世界最大房企完成由房地產(chǎn)業(yè)向房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型，這透露出什么風向？

“恒大集團已完成多元化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)布局，并已經(jīng)完成由房地產(chǎn)業(yè)向房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型”，日前，恒大集團董事局主席許家印在2017年工作會議上，作了長達三個多小時的講話。講話內(nèi)容干貨滿滿，而最重要的莫過于上述提出的“兩個完成”。這意味著，恒大歷時八年，已完成地產(chǎn)、金融、健康、文化旅游四大產(chǎn)業(yè)布局。

世界最大房企轉(zhuǎn)型完成，其中諸多細節(jié)都值得回味及解析。實際上，這種轉(zhuǎn)型，在這次大會之前恒大幾大金融、健康、文化旅游板塊的一些動作上就可見端倪，而這些板塊，的確也是恒大未來重點發(fā)展的方向。

主攻三大服務(wù)業(yè)完成轉(zhuǎn)型

恒大可謂是最早進行轉(zhuǎn)型的房企之一，經(jīng)歷八年探索最終鎖定健康、文化旅游、金融三大服務(wù)領(lǐng)域。許家印曾言，恒大健康服務(wù)于老人，恒大旅游服務(wù)于少年兒童，恒大金融服務(wù)社會，“房地產(chǎn)+健康+旅游+金融”，也就是“房地產(chǎn)業(yè)+服務(wù)老人的產(chǎn)業(yè)+服務(wù)兒童的產(chǎn)業(yè)+服務(wù)社會的產(chǎn)業(yè)”。而目前國內(nèi)消費主體的變化也主要體現(xiàn)在年齡維度上，特別隨著人口老齡化及二胎政策的出臺，老年消費及兒童消費需求崛起不可逆轉(zhuǎn)。同時，金融服務(wù)的創(chuàng)新與發(fā)展對國內(nèi)各產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)將愈發(fā)重要。

業(yè)內(nèi)人士分析，恒大前二十年受益于國內(nèi)13億人口紅利而躍居地產(chǎn)龍頭地位。此次轉(zhuǎn)型，說明恒大又通過多元化精準布局，鎖定“人口紅利2.0”的機遇。

當然，恒大在選擇新業(yè)務(wù)上并不是一蹴而就的。從放棄太陽能光伏投資計劃，到轉(zhuǎn)手快消業(yè)務(wù)，恒大也進行一輪慎重抉擇。正如許家印所說，按照恒大當時的多元化發(fā)展步伐，不可能一下子在所有領(lǐng)域展開，只能優(yōu)先選擇前景最好的產(chǎn)業(yè)進行探索和實踐。而正是這種勇于“試錯”的方法，成為各新業(yè)務(wù)與集團發(fā)展協(xié)同性的試金石，大大降低了集團未來發(fā)展的風險。

恒大的轉(zhuǎn)型完成，是中國房地產(chǎn)行業(yè)的重要標志。在粗放式、爆發(fā)式增長難以持續(xù)的大背景下，作為國內(nèi)最大的房企，恒大用了八年時間從單純的開發(fā)商蛻變成為房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)的多元化產(chǎn)業(yè)帝國。此次轉(zhuǎn)型基于企業(yè)現(xiàn)實基礎(chǔ)，也遵循整體經(jīng)濟變革規(guī)則，同時發(fā)揮了拉動內(nèi)需的效果，可謂國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型成功的典范。

提升效益搶占市場

完成轉(zhuǎn)型布局，只是恒大的第一步，其下一步重點工作，是推動效益增長。畢竟對企業(yè)而言，效益也代表持續(xù)發(fā)展能力。

許家印明確要求，恒大地產(chǎn)2017年開始由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變。除了要實現(xiàn)4500億銷售目標，今年爭取實現(xiàn)全年9-10%的核心業(yè)務(wù)利潤率，并從今年開始兩三年內(nèi)，核心凈利潤率目標每年提升2-3%。

近年來，恒大在規(guī)模上取得較大發(fā)展，2016年更憑借銷售3734億成為世界第一房企，但一個不爭的事實是，恒大的核心利潤率仍處偏低水平。數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，扣除匯兌損失后恒大核心業(yè)務(wù)利潤率僅為6.3%。

有分析指出，房企利潤率普遍下跌，主要受制于不斷上漲的土地及各項費用成本。如果核心業(yè)務(wù)利潤率持續(xù)偏低，也會制約增長速度和產(chǎn)生現(xiàn)金流量能力。

為此，許家印提出，除了大上項目保證規(guī)模發(fā)展，還要通過打造環(huán)節(jié)精品、提升產(chǎn)品附加值、降低成本等三大舉措，實現(xiàn)效益提升?？紤]到規(guī)模與效益同步增長，恒大地產(chǎn)未來幾年的規(guī)模增速將控制在20%左右。

除了地產(chǎn)主業(yè)，按許家印要求，金融、健康、旅游三大新產(chǎn)業(yè)今年也要全部實現(xiàn)盈利。

分析認為，恒大強調(diào)效益，更多是為未來發(fā)展提前做的戰(zhàn)略“備糧”。

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)進入發(fā)展新階段，兼并重組整合明顯提速，“大魚吃小魚”不斷上演。數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模已超11億，而恒大雖銷售行業(yè)第一，但市場占有率亦僅約3.4%，仍有較大提升空間。在此背景下，如能通過提高效益戰(zhàn)略“備糧”，恒大將有足夠的底氣在市場格局的重塑大潮中站穩(wěn)腳跟，擴大優(yōu)勢。

契合經(jīng)濟發(fā)展主基調(diào)：行穩(wěn)致遠

恒大之所以能發(fā)展成為世界最大房企，與其在二十年始終與國家發(fā)展節(jié)奏緊扣有莫大關(guān)系。而許家印此次對集團發(fā)展的定調(diào)，與新一年甚至中長期國家經(jīng)濟發(fā)展的主基調(diào)也是高度吻合的，即“穩(wěn)”字當頭。

不難發(fā)現(xiàn)，“穩(wěn)”也將成為恒大接下來發(fā)展的重要戰(zhàn)略。其中，在多元化方面，由于布局已經(jīng)完成，恒大不會再像以前那樣在新的產(chǎn)業(yè)、新的領(lǐng)域做大量的調(diào)研、探索和投資。而恒大金融、文化旅游、健康三大新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更要堅守“穩(wěn)健第一、發(fā)展第二”的原則。大大小小決策都必須以穩(wěn)健為主，確保沒有任何風險的情況下，才能做大量的投入。

在此前結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議上，對接下來國內(nèi)經(jīng)濟部署最大的特點就是“穩(wěn)”。在此經(jīng)濟發(fā)展主基調(diào)下，結(jié)合恒大過去八年在新領(lǐng)域中的大規(guī)模投入，許家印此時提出“完成轉(zhuǎn)型并停止探索新業(yè)務(wù)”的內(nèi)在邏輯便不言而喻了。

恒大力求在新的一年提高穩(wěn)健度，特別是恒大金融要服務(wù)實體，恒大人壽要求調(diào)整業(yè)務(wù)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，把風險保障型和長期儲蓄型原保費占比提上去，不低于50%，力爭實現(xiàn)60%，成為穩(wěn)健合規(guī)經(jīng)營的典范。

在市場洗牌及房企轉(zhuǎn)型的大浪潮中，許家印掌舵下的恒大集團在多元化平臺搭建完成的情況下選擇“急流勇退”，可謂明見萬里，行穩(wěn)致遠。