產(chǎn)城創(chuàng)投|那些前輩曾掉進(jìn)過的“坑”

     這里是外行人眼中的碧海藍(lán)天，卻是內(nèi)行人眼中的滄海桑田；

     這里是新進(jìn)入者眼里的“天堂”，卻也是老玩家口中的“煉獄”；

     這里有產(chǎn)業(yè)培育的漫長煎熬，也是產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的最佳土壤；

     ……

     這就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，你愛它，或者恨它，它就在那里，并且逐漸成為傳統(tǒng)房企、實業(yè)企業(yè)、政府平臺公司、金融資本等不同類型參與者們尋求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和投資的重要方向。

     而這個領(lǐng)域，對于每一個曾經(jīng)在其中奮斗老司機來說，也可謂是酸甜苦辣咸五味雜陳。

     產(chǎn)城創(chuàng)投專注于產(chǎn)業(yè)園區(qū)十五年，本篇推送，也是十五年見聞的干貨，總結(jié)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的十二個你最有可能遇到的痛點，十二重“不能承受之重”，與君共饗。

第一重

一個猛子扎下去，發(fā)現(xiàn)自己運營能力不足

     產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一片藍(lán)海，看好這片海域前景的人不在少數(shù)，于是紛紛下海，入水之后才發(fā)現(xiàn)，這是一個全新的領(lǐng)域，發(fā)現(xiàn)之前的住宅思維靠不住，運營團(tuán)隊也摸不到關(guān)鍵法門。尤其是，對于新轉(zhuǎn)型到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗不足的團(tuán)隊來說，運營能力、以及在現(xiàn)有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上的盈利能力成為一個很大的挑戰(zhàn)。

     由于面對的人群不同，產(chǎn)業(yè)培育、客戶資源、成本控制、招商運營、提供附加價值，以及獲取附加收益等問題就一股腦兒擺在企業(yè)桌面上，焦頭爛額。

第二重

盲目樂觀，看不到危機

     很多開發(fā)商都認(rèn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以在短期內(nèi)能像住宅一樣得到豐厚回報，對開發(fā)周期的預(yù)期總是存在僥幸心理，覺得自己比行業(yè)人士都更有眼光，能夠走出捷徑。又由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的視野是聚焦到全城或者全區(qū)域的，也讓很多企業(yè)出現(xiàn)幻覺，覺得市場一片開闊。 但是顯然，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和住宅是不一樣的，一個城市一年有多少家新企業(yè)成立，還有多少家企業(yè)需要購買或者租辦公樓，量其實是有限的。即使他們需要產(chǎn)業(yè)空間，選擇你的項目也需要很多因素促成。但是，一定會有很多企業(yè)認(rèn)識不到這點，在市場的大餅面前，不知不覺進(jìn)入到痛苦的階段。盲目樂觀，看不到問題在哪，掌握不好開發(fā)進(jìn)度和定位，也不知道從哪里去解決問題，最終進(jìn)入惡性循環(huán)當(dāng)中。

第三重

變現(xiàn)能力弱

     現(xiàn)在幾乎所有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)新項目，當(dāng)?shù)卣紩竽愠钟幸欢ㄎ飿I(yè)比例。于是，就會出現(xiàn)如下問題：一個項目做完的時候，可能你的凈現(xiàn)金流是負(fù)的，自己可能還要從自己的荷包里面掏出一部分錢才能把政府要求持有的物業(yè)堅持下來，如果沒有其他物業(yè)能夠短時間變現(xiàn)的話，項目做的越多，負(fù)債率越高，長期的負(fù)債率累積成為制約企業(yè)發(fā)展的負(fù)面因素。

第四重

持有模式和現(xiàn)金流矛盾的悖論

     產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資周期長，回報慢，這是行業(yè)共識。每一個真正從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都知道，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)邏輯是持有。 但是，產(chǎn)業(yè)的培育又是對現(xiàn)金流要求非常高的行為，于是，不得不去做一些銷售。要銷售，就要取得政府的支持，市場的認(rèn)同，甚至是政策博弈，做一些諸如使用權(quán)銷售之類的手段。

     耗費財力物力精力不說，即便銷售成功，也與持有的商業(yè)邏輯漸行漸遠(yuǎn)。

第五重

財務(wù)模型與產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)模型的不匹配

     所謂的財務(wù)模型，就是如何從資金的角度上支撐一個項目從開始到盈利的方式，如同大海航行，即便已經(jīng)看到陸地淺灘，功成關(guān)鍵時刻資金鏈一斷，也要無奈宣告項目失敗。

     目前，關(guān)于市場上比較通行的財務(wù)模型基本上還是依賴于銀行開發(fā)貸款和銷售回款來運作。但融資難又是目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商尤其是民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商普遍存在的問題。那種將產(chǎn)業(yè)園區(qū)與傳統(tǒng)的商住房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，通過商住房地產(chǎn)銷售，快速實現(xiàn)利潤平衡，滿足產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)所需現(xiàn)金流的做法越來越難。甚至有一些城市非常明確，歡迎大家來做產(chǎn)業(yè)，但是配套的商住項目必須要通過市場招標(biāo)。

第六重

全產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈的打造步履艱難

     能不能在園區(qū)里面打造一條生態(tài)鏈對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成功至關(guān)重要。但是產(chǎn)業(yè)鏈的打造偏偏是一個系統(tǒng)工程。大環(huán)境需要政策風(fēng)向引導(dǎo)，還需要考慮時代和企業(yè)的訴求，區(qū)域經(jīng)濟(jì)和文化特色不可忽視，產(chǎn)業(yè)資源挖掘和植入周期漫長，上下游領(lǐng)域互相觀望遲遲不入駐，客戶粘性的培育需要時間，等等因素，都會使得產(chǎn)業(yè)園區(qū)全產(chǎn)業(yè)鏈打造步履艱難。

第七重

整合社會資源能力不足

     產(chǎn)業(yè)從來都不僅僅是一個企業(yè)的事，是一片區(qū)域乃至國家之事，但產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)主體往往都是企業(yè)。然而，除了行業(yè)巨頭，一般開發(fā)商其實都很少具有社會資源信手拈來的本事。于是，能否整合自身資源、上下游資源甚至全球資源，成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的難點，也是項目成功與否走向的重要因素。

     此外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才匱乏，能否成為整合行業(yè)人才為項目所用，也是一大難題。

第八重

一入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)深似海

     有太多從傳統(tǒng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的失敗案例。即便是像星河這樣的名企向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型都要“掉一層皮”。主要體現(xiàn)在這幾個方面：政策上，沒有多少政策扶持，沒有優(yōu)惠政策，在土地的獲取方面也沒有任何優(yōu)勢。包括政府層面自身對產(chǎn)業(yè)的打造也沒有明確規(guī)劃，沒有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要怎么做的詳細(xì)方案，要給你什么政策也無從談起，所有人都是摸著石頭過河；金融層面，以企業(yè)的力量去整合金融資源，讓銀行、基金、風(fēng)投跟著產(chǎn)業(yè)園走自然非常艱難；配套層面，用一個企業(yè)的力量去做產(chǎn)業(yè)園區(qū)所有的配套，提供園區(qū)所有的服務(wù)，紛繁復(fù)雜。

第九重

地產(chǎn)商身份定位上市難

     目前金融市場對產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商的定位是比較尷尬的，幾乎所有從事產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營管理的企業(yè)，都被金融市場劃入地產(chǎn)商行列，正因為被劃入地產(chǎn)商，上市路上無法進(jìn)展。

     用地產(chǎn)商、哪怕是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的維度來定位，開發(fā)商通過上市融資的路都很難走通。

第十重

競爭激烈、回報周期長

     產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，業(yè)內(nèi)戲稱有“許三多”：一是產(chǎn)業(yè)多，實際上就是產(chǎn)能過剩。二是平臺多，各級開發(fā)區(qū)加起來超過1萬家。三是投資多，或者說投資周期長，要發(fā)展產(chǎn)業(yè)，沒有五年、八年根本見不到回報。

     放眼看全國，多少產(chǎn)業(yè)園區(qū)人氣蕭條。事實證明，只有幫助地方把產(chǎn)業(yè)做起來，才能反哺項目，不然，為了生存下去就只有掛羊頭賣狗肉，不得不搞點住宅賣了。

     這種競爭激烈、回報周期長的特點，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最大的艱難。

第十一重

認(rèn)知和創(chuàng)新，迷霧重重

     很多從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的人都有一些感慨：難、熬、又愛又恨。吐槽最多的有以下幾個層面：一個產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)是不同的思維模式，人才模式也不兼容，但目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者大多是從地產(chǎn)行業(yè)中轉(zhuǎn)型的，認(rèn)知轉(zhuǎn)變，思維模式的變革是一片人群的困境；二是從工業(yè)地產(chǎn)到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，再到特色小鎮(zhèn)，這個行業(yè)逐漸被政府和社會接受和認(rèn)可，但真正改變城鎮(zhèn)面貌，推動城市化進(jìn)程并不是喊口號那么簡單，社會心態(tài)卻還是追求立竿見影；三是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)是實體經(jīng)濟(jì)，但是當(dāng)前實體經(jīng)濟(jì)的號召力確實不強。

第十二重

改變與堅守 情懷與逐利的選擇難

     

      產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最需要創(chuàng)新的模式，沒有創(chuàng)新模式就做不好產(chǎn)業(yè)。所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人士最會變通的。但是若把改變放眼到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之外，就演變成了堅守的難——你會發(fā)現(xiàn)，練就了金剛鉆，不攬瓷器活，離開產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，才是更好的出路。

     吃力不討好的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一群傻子和瘋子在干的事，社會上明明隨處都有有更寬敞更快速的逐利途徑，這群人卻依然在酸甜苦辣中堅守，見證和推動城市的發(fā)展。

     這也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人最可愛的地方，勇敢、胸懷夢想、執(zhí)著于征途、賦有情懷，盡管困難重重，歷經(jīng)N重“生命不能承受之重”，歷經(jīng)滄桑，卻依然能抱著對行業(yè)本源的最初熱愛，不忘初心，盡著行業(yè)開拓者的本份，承擔(dān)起產(chǎn)城融合、與城市一起成長的使命。