產(chǎn)業(yè)園盈利模式存難題 大部分仍依賴房地產(chǎn)

本報記者 陸肖肖 北京報道

為了尋求更好的土地資源和看上去更低的風(fēng)險，眾多開發(fā)企業(yè)紛紛入局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，但由于盈利模式尚未清晰，諸多企業(yè)的營業(yè)收入仍大部分來自于物業(yè)銷售的收益。

盈利模式待考

我國目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展如火如荼，但產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)周期長，前期投入特別巨大，且受政策等方面的影響較大，能否盈利成為考驗企業(yè)成敗的關(guān)鍵。

雖然產(chǎn)業(yè)園以產(chǎn)業(yè)為依托，但在企業(yè)的賬本中，多數(shù)盈利的大頭還是來自園區(qū)內(nèi)的賣房子的收入。

比如，位于上?？萍紕?chuàng)新前沿的上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司（簡稱：張江高科600895.SH），最近兩年的業(yè)績就出現(xiàn)了明顯的下滑。其年報顯示，2014—2016年的收入分別為30.0億元、24.2億元、20.9億元，主要原因在于房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的萎縮。2015年，張江高科房地產(chǎn)銷售收入為13.1億元，占總收入比例為56.5%，2016年，房地產(chǎn)銷售收入降到了8.6億元，占總收入的比例降到了41.0%。

宏泰發(fā)展最近幾年的物業(yè)銷售收入均高于土地開發(fā)項目產(chǎn)生的收益，2016年，宏泰發(fā)展總收益為19.65億元，而住宅、商業(yè)房屋銷售收益約為9.9億元，占總收入的比例為50.4%。

業(yè)績?nèi)砸蕾囄飿I(yè)出售的企業(yè)，受市場調(diào)控等政策的影響也比較大。2017年，由于北京市相關(guān)政策的收緊，影響了許多企業(yè)的房地產(chǎn)銷售收入，坤鼎集團2017年上半年的營業(yè)收入從去年上半年的5億元降至今年上半年的1.3億元，凈利潤由7107萬元回降到了2764萬元；情況與之相似的南京高科，營業(yè)收入及凈利潤也出現(xiàn)了大幅度下滑。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《華夏時報》記者，從盈利角度看，企業(yè)需要積極考慮一些新的內(nèi)容。如果產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展效果不好，或者沒有形成產(chǎn)業(yè)集群，就會對此類企業(yè)有較大的影響，往往各產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入是孤立的。后續(xù)在盈利方面，一方面要積極爭取各類政策，包括科技部門和商務(wù)部門的政策支持，讓企業(yè)的投資稅費成本更低，另外就是要積極做品牌，形成市場認(rèn)同感，也有利于產(chǎn)業(yè)園各類企業(yè)的入駐。

除了房地產(chǎn)銷售外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)后期的運營管理所帶來的利潤也是主要收入之一，包括園區(qū)物業(yè)出租獲取的利潤，企業(yè)孵化和股權(quán)投資獲取的利潤，園區(qū)提供公用事業(yè)服務(wù)等獲取的利潤。

對于一些發(fā)展較為成熟的企業(yè)來說，租賃業(yè)務(wù)帶來的收入已成為其主要收入來源。比如浦東金橋，2016年租賃收入為11.9億元，占總收入比例高達(dá)81.0%。張江高科2016年租賃收入為6.5億元，占總收入比例也達(dá)到了31%。

但對于中電光谷這種快速擴張且以地產(chǎn)銷售作為主要收入的企業(yè)來說，租賃收入占比不高，中電光谷2016年租賃收入為8377萬元，占到總收入比重為3.3%。

張江高科則把針對高科技企業(yè)的股權(quán)投資作為發(fā)展重點。張江高科總經(jīng)理葛培健曾公開表示，張江高科已經(jīng)逐步改變了之前以工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營為主導(dǎo)的“高投資、重資產(chǎn)、慢周轉(zhuǎn)”模式，正在向“股權(quán)化、證券化、品牌化”轉(zhuǎn)型。目前的戰(zhàn)略是打造“科技投行”，重點圍繞“互聯(lián)網(wǎng)+”、工業(yè)4.0、人工智能、生物醫(yī)藥、智能醫(yī)療、健康服務(wù)、科技金融等領(lǐng)域，實施從天使、VC、PE 到產(chǎn)業(yè)并購，覆蓋科創(chuàng)企業(yè)全生命周期的投資鏈布局。

五大問題待解

隨著行業(yè)不斷的發(fā)展，在實現(xiàn)跨越發(fā)展的同時，產(chǎn)業(yè)園的諸多問題也日漸顯露出來。專業(yè)機構(gòu)火花S-Park總結(jié)了五大核心矛盾。

第一個矛盾，是供給側(cè)與需求側(cè)的矛盾，目前的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在供給側(cè)和需求側(cè)的矛盾有兩大方面：土地和客戶。土地方面，一邊是一二線城市核心土地供給嚴(yán)重不足，另一邊則大量工業(yè)用地辦公廠房閑置休眠；一邊是三四線城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展空心化人口外流嚴(yán)重，另一邊卻是低效工業(yè)園區(qū)遍地開花無人問津；一邊是生產(chǎn)物流需求旺盛一間廠房一間倉庫難求，另一邊卻是大量辦公獨棟產(chǎn)品大量涌現(xiàn)去化艱難；一邊是創(chuàng)新綜合性用地需求日益強烈，另一邊卻墨守工業(yè)用地成規(guī)不越雷池不思改進(jìn)；一邊是雙創(chuàng)孵化載體層出不窮，另一邊卻是創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)氛圍嚴(yán)重不足。

客戶方面，企業(yè)在總價、區(qū)位、定位、規(guī)劃、配套、服務(wù)、孵化等方面的需求遲遲難以得到滿足，供需嚴(yán)重錯位，拍腦袋型園區(qū)大行其道，缺乏市場調(diào)研和產(chǎn)業(yè)研究，不問客戶、市場和產(chǎn)業(yè)要什么，只問老板、領(lǐng)導(dǎo)和政府要什么。

第二個矛盾，是企業(yè)增長節(jié)奏與客戶增長節(jié)奏的矛盾。以很多典型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司為例，由于資本市場投資者要求公司業(yè)績上漲的訴求，以及高成本融資驅(qū)動的業(yè)績膨脹怪圈，導(dǎo)致企業(yè)往往快馬加鞭圈地上項目，硬性規(guī)定區(qū)域公司增長率和去化率；但另一方面，是實體產(chǎn)業(yè)客戶的增長緩慢，相比于1——3年的產(chǎn)業(yè)載體供給周期，實體產(chǎn)業(yè)客戶往往需要8——10年的成長周期，這種企業(yè)增長節(jié)奏和客戶增長節(jié)奏的矛盾無法調(diào)和，只能以節(jié)奏的合理謹(jǐn)慎把控為首要對策。

第三個矛盾，是企業(yè)擴張需求與區(qū)域差異性的矛盾。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在一兩個園區(qū)建設(shè)成功、引入外界戰(zhàn)略資本以及在資本市場上市后，往往會走向?qū)ν鈹U張的道路，這種對外擴張的需求，會與各地的區(qū)域差異性形成劇烈的矛盾。

中國幅員遼闊，各地產(chǎn)業(yè)發(fā)展層次、產(chǎn)業(yè)資源、相關(guān)配套、政策法規(guī)都截然不同。以產(chǎn)業(yè)鏈成功的，會面臨產(chǎn)業(yè)集聚困難和產(chǎn)業(yè)環(huán)境不佳的矛盾；以銷售成功的，會面臨分割政策不同的矛盾；以賣地成功的，會面臨土地分成違法和指標(biāo)匱乏的矛盾；以招商服務(wù)成功的，會面臨區(qū)域歧視和政府違約成本的矛盾。

園區(qū)的成功，不等于模式的成功，在企業(yè)對外擴張時，既往的經(jīng)驗可以借鑒，過往的成功卻在區(qū)域差異性的矛盾干擾因素下無法順利復(fù)制。

第四個矛盾，是行業(yè)發(fā)展趨勢與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟處境艱難趨勢的矛盾。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域被視作金礦，幾乎所有行業(yè)都有漁獵者魚貫而入企圖分羹。加上本行業(yè)品牌企業(yè)的不斷發(fā)展壯大，整個行業(yè)正在向上提速發(fā)展，未來對產(chǎn)業(yè)資源和土地資源的“消耗”將會成倍速增長。但制造業(yè)成本不斷加速提升和房價擠出效應(yīng)的惡劣影響，中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟還面臨著巨大的挑戰(zhàn)和危機，這些都勢必將嚴(yán)重影響企業(yè)客戶的活躍度。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要發(fā)展必須依賴產(chǎn)業(yè)客戶的活躍繁榮，但是中國經(jīng)濟深度調(diào)整和產(chǎn)業(yè)發(fā)展步履維艱的趨勢也是定局，二者難以調(diào)和的矛盾，將會在進(jìn)入2018年之后越發(fā)激烈。

第五個矛盾，是企業(yè)發(fā)展需求與人才供給不足的矛盾。2011年至2018年，復(fù)合型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人才的成長速度大大落后于整個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的團隊需求速度。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個典型的人指揮資本的行業(yè)，其中的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人才，需要其具備經(jīng)濟研判、招商引資、服務(wù)管理、多樣化談判、金融對接、風(fēng)險控制、需求發(fā)現(xiàn)、資源掌控等多方面復(fù)合型能力，但這種人才培養(yǎng)周期較長，市場上較為短缺。

責(zé)任編輯：張蓓

來源：華夏時報