人民日?qǐng)?bào)又開(kāi)批,特色小鎮(zhèn)與房地產(chǎn)如何雙贏(yíng)?

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)兩批特色小鎮(zhèn)試點(diǎn)403個(gè)，加上各地方創(chuàng)建的省級(jí)特色小鎮(zhèn)，數(shù)量超過(guò)2000多個(gè)。

??2 月3日，人民日?qǐng)?bào)發(fā)表《特色小鎮(zhèn)別成房地產(chǎn)小鎮(zhèn)》一文，再次關(guān)注特色小鎮(zhèn)房地產(chǎn)化的傾向。

??文中引用了中國(guó)社科院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》的研究結(jié)果：一些地方快速發(fā)展的特色小鎮(zhèn)，很大程度被房地產(chǎn)商“綁架”，打著各種產(chǎn)業(yè)旗號(hào)，到城市周邊的小鎮(zhèn)拿地搞開(kāi)發(fā)，結(jié)果房子搞了一大片，產(chǎn)業(yè)卻引不來(lái)，反而加大了房地產(chǎn)庫(kù)存。

??那么，房地產(chǎn)和特色小鎮(zhèn)為什么總是不離不棄？房地產(chǎn)和特色小鎮(zhèn)有沒(méi)有可能實(shí)現(xiàn)雙贏(yíng)？

??特色小鎮(zhèn)的前生今世

??小鎮(zhèn)的概念，最早的時(shí)候是特指駐兵鎮(zhèn)守的州郡中之較小者?！赌淆R書(shū) 柳世隆傳》中提到：“東下之師，久承聲聞。郢州小鎮(zhèn)，自守而已。”后來(lái)，小鎮(zhèn)又衍生為縣以下人口較集中而有商業(yè)活動(dòng)的居民點(diǎn)。唐代，除軍事重地的鎮(zhèn)之外，還有集鎮(zhèn)、居民點(diǎn)含義的“小鎮(zhèn)市”。如唐代風(fēng)水大師楊筱松的代表作《撼龍經(jīng)》就有“大為都邑帝王州，小為郡縣居公侯。其次偏方小鎮(zhèn)市，亦有富貴居其地?！泵鳌⑶逍≌f(shuō)作品中常有“小鎮(zhèn)店”一詞，體現(xiàn)古代小鎮(zhèn)有店鋪有商業(yè)的要素。

??小鎮(zhèn)模式的先行者浙江歷來(lái)是民企私企的“天堂”，他們?cè)趯?shí)踐中探索出有別于過(guò)往的全新的開(kāi)發(fā)模式，原省長(zhǎng)李強(qiáng)善于總結(jié)提升，遂讓小鎮(zhèn)模式在浙江遍地開(kāi)花。李強(qiáng)的一篇關(guān)于小鎮(zhèn)的文 章寫(xiě)的好，又有理論又有實(shí)踐，基本上就是后來(lái)者入門(mén)的教科書(shū)，很是實(shí)用。而最新的動(dòng)向是，李強(qiáng)省長(zhǎng)調(diào)任江蘇省委書(shū)記后，江蘇的小鎮(zhèn)亦開(kāi)始快速上馬風(fēng)生水起。應(yīng)該說(shuō)這是中國(guó)內(nèi)地關(guān)于“小鎮(zhèn)”的最正宗的源頭了（國(guó)外的暫且不論）。浙江和江蘇的小鎮(zhèn)發(fā)展為全國(guó)樹(shù)起了一個(gè)標(biāo)桿。

??現(xiàn)在，大多數(shù)人都認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)肇始于浙江，同原省長(zhǎng)李強(qiáng)密不可分。在他的大力倡導(dǎo)下，小鎮(zhèn)模式在浙江遍地開(kāi)花。李強(qiáng)的一篇關(guān)于小鎮(zhèn)的文 章寫(xiě)的好，又有理論又有實(shí)踐，基本上就是后來(lái)者入門(mén)的教科書(shū)，很是實(shí)用。李強(qiáng)稱(chēng)“特色小鎮(zhèn)是浙江創(chuàng)新發(fā)展的戰(zhàn)略選擇”。

??李強(qiáng)調(diào)任江蘇省委書(shū)記后，江蘇的小鎮(zhèn)亦開(kāi)始快速上馬風(fēng)生水起。應(yīng)該說(shuō)這是中國(guó)內(nèi)地關(guān)于“小鎮(zhèn)”的最正宗的源頭了。浙江和江蘇的小鎮(zhèn)發(fā)展為全國(guó)樹(shù)起了一個(gè)標(biāo)桿。

??2015年特色小鎮(zhèn)熱起，還有多種因素的強(qiáng)大助力：

??2015年4月22日浙江省政府出臺(tái)《關(guān)于加快特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》；2016年5月，習(xí)  近平總書(shū)記在考察浙江時(shí)，對(duì)特色小鎮(zhèn)給予充分肯定；同年，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，總書(shū)記大段講述特色小鎮(zhèn)，夢(mèng)想小鎮(zhèn)、云棲小鎮(zhèn)、黃酒小鎮(zhèn)等一一被點(diǎn)到；2016年9月，中財(cái)辦副主任劉鶴到浙江調(diào)研特色小鎮(zhèn)，11月，中財(cái)辦關(guān)于浙江特色小鎮(zhèn)的調(diào)研報(bào)告得到習(xí)  總書(shū)記等中央領(lǐng)導(dǎo)的批示。加上去年以來(lái)中央媒體和各大地方主流媒體對(duì)浙江特色小鎮(zhèn)展開(kāi)了多輪轟炸式報(bào)道，“特色小鎮(zhèn)”想不火都不行。

??根據(jù)中國(guó)知網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，以特色小鎮(zhèn)為題的文 章，2015年以前一直是若干篇到幾十篇，2015年上升到241篇，今年到10月止已經(jīng)598篇。也許是由于浙江特色小鎮(zhèn)的巨大影響，絕大多數(shù)文 章誤以為特色小鎮(zhèn)發(fā)源于浙江，是浙江的創(chuàng)造。其實(shí)不然，特色小鎮(zhèn)從起源到大熱經(jīng)歷了較長(zhǎng)的過(guò)程，在浙江推出特色小鎮(zhèn)之前，許多省市在特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)方面做出了探索。

??政績(jī)刺激特色小鎮(zhèn)房地產(chǎn)化

??特色小鎮(zhèn)的定義是：依賴(lài)某一特色產(chǎn)業(yè)和特色環(huán)境因素（如地域特色、生態(tài)特色、文化特色等），打造的具有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內(nèi)涵、旅游特征和一定社區(qū)功能的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。是旅游景區(qū)、消費(fèi)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、新型城鎮(zhèn)化發(fā)展區(qū)三區(qū)合一，產(chǎn)城一體化的新型城鎮(zhèn)化模式。

??自國(guó)家出臺(tái)鼓勵(lì)政策后，特色小鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)入快速發(fā)展階段。自2016年下半年以來(lái)，有許多地方相繼發(fā)布了省級(jí)特色小鎮(zhèn)戰(zhàn)略規(guī)劃。

??各地在將特色小鎮(zhèn)作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展最重要的抓手時(shí)之所以不約同而地想到了房地產(chǎn)。

??除了這一新型產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)在物理空間上與房地產(chǎn)終端產(chǎn)品最接近之外，更關(guān)鍵還是，房地產(chǎn)在數(shù)十年的快速發(fā)展過(guò)程中，已經(jīng)成為撬動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)的“巨無(wú)霸”。地方政府要打特色小鎮(zhèn)這張牌，手中最值錢(qián)的資源是土地，有土地就能吸引到房地產(chǎn)企業(yè)。然而，房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)還是停留在住宅或商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)上，對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不熟悉，運(yùn)營(yíng)更不熟悉?；蛘哒f(shuō)，以產(chǎn)業(yè)為核心的特色小鎮(zhèn)的發(fā)展模式與房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)模式本質(zhì)上存在著不兼容與不匹配。因此，即使是有些房企真心實(shí)意想用參與特色小鎮(zhèn)的方式發(fā)展經(jīng)濟(jì)回報(bào)社會(huì)，但操作過(guò)程中總免不了有意無(wú)意地滑向原本熟悉的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

??在2月3日人民日?qǐng)?bào)的文 章中 ，作者也分析了特色小鎮(zhèn)房地產(chǎn)化的原因?！叭卞X(qián)”的地方政府借特色小鎮(zhèn)的的由頭吸納資金，開(kāi)發(fā)商以特色小鎮(zhèn)名義拿地容易，成本低。雙方一拍即合，從面世就打著房地產(chǎn)烙印的特色小鎮(zhèn)已成燎原之勢(shì)。

??雙贏(yíng)的路徑在哪里？

??國(guó)家發(fā)展改革委與國(guó)土資源部、環(huán)境保護(hù)部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部曾經(jīng)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范推進(jìn)特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見(jiàn)》。指出特色小鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)建設(shè)應(yīng)厘清政府與市場(chǎng)邊界，以企業(yè)為建設(shè)主力軍，注重引入企業(yè)作為特色小鎮(zhèn)主要投 資運(yùn)營(yíng)商，并強(qiáng)調(diào)嚴(yán)控房地產(chǎn)化傾向，防范“假小鎮(zhèn)真地產(chǎn)”項(xiàng)目。

??《意見(jiàn)》為特色小鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)定了五條基本原則，包括堅(jiān)持創(chuàng)新探索，防止“新瓶裝舊酒”；堅(jiān)持因地制宜，防止盲目發(fā)展、一哄而上，不搞政績(jī)考核；堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)建鎮(zhèn)，防止千鎮(zhèn)一面和房地產(chǎn)化；堅(jiān)持以人為本，防止政績(jī)工程和形象工程。

??這也是四部委發(fā)此通知的初衷。那么，特色小鎮(zhèn)與房地產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)雙贏(yíng)？需要遵循的一個(gè)基本原則是堵不如疏。

??第一，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，既然籬笆沒(méi)有扎緊，給精明的商人以“可乘之機(jī)”，而特色小鎮(zhèn)建設(shè)在資本資源開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)上無(wú)法與房地產(chǎn)脫鉤，那不妨制定相關(guān)政策引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在這一輪特色小鎮(zhèn)建設(shè)中轉(zhuǎn)型成長(zhǎng)，完成企業(yè)升級(jí)換代。對(duì)于那些原本就不具備特色小鎮(zhèn)資源稟賦條件的不妨順勢(shì)調(diào)整，揚(yáng)長(zhǎng)避短，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商上“緊箍咒”，在完成政府要求的前提下做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

??第二，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在特色小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)上 ，目前最缺的不是政府的規(guī)劃，而是市場(chǎng)最前線(xiàn)參與者。開(kāi)發(fā)商如果從企業(yè)戰(zhàn)略的高度看好特色小鎮(zhèn)這一城鎮(zhèn)化模式的生命力，愿意深度介入，經(jīng)由自身的跨界轉(zhuǎn)型，從傳統(tǒng)的房企變身產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，也不失為房地產(chǎn)白銀時(shí)代的一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

??宋衛(wèi)平就曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，“我在去養(yǎng)老院以前大概還能工作5-10年時(shí)間，我希望5-10年的主體部分能夠用于探索城鎮(zhèn)化，有可能帶動(dòng)中國(guó)新一輪農(nóng)村改造。我將在5-10年里最起碼做出5-10個(gè)理想小鎮(zhèn)樣板。”

來(lái)源：石家莊樂(lè)居網(wǎng)