚股份以“成為全球領先的生態(tài)城鎮(zhèn)運營商”為未來發(fā)展愿景，馮玉蘭在會議上表示：“與房產或其他企業(yè)相比，我們具備生態(tài)基因，過去的園林是將窮山惡水變成青山綠水，現(xiàn)在則是要將青山綠水變成金山銀山，這也是我們與其他競爭對手相比的核心競爭力所在?！?/span>

產城結合 如何撬動小鎮(zhèn)融資？

與房地產快進快出的模式不同，特色小鎮(zhèn)著力點更側重于產業(yè)運營，對于中小房企而言，如何告別固化的地產開發(fā)思維，向產業(yè)運營商的角色轉型亦是亟待探索的難點。而在這個過程中，資金從哪里來？如何利用資本的力量撬動特色小鎮(zhèn)項目的發(fā)展？

據(jù)了解，關于特色小鎮(zhèn)，目前政策方面已明確以政府引導、企業(yè)主體、市場化運作的創(chuàng)建模式，在融資創(chuàng)新方面，文件提出了采用政府和社會資本合作（PPP）、政府購買服務、機制評審等模式，以推動項目落地。

“發(fā)債、融資租賃、基金、資產證券化、收益性信托、PPP融資六種模式是目前特色小鎮(zhèn)的主要融資模式。”何平安表示。

此外，何平安指出，企業(yè)要跳出“圈地賣房”的傳統(tǒng)觀念，重視規(guī)劃和產業(yè)資源，要以產業(yè)運營作為商業(yè)盈利模式。對于特色小鎮(zhèn)來說，沒有抵押模式的支撐，融資、產業(yè)和人流的導入都是挑戰(zhàn)，需要跳出“地和銀行”的傳統(tǒng)融資模式。

在東莞綠景房地產開發(fā)有限公司副總經理董雷看來，目前住房需求在高房價下逐漸外溢，而房企則可以在粵港澳大灣區(qū)借助產業(yè)外溢的機會實現(xiàn)轉型。

長力集團產業(yè)事業(yè)部總經理陳宏輝則認為，企業(yè)扎推開發(fā)特色小鎮(zhèn)，三至五年后特色小鎮(zhèn)有可能會面臨洗牌。

“特色小鎮(zhèn)的開發(fā)會承接城市里一些制造業(yè)功能，帶來制造業(yè)聚集，但大部分的服務業(yè)還是在中心城區(qū)，服務業(yè)就業(yè)人口的實際購買力會更強，對于中心區(qū)的房價很有支撐。”龍光集團戰(zhàn)略研究部總監(jiān)肖明智表示，“觀察深圳中心和周邊的房價落差，相比紐約，紐約中心城區(qū)跟外面一百公里的房價相差差不多十倍，而深圳周邊房價落差不算太大。我們更看好中心城區(qū)的房價，但我們也看到，目前中心區(qū)已經拿不到地，地產企業(yè)要發(fā)展，就得去周邊，特色小鎮(zhèn)能把產業(yè)做起來，配套做起來，就會提升土地的價值，周邊的機會就來了。

據(jù)向俊波介紹，目前碧桂園特色小鎮(zhèn)在融資方面一直在運用基金模式，未來將重點探索資產證券化?！皬馁Y金投入來看，市場普遍認為做產業(yè)是很重的資產，但真正運營起來，循環(huán)來看，收益并不比房地產開發(fā)差。對于特色小鎮(zhèn)項目，房企自持的物業(yè)占了很大比例，未來碧桂園也將探索自持物業(yè)資產證券化?！毕蚩〔ㄖ毖?。

目前，星河控股已經在租金換股權、產權換股權等金融+產業(yè)模式的探索，致力于打造以企業(yè)主導的全產業(yè)鏈產融服務，在政府、社會、企業(yè)多方共贏的情況下，做到“三留”：為社會留產業(yè)、為企業(yè)留人才、為政府留稅收。

值得注意的是，在企業(yè)完成特色小鎮(zhèn)的布局后，既承接了如廣州、深圳等一線城市的產業(yè)外溢，同時也帶動了人口的外溢，疏解了大城市中心的人口聚集壓力，因此房價結構是否會發(fā)生變化？與會企業(yè)代表均直言，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展，對于穩(wěn)定房價也能起到一定的作用。