破解“千城一面” 特色小鎮(zhèn)探路產(chǎn)城融合

11月21日，由中國社科院指導(dǎo)、中國經(jīng)營報(bào)社主辦的“產(chǎn)城融合·2017中國城市發(fā)展峰會(huì)”在北京舉行，作為本次會(huì)議重要議程之一， “城市更新再造城市，特色小鎮(zhèn)探路產(chǎn)城融合”的圓桌論壇引發(fā)嘉賓激烈討論和熱議。

《中國經(jīng)營報(bào)》記者注意到，在該圓桌論壇環(huán)節(jié)，各方對于當(dāng)下熱門話題“產(chǎn)城融合、特色小鎮(zhèn)”等建設(shè)和發(fā)展問題有不同的理解，有嘉賓還結(jié)合企業(yè)實(shí)踐發(fā)出深刻提醒：“特色小鎮(zhèn)建設(shè)需要職業(yè)化思維和耐得住寂寞”。

主持人：城市更新發(fā)展到今天的地步，我們?nèi)绾蝸頁屨歼@塊市場？未來十年，甚至更長遠(yuǎn)的時(shí)間，企業(yè)應(yīng)該如何去布局城市更新？

匡洪廣：房地產(chǎn)的天花板什么時(shí)候來是一個(gè)問號(hào)，由此有一個(gè)話題就是轉(zhuǎn)型。主持人說的城市更新是一個(gè)方向，但這個(gè)面太寬了，而特色小鎮(zhèn)是一個(gè)具體發(fā)展的一個(gè)模式，也是一個(gè)產(chǎn)品。這個(gè)城市更新是一個(gè)寬泛的概念，這里面更新的話，你像我們有寫字樓搞眾創(chuàng)空間，電子城批發(fā)市場全改成眾創(chuàng)空間了，也有一些原來華堂商場搞不下去改成辦公樓了。

現(xiàn)在我們的參與企業(yè)有多種形式，一是由于房地產(chǎn)的市場存在，我們還是拿地蓋房子；二是轉(zhuǎn)型的思維，企業(yè)已經(jīng)徹底轉(zhuǎn)型搞產(chǎn)業(yè)去了；三是專門成立一個(gè)產(chǎn)城融合板塊，成立一個(gè)小鎮(zhèn)板塊，來打造特色小鎮(zhèn)。這個(gè)特色小鎮(zhèn)不光是文旅小鎮(zhèn)，也有農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、科技小鎮(zhèn)等。

天花板遲早會(huì)來的，要及早轉(zhuǎn)型。為什么我們搞產(chǎn)業(yè)很難？因?yàn)檗D(zhuǎn)型就會(huì)挑戰(zhàn)既有的商業(yè)模式，挑戰(zhàn)團(tuán)隊(duì)能力，挑戰(zhàn)資源整合能力。房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)型的話，應(yīng)該早一點(diǎn)著手做準(zhǔn)備。

常世芳：城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)和房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的這20年，傳統(tǒng)房地產(chǎn)從新建、開發(fā)、交易逐步轉(zhuǎn)化為對存量房的交易。北京天恒置業(yè)集團(tuán)在2016年把開發(fā)經(jīng)營模式變成銷售和持有并舉，開發(fā)和運(yùn)營共進(jìn)，產(chǎn)業(yè)和金融互動(dòng)。與此同時(shí)，天恒也在產(chǎn)城融合方面做出了很多全新的嘗試。比如受北京市西城區(qū)政府委托，公司全面負(fù)責(zé)北京馬連道茶葉商圈的疏解及升級(jí)改造工作，并成立了“疏解與升級(jí)指揮部”。未來，馬連道茶街地區(qū)將以茶為特色，多元發(fā)展為文化創(chuàng)意街區(qū)，通過轉(zhuǎn)型升級(jí)，疏解批發(fā)、物流、倉儲(chǔ)等不符合首都核心功能。

閻鏡予：城市更新是一個(gè)存量的概念，首先是把一些現(xiàn)有建筑進(jìn)行活化利用。城市更新，深圳是全國面臨城市更新問題最嚴(yán)峻的地方。從存量操作來講，我相信深圳是城市更新的主戰(zhàn)場。在這個(gè)主戰(zhàn)場里面，其實(shí)我們公司從2003年開始做，做得非常早，城市更新我覺得有幾個(gè)方面要考慮。第一是你要不要推倒重來，這是活化利用的問題。第二是推倒之后，要不要變性質(zhì)，原來是工業(yè)用地，要不要用城市更新的政策再補(bǔ)一份住宅。第三是工改工，要不要提高容積率，歸根到底是一個(gè)算賬的問題。因?yàn)槌鞘懈伦畲蟮膯栴}是拆遷，拆遷的成本高企以后，新的開發(fā)商如何在高企的成本前提下更好地提升地塊的質(zhì)量，他必須要算賬。我想城市更新到后面是一個(gè)非常挑戰(zhàn)政策的問題。當(dāng)前，很多城市更新由企業(yè)前期介入，代行政府職能，但是如何平衡和算賬這是非常大的問題。

主持人：如何在做城市更新的同時(shí)，又能保存這個(gè)城市記憶？

常世芳：在城市更新方面，公司目前在北京核心城市區(qū)域后海有5平方公里的城市改建項(xiàng)目，什剎海項(xiàng)目在最大程度尊重歷史文化保護(hù)區(qū)的城市肌理、傳統(tǒng)建筑特征、歷史人文保護(hù)與傳承的前提下，開展風(fēng)貌保護(hù)、人口疏解、基礎(chǔ)設(shè)施改造及產(chǎn)業(yè)提升等工作。

閻鏡予：關(guān)于城市記憶有三重保護(hù)機(jī)制，第一重保護(hù)機(jī)制是國家的政策法規(guī)，因?yàn)橛泻芏噙z跡、記憶已經(jīng)是被國家在城市規(guī)劃方面就已經(jīng)列入不可改造的范圍；第二重保護(hù)機(jī)制是這個(gè)地方的商業(yè)邏輯，因?yàn)槠鋵?shí)提到改造大家第一想法是拆，但是拆未必是最好的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。有時(shí)候你留一點(diǎn)東西，這一點(diǎn)東西可能是畫龍點(diǎn)睛的所在。而這個(gè)畫龍點(diǎn)睛對整個(gè)開發(fā)價(jià)值的提升是不可估量的；第三重保護(hù)機(jī)制是大家精神追求層面。我想這三重保護(hù)機(jī)制，其實(shí)可以讓一個(gè)很好的歷史遺跡保存。

主持人：我們的特色小鎮(zhèn)如何才能保證它健康的生命力？

匡洪廣：小鎮(zhèn)應(yīng)該是打造某個(gè)領(lǐng)域的全國影響力，甚至全球影響力的高地或者產(chǎn)業(yè)中心、文化中心或者一個(gè)頂級(jí)的消費(fèi)目的地，沒有追求的泛泛的項(xiàng)目，一個(gè)開發(fā)區(qū)招一些企業(yè)，然后有點(diǎn)投資就可以了，這不是小鎮(zhèn)。每一個(gè)小鎮(zhèn)是獨(dú)一無二，杭州的夢想小鎮(zhèn)未來想跟硅谷叫板，打造一個(gè)中國創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的高地。

該怎么來謀劃小鎮(zhèn)呢？首先是一種戰(zhàn)略思維上的差異，這個(gè)小鎮(zhèn)不是一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也不是一個(gè)普通的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。小鎮(zhèn)的理念高于原來我們所說的產(chǎn)城融合，小鎮(zhèn)是要以產(chǎn)業(yè)為核心，一塊地，一個(gè)投資主體，一個(gè)發(fā)展方向，最后成為一個(gè)高地。這對我們傳統(tǒng)的開發(fā)商來說是一個(gè)挑戰(zhàn)。

楊允：一個(gè)好的特色小鎮(zhèn)應(yīng)該堅(jiān)持以生態(tài)為底板，以產(chǎn)業(yè)為動(dòng)力，以人的休閑為平臺(tái)，以文化為標(biāo)簽，以宜居為目標(biāo)這樣的理念。中國宏泰發(fā)展的特色小鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)是要解決目前城市大量存在的問題，建設(shè)創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的工作和生活空間。過去幾十年，工業(yè)化把大量人口聚集在城市，犧牲了很多東西。為此，我們強(qiáng)調(diào)要從產(chǎn)業(yè)功能、城市功能、生態(tài)功能、文化功能出發(fā)，不會(huì)單純?yōu)榱私?jīng)濟(jì)增長而損失生態(tài)環(huán)境甚至文化。

特色小鎮(zhèn)“特”在產(chǎn)業(yè)，沒有產(chǎn)業(yè)的小鎮(zhèn)是缺少生命力的。一個(gè)好的特色小鎮(zhèn)應(yīng)該是以產(chǎn)業(yè)構(gòu)建為核心，城市配套服務(wù)功能要齊全，能把人留下來，這個(gè)區(qū)域才能可持續(xù)發(fā)展。特色小鎮(zhèn)的開發(fā)理念和過去的房地產(chǎn)完全不一樣，不能按照過去的房地產(chǎn)思維來過度強(qiáng)調(diào)它的介入體量和算經(jīng)濟(jì)賬，而要以整個(gè)城市的經(jīng)營來保持平衡。另外，做特色小鎮(zhèn)需要職業(yè)化思維，一定要從產(chǎn)業(yè)的角度考慮問題，搭建一系列的服務(wù)平臺(tái)，提供一系列的空間載體。產(chǎn)業(yè)來了之后，還要把人留下來，這仍然需要以產(chǎn)業(yè)為出發(fā)點(diǎn)，完善一系列區(qū)域功能。

主持人：我們的特色小鎮(zhèn)在開發(fā)策劃的時(shí)候，如何去尋找自己的特色？在建設(shè)的過程中如何樹立自己的特色？企業(yè)做特色小鎮(zhèn)的時(shí)候，如何解決融資問題？在投資的時(shí)候我們?nèi)绾慰剂浚?/span>

匡洪廣：特色小鎮(zhèn)是一個(gè)大戰(zhàn)略、大創(chuàng)新，因?yàn)樗?guī)避了我們改革開放以來發(fā)展短板?，F(xiàn)在千城一面，都是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)文件管全國，不強(qiáng)調(diào)個(gè)性，不強(qiáng)調(diào)本土化、本地化。此外，我們產(chǎn)業(yè)的同質(zhì)化，一個(gè)文件發(fā)展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，大家都一哄而上。而特色小鎮(zhèn)可以破解這兩個(gè)問題，可以破解千城一面。

小鎮(zhèn)強(qiáng)調(diào)什么？從功能定位選擇上，小鎮(zhèn)強(qiáng)調(diào)是錯(cuò)位發(fā)展，是差異化。小鎮(zhèn)不是宏觀層面的事，而是中觀層面、區(qū)域?qū)用娴氖隆，F(xiàn)在出的政策里面，省里市里出的政策比國家的政策實(shí)惠。

楊允：特色小鎮(zhèn)是具有明確產(chǎn)業(yè)定位、科技元素、文化內(nèi)涵、生態(tài)特色、旅游業(yè)態(tài)和一定社區(qū)功能的發(fā)展空間平臺(tái)，呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展“特而精”、功能集成“聚而合”、建設(shè)形態(tài)“小而美”、運(yùn)作機(jī)制“活而新”的特征。中國宏泰發(fā)展正在建設(shè)航空小鎮(zhèn)、體育休閑小鎮(zhèn)、金融小鎮(zhèn)、以“健康+大數(shù)據(jù)”為核心的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等。另外，中國宏泰發(fā)展在智能制造方面也進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)，探索引進(jìn)海外資源合作打造智能小鎮(zhèn)。對中國宏泰發(fā)展來講，小鎮(zhèn)應(yīng)與當(dāng)?shù)氐囊叵嗥ヅ?，不要一哄而上，也不要把小?zhèn)當(dāng)成政績工程來做，要根據(jù)手上的資源來確定做什么樣的特色小鎮(zhèn)。畢竟區(qū)域發(fā)展和房地產(chǎn)不一樣，不能走急功近利的路子，要有長效機(jī)制，耐得住寂寞，有戰(zhàn)略定力度過培育期，把它做扎實(shí)，而不是做成一個(gè)爛尾垃圾。

融資問題對中國宏泰發(fā)展來說不是難題。首先，我們是上市公司，資本市場可以解決資金問題。其次，我們公司的現(xiàn)金流非常好，項(xiàng)目已在全國布局。另外，做產(chǎn)業(yè)需要基金介入，我們已經(jīng)成立了不少產(chǎn)業(yè)基金，可以解決區(qū)域發(fā)展所需要的資金。同時(shí)，我們也會(huì)根據(jù)自己手上的資源來做特色小鎮(zhèn)，不盲目擴(kuò)張。

來源：中國經(jīng)營網(wǎng)