特色小鎮(zhèn)爬坡：大資本，重產(chǎn)業(yè)，長(zhǎng)戰(zhàn)線(xiàn)

??2014年10月，浙江提出“特色小鎮(zhèn)”概念。此后三年，特色小鎮(zhèn)大潮涌向全國(guó)，大干快上之下，文旅業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)仿如重新找到春天。

??熱潮之下涌現(xiàn)危機(jī)，無(wú)論百鎮(zhèn)還是千鎮(zhèn)，同質(zhì)化仍是特色小鎮(zhèn)建設(shè)路上最大的騷擾源，房地產(chǎn)化也應(yīng)警惕。以房地產(chǎn)化運(yùn)作旅游小鎮(zhèn)的企業(yè)是吃過(guò)虧的。大舉進(jìn)入的房企開(kāi)發(fā)特色小鎮(zhèn)面臨著資金回收周期長(zhǎng)的難題，必須做好拉長(zhǎng)戰(zhàn)線(xiàn)的準(zhǔn)備。

??特色小鎮(zhèn)必須產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作，需要大量資金作支撐，已有房企宣布億元計(jì)的資本投入、百個(gè)小鎮(zhèn)建設(shè)計(jì)劃，他們把在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模野心帶到特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域。那些地處偏遠(yuǎn)，過(guò)去低調(diào)維生的特色小鎮(zhèn)能否在企業(yè)的大資本、大資源加持下實(shí)現(xiàn)爆發(fā)?400個(gè)***特色小鎮(zhèn)已在大建設(shè)，新的小鎮(zhèn)仍在前仆后繼地走在路上，誰(shuí)能給行業(yè)啟示?

??房企開(kāi)戰(zhàn)特色小鎮(zhèn)

??2017年8月，住建部公布第二批特色小鎮(zhèn)名單，一共276個(gè)。加上在2016年公布的第一批中國(guó)特色小鎮(zhèn)，全國(guó)已確定的特色小鎮(zhèn)已達(dá)403個(gè)。

??國(guó)內(nèi)“特色小鎮(zhèn)”概念的提出與發(fā)展已有三年。2014年10月，浙江提出“特色小鎮(zhèn)”概念。此后，特色小鎮(zhèn)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展以燎原之勢(shì)鋪開(kāi)，政策出臺(tái)密度加大。目前為止，福建、重慶、甘肅等多個(gè)省市均已發(fā)布相關(guān)政策。

??去年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部決定在全國(guó)范圍開(kāi)展特色小鎮(zhèn)培育工作，提出，到2020年，培育1000個(gè)左右特色小鎮(zhèn)。此后，第一、第二批特色小鎮(zhèn)名單的公布已是眾所周知，剩余的600個(gè)左右的特色小鎮(zhèn)名額將驅(qū)使更多地方的低調(diào)小鎮(zhèn)走向臺(tái)前。

??國(guó)務(wù)院參事、北京市政府原副秘書(shū)長(zhǎng)張玉平在近日以特色小鎮(zhèn)為主題舉辦的安仁論壇上指出，跟西方國(guó)家相比，我國(guó)特色小鎮(zhèn)的建設(shè)相對(duì)較晚。

??跟“晚”相應(yīng)的詞有大器晚成、后發(fā)制人。國(guó)家為支持特色小鎮(zhèn)的發(fā)展而給予的土地、財(cái)稅、金融等紅利使資本趨之若鶩。因拿地難、亟待挖掘新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)更是仿如重新找到春天，土地和資金是房企的兩道命門(mén)，如何禁得住心動(dòng)。

??第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至今年11月，就有近20家房企明確提出特色小鎮(zhèn)計(jì)劃，在各地政策密集出臺(tái)的同時(shí)，房企的小鎮(zhèn)計(jì)劃也在加速落地。

??10月末的一則消息顯示，萬(wàn)科與上海市北高新集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作儀式，雙方將從“特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入、項(xiàng)目信息拓展”三大方面開(kāi)展合作。而在此前不久，萬(wàn)科在北京發(fā)布了營(yíng)地教育特色小鎮(zhèn)“弗農(nóng)小鎮(zhèn)”。

??今年銷(xiāo)售金額已超過(guò)5000億元的碧桂園，早在2016年8月就宣布，將在5年內(nèi)投資1000億元，建設(shè)數(shù)個(gè)智慧生態(tài)科技小鎮(zhèn)，重點(diǎn)選取一二線(xiàn)城市的周邊土地和項(xiàng)目。

??華夏幸福于去年11月發(fā)布的小鎮(zhèn)計(jì)劃也顯示，這個(gè)定位于產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商，以產(chǎn)業(yè)新城和產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)為**產(chǎn)品的房企，計(jì)劃用三年時(shí)間，在環(huán)北京區(qū)域、沿長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶以及珠三角區(qū)域等城市及周邊布局百座特色小鎮(zhèn)。

??華僑城也提出了“100個(gè)美麗鄉(xiāng)村計(jì)劃”的藍(lán)圖，通過(guò)政府與社會(huì)資本合作的PPP模式，投資建設(shè)100座特色小鎮(zhèn)。華僑城進(jìn)行全國(guó)化布局，目前在深圳獲取甘坑新鎮(zhèn)、光明小鎮(zhèn)等項(xiàng)目，在北京簽約齋堂小鎮(zhèn)項(xiàng)目、昌平十三陵項(xiàng)目，在天津簽約京杭大運(yùn)河(天津西青)項(xiàng)目，在成都簽約安仁、天回、黃龍溪等項(xiàng)目。

??安仁小鎮(zhèn)樣本

??安仁論壇為踐行和推進(jìn)國(guó)家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)而舉辦，位于成都市大邑縣的安仁鎮(zhèn)是安仁論壇的舉辦地。

??2016年10月11日，第一批中國(guó)特色小鎮(zhèn)名單公布，共計(jì)127個(gè)小鎮(zhèn)，而四川省的入圍名單僅有7個(gè)，安仁鎮(zhèn)是其一。同批名單中，包括浙江金華的橫店鎮(zhèn)、安徽黃山的宏村鎮(zhèn)、廣東開(kāi)平的赤坎鎮(zhèn)、貴州遵義的茅臺(tái)鎮(zhèn)、新疆阿勒泰的可可托海鎮(zhèn)等。

??經(jīng)過(guò)多年的資源積淀，無(wú)論是橫店還是宏村、赤坎，均業(yè)已成名。而安仁鎮(zhèn)仍走在路上。

??“中國(guó)博物館小鎮(zhèn)”是安仁的主要賣(mài)點(diǎn)，這個(gè)小鎮(zhèn)上有保存完好中西合璧的老公館27座及以建川博物館群為主的近40座博物館。

??2009年4月，成都市政府宣布，計(jì)劃用五年時(shí)間，投資50億元，將安仁打造成為***博物館小鎮(zhèn)，并成為繼大熊貓、金沙遺址、青城山、都江堰之后的成都旅游第五大品牌。但如今五年之約過(guò)去，安仁成為***別的博物館小鎮(zhèn)的美麗愿景還只是愿景。

??安仁的轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在2016年5月，華僑城與成都市就安仁鎮(zhèn)、天回鎮(zhèn)、黃龍溪鎮(zhèn)三個(gè)小鎮(zhèn)的建設(shè)簽訂合作協(xié)議，投資資金共1200億元，其中投往安仁的資金是100億元。

??2016年12月30日，項(xiàng)目公司成都安仁華僑城文化旅游開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)“安仁公司”)成立，是華僑城西部投資有限公司、成都安仁文博旅游發(fā)展有限公司(成都文旅集團(tuán)下屬公司)的合資公司，由華僑城控股。在此之前，2015年，成都文旅集團(tuán)為子公司成都文旅股份引入華僑城為第二大股東。

??擔(dān)任安仁公司的法定代表人、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理的是張大帆，他還擔(dān)任華僑城西部集團(tuán)的總經(jīng)理。在華僑城進(jìn)入安仁近一周年之際，他給出的一些數(shù)字可以旁窺華僑城建設(shè)特色小鎮(zhèn)的速度。

??張大帆透露，“安仁的雙年展從廠(chǎng)房改造到布展開(kāi)業(yè)只用了68天，安仁樂(lè)道美食街從改造到運(yùn)營(yíng)也只用了90天，安仁花卉公園建設(shè)到現(xiàn)在初具規(guī)模用了169天?！?/span>

??安仁公司商業(yè)管理部負(fù)責(zé)人康劍對(duì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)分析得更具象，以美食街為例，康劍告訴第一財(cái)經(jīng)，“公司在2017年7月1日開(kāi)始建鋪，10月1日開(kāi)街，如今出租率是95%?！?/span>

??也有對(duì)安仁小鎮(zhèn)的建設(shè)表示質(zhì)疑的觀點(diǎn)。執(zhí)惠旅游分析師王惠認(rèn)為，小鎮(zhèn)的硬件設(shè)施尚不完善，目前停留在觀光型旅游為主的狀態(tài)，體驗(yàn)游、深度游不足，且舉辦的活動(dòng)缺乏連貫性和影響力。

??而張大帆指出，“華僑城的博物館小鎮(zhèn)之路時(shí)至今天還只是1.0的版本?！卑从?jì)劃，華僑城計(jì)劃在安仁投資建設(shè)100座博物館，爭(zhēng)取2018年把安仁創(chuàng)建為5A級(jí)旅游景區(qū)。

??對(duì)于華僑城建設(shè)特色小鎮(zhèn)，安仁背負(fù)著示范性的重任。而此時(shí)，與安仁鎮(zhèn)同批簽約的天回鎮(zhèn)，進(jìn)展不算順利，目前處于被“擱置”狀態(tài)。

??小鎮(zhèn)**仍系產(chǎn)業(yè)

??安仁是華僑城造城的一個(gè)縮影，更是大資本主導(dǎo)下，大干快上的特色小鎮(zhèn)建設(shè)熱潮的縮影。那些科技型小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)型小鎮(zhèn)、文創(chuàng)型小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)型小鎮(zhèn)在紅利的映照下發(fā)出灼灼之光。

??中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)兼黨委副書(shū)記李迅表示：“全國(guó)的特色小鎮(zhèn)建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入了IP的時(shí)代，我們要有各種各樣的IP，文化IP、旅游IP、名人IP?！?/span>

??但這并不代表小鎮(zhèn)建設(shè)沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)失敗。李迅認(rèn)為，世界上成功的特色小鎮(zhèn)都需要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間沉淀，而小鎮(zhèn)失敗有可能是產(chǎn)業(yè)定位失當(dāng)、只規(guī)劃不策劃、理論脫離現(xiàn)實(shí)、為文化而文化、做旅游無(wú)差異等。

??與此同時(shí)，因?yàn)榕c土地緊密關(guān)聯(lián)，特色小鎮(zhèn)建設(shè)“房地產(chǎn)化”備受警惕。在申報(bào)第二批特色小鎮(zhèn)名單過(guò)程中，以房地產(chǎn)為單一產(chǎn)業(yè)的小鎮(zhèn)被剝離。

??而那些高調(diào)進(jìn)入的房企參與特色小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)面臨著前期資金投入量巨大，且回收周期長(zhǎng)的難題，必須告別靠賣(mài)房盈利的高周轉(zhuǎn)模式，面向靠產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)收租金的，低周轉(zhuǎn)的長(zhǎng)線(xiàn)路徑。

??但行業(yè)中，已有企業(yè)因把旅游項(xiàng)目房地產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)而吃到苦果。無(wú)錫靈山旅游文化集團(tuán)戰(zhàn)略合作伙伴、賽博旅游文創(chuàng)執(zhí)行董事謝超透露，“七年前嘗試過(guò)像房企那樣走開(kāi)發(fā)路線(xiàn)，在靈山拈花灣修了兩畝半的樣板示范間就嘗試賣(mài)房子，但是一年來(lái)賣(mài)出不到20套房，因?yàn)轫?xiàng)目位置尷尬。”最后拈花灣項(xiàng)目放棄了賣(mài)房思維，按照旅游景點(diǎn)來(lái)運(yùn)營(yíng)才得以成功。

??但在項(xiàng)目成熟之前，如何維持運(yùn)營(yíng)，考驗(yàn)企業(yè)的資金實(shí)力。對(duì)此，第一財(cái)經(jīng)問(wèn)華僑城，隨著多地項(xiàng)目的啟動(dòng)，華僑城如何平衡現(xiàn)金流、如何把萬(wàn)億的藍(lán)圖規(guī)劃轉(zhuǎn)變成萬(wàn)億的產(chǎn)出和利潤(rùn)、能承受多長(zhǎng)的項(xiàng)目過(guò)渡期。截至發(fā)稿前，華僑城未給出回復(fù)。

??2015年，華僑城提出“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的全新戰(zhàn)略構(gòu)想;2016年，華僑城在原有的“旅游+地產(chǎn)”、“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”模式上，增加了“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的補(bǔ)償模式，希望以“互聯(lián)網(wǎng)+”推廣旅游業(yè)，以金融反哺旅游業(yè)。

??在華僑城的發(fā)展中，金融手段的運(yùn)用受到重視。祭出金融手段為沉淀的資金紓困亦將成為多數(shù)企業(yè)的選擇。

??小鎮(zhèn)建設(shè)路上曲折，宋城集團(tuán)執(zhí)行總裁黃鴻鳴指出，“小鎮(zhèn)的**問(wèn)題仍在于產(chǎn)業(yè)的培育”。以3~5年為小鎮(zhèn)的建設(shè)周期，第一個(gè)建設(shè)周期即將過(guò)去，缺產(chǎn)業(yè)、缺資金均可能成為小鎮(zhèn)爛尾之因。在示范性項(xiàng)目出來(lái)之前，新的小鎮(zhèn)仍在前仆后繼地做準(zhǔn)備，但愿屆時(shí)無(wú)人裸奔。

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)