產(chǎn)城創(chuàng)投｜這個(gè)房企的吃相最銷魂

一個(gè)多月后，當(dāng)各大財(cái)經(jīng)媒體總結(jié)2017年度經(jīng)濟(jì)熱詞的時(shí)候，不出意外，“特色小鎮(zhèn)”會(huì)上榜。

作為“風(fēng)口”，這一年，從廟堂之高到江湖之遠(yuǎn)，都在談?wù)撍?/span>

而這個(gè)詞，也在眾人的談?wù)撝校毁x予了不同的內(nèi)容。是的，大家都在談?wù)撔℃?zhèn)，但大家心中所想的，可能并不是同一個(gè)東西。

在普通人的期待里，“特色小鎮(zhèn)”是一個(gè)更為宜業(yè)宜居的生活環(huán)境；

在房企的眼中，“小鎮(zhèn)”是“大盤”的另一種表達(dá)，只不過(guò)與之前相比，叫法更時(shí)尚，也多加了一點(diǎn)料；

在地方政府的愿景里，“小鎮(zhèn)”是一種全新的產(chǎn)業(yè)模式，是承載城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)的物理空間。所以浙江的很多小鎮(zhèn)，成為全國(guó)各地地方政府考察熱地。

而在住建部的《中國(guó)特色小鎮(zhèn)名單》上，“特色小鎮(zhèn)”行政區(qū)劃建制的升級(jí)版，推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的戰(zhàn)略決策。

每個(gè)人都從“特色小鎮(zhèn)”中，詮釋出了不同的意義。但并非風(fēng)馬牛不相及。四種人群眼中的小鎮(zhèn)，有一個(gè)交匯點(diǎn)，那就是產(chǎn)業(yè)。

住建部在遴選國(guó)家級(jí)特色小鎮(zhèn)的時(shí)候，多次申明，看中的是產(chǎn)業(yè)，哪怕是不那么高大上的、相對(duì)小眾的產(chǎn)業(yè)。房企在宣傳自己打造的“小鎮(zhèn)”的時(shí)候，說(shuō)的也是：我們不單單是賣房子，我們還做了產(chǎn)業(yè)。

產(chǎn)業(yè)是“特色小鎮(zhèn)”的魂，也是越來(lái)越多房企越來(lái)越明白的，需要抓住的方向。

2017年，品牌房企釋放出來(lái)的信息中，“進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”成為高頻詞匯。排名前二十的房企，幾乎沒(méi)有沒(méi)喊出這個(gè)口號(hào)的——盡管它們比誰(shuí)都知道，“房地產(chǎn)”跟“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”是完全兩個(gè)不同概念：一個(gè)是在培育土壤，一個(gè)在賣產(chǎn)品。

但這并沒(méi)有阻擋房企的決心——多少“大盤”，搖身一變，就變成了風(fēng)口上的“小鎮(zhèn)”或“主題產(chǎn)業(yè)園”。

“大盤”聽(tīng)上去比“小鎮(zhèn)”霸氣多了，為什么不用？因?yàn)椤俺韵唷辈辉趺春每础氨P”再大，終究是樓盤，始終是一副赤裸裸的房地產(chǎn)模樣。

但是，產(chǎn)業(yè)園和特色小鎮(zhèn)就不一樣了，它不僅是房子，更是房子與生活配套與產(chǎn)業(yè)與人情味的混合。

那么，房企主導(dǎo)培育出真正的產(chǎn)業(yè)生態(tài)的成功案例有嗎？有，但是很少。

所謂產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)系統(tǒng)工程，培育一個(gè)產(chǎn)業(yè)，并不像搞一棟寫字樓等人來(lái)租（商業(yè)地產(chǎn)）一樣簡(jiǎn)單，它動(dòng)則十來(lái)年的培育期，一般房企沒(méi)有那個(gè)耐心，沒(méi)有那個(gè)情懷，恐怕也超出了大多數(shù)房企的能力邊界。

產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈的最佳培育者，要么是政府，要么是像 BAT 這種生態(tài)量級(jí)的超級(jí)巨無(wú)霸企業(yè)。不然，一般的房企，想做這種越俎代庖的事，一般不是夸大其詞，就是在為難自己。

這么說(shuō)，這個(gè)風(fēng)口，房企就沒(méi)機(jī)會(huì)了嗎？當(dāng)然不是，機(jī)會(huì)很多，只是不是豬都會(huì)飛。

產(chǎn)城創(chuàng)投認(rèn)為，兩種角色定位的房企，會(huì)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一輪的風(fēng)口獲得更多機(jī)會(huì)。一種是深耕者，一種是探險(xiǎn)家。

深耕者自不必說(shuō)，諸如華夏幸福、華僑城這種，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域深耕多年，擁有政府的信任、廣泛的資源，具備長(zhǎng)期運(yùn)作的資金模式和豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，品牌項(xiàng)目有口皆碑。這種企業(yè)在產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域一切盡在掌握，要有光，便有了光，要有空氣，便能收集到空氣?？此撇唤?jīng)意間就能把事情做成。

這種企業(yè)不多，所以我們今天著重跟你講講另外一種角色定位和邏輯的房企，和它的探險(xiǎn)家手法?；蛟S可以借鑒。

萬(wàn)科，曾經(jīng)的中國(guó)房企老大，行業(yè)標(biāo)桿。在當(dāng)前中國(guó)一眾房企紛紛吹響進(jìn)軍小鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的號(hào)角的時(shí)候，萬(wàn)科似乎是最不著急的一個(gè)?，F(xiàn)如今，幾乎每家房企都有N多個(gè)正在操盤的“小鎮(zhèn)”項(xiàng)目的時(shí)候，萬(wàn)科卻很少——除了萬(wàn)科良渚文化村和安亭小鎮(zhèn)，你還知道別的嗎？這完全跟萬(wàn)科的江湖地位是不匹配的。

但這不代表萬(wàn)科并不打算抓住這個(gè)方向，產(chǎn)城創(chuàng)投觀察，這是萬(wàn)科在醞釀一種更可靠的沖擊波。

自2013年開(kāi)始，“去中心化”的模式就開(kāi)始變革萬(wàn)科的傳統(tǒng)地產(chǎn)事業(yè)，萬(wàn)科總裁郁亮提出讓萬(wàn)科擺脫傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)思維，轉(zhuǎn)而用持續(xù)不斷的現(xiàn)金流重新打造運(yùn)營(yíng)式的萬(wàn)科“新常態(tài)”，即萬(wàn)科的新定位——“城市配套服務(wù)商”，并由此叩開(kāi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的大門。

當(dāng)然，“城市配套服務(wù)商”是一個(gè)非常寬泛的概念，從中體現(xiàn)的萬(wàn)科邏輯是這樣的：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)未知之境，需探明未知之境，然后再考慮再做什么。

這就是探險(xiǎn)家的邏輯。有面對(duì)新領(lǐng)域的敬畏和謹(jǐn)慎：

區(qū)域的核心產(chǎn)業(yè)不是企業(yè)的職責(zé)，是政府主導(dǎo)的事情，企業(yè)該干什么事呢？：在政府主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈中，在那個(gè)“大齒輪”上，去安裝一堆“小齒輪”，用小齒輪協(xié)助“大齒輪”運(yùn)轉(zhuǎn)。

萬(wàn)科這么定位，也這么做?？蓜e小看了這些“小齒輪”，當(dāng)它運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，對(duì)生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈的“大齒輪”推動(dòng)驚人。

帶你去看看，萬(wàn)科安亭新鎮(zhèn)，你就明白了。

萬(wàn)科安亭新鎮(zhèn)的“大齒輪”是汽車產(chǎn)業(yè)。

汽車產(chǎn)業(yè)在安亭的淵源由來(lái)已久，1958年，中國(guó)第一代轎車在安亭誕生。那一年，萬(wàn)科的創(chuàng)始人王石才7歲。所以，安亭的汽車產(chǎn)業(yè)不是萬(wàn)科“造”出來(lái)的。而實(shí)際上，產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈從來(lái)都不是突然降臨的，是孕育和水到渠成的結(jié)果。

2001 年開(kāi)始，安亭規(guī)劃建設(shè)為上海國(guó)際汽車城，規(guī)劃面積 100 平方公里，總投資超過(guò) 1000 億元，到2016 年，安亭的整車產(chǎn)量達(dá) 194.9 萬(wàn)輛，銷售超 200 萬(wàn)輛，產(chǎn)值達(dá) 2286 億元。安亭成為中國(guó)首個(gè)整車年產(chǎn)量突破 100 萬(wàn)輛的生產(chǎn)基地。放眼世界，都是巨無(wú)霸產(chǎn)業(yè)基地。

   而且，強(qiáng)大的互聯(lián)網(wǎng)浪潮，還把安亭的汽車產(chǎn)業(yè)，從制造業(yè)轉(zhuǎn)型成為「智制業(yè)」。大批量的科創(chuàng)人員涌進(jìn)了安亭，到目前，安亭有 15 家公共研發(fā)平臺(tái)和 91 家企業(yè)研發(fā)平臺(tái)，體量巨大。

   汽車行業(yè)最酷的事情安亭也在做，比如說(shuō)無(wú)人駕駛并不只有谷歌在研發(fā)，安亭的無(wú)人駕駛車，已經(jīng)在路上試跑了無(wú)數(shù)趟了，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了 12 萬(wàn)輛電動(dòng)汽車數(shù)據(jù)采集與分析能力。

 按照規(guī)劃，安亭的產(chǎn)業(yè)目標(biāo)是智能化、網(wǎng)聯(lián)化、電動(dòng)化、共享化，是全球汽車產(chǎn)業(yè)高地，將會(huì)引領(lǐng)未來(lái)交通和能源使用方式。

簡(jiǎn)單說(shuō)，安亭這個(gè)地方，定義未來(lái)每個(gè)人的汽車出行方式。產(chǎn)業(yè)是不是已經(jīng)很牛？

那問(wèn)題是，既然安亭的汽車產(chǎn)業(yè)已經(jīng)這么厲害了，萬(wàn)科能做什么？萬(wàn)科只管造房子賣掉不就好了？

 當(dāng)然，那樣也可以。但是，立志進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)的“探險(xiǎn)家”眼光不是這樣的。

你可能已經(jīng)猜到，萬(wàn)科在安亭這個(gè)已經(jīng)裝了幾個(gè)汽車“大齒輪”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈上，再安上一堆“小齒輪”。

這堆“小齒輪”包括：泊寓、萬(wàn)創(chuàng)坊、萬(wàn)科集、德英樂(lè)、申養(yǎng)……這些東西可能我們都不知道到底是什么，但是運(yùn)營(yíng)的很好：

泊寓是做長(zhǎng)租公寓的，已經(jīng)在安亭新鎮(zhèn)開(kāi)出了 800 間，其中 562 間都被汽車產(chǎn)業(yè)科創(chuàng)人員租走了；

萬(wàn)創(chuàng)坊是做辦公的，為汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈中小型企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)孵化環(huán)境，已經(jīng)租了 125 家；

萬(wàn)科集是做商業(yè)的，星巴克啊、7-11 啊，不在話下，和方所書(shū)店一起開(kāi)了“方亭圖書(shū)館”，和小鎮(zhèn)居民一起做了“萬(wàn)花筒劇院”；

德英樂(lè)是上海萬(wàn)科旗下的教育品牌，一不小心已經(jīng)做了中小學(xué)及幼兒園 13 所……

    這些都是萬(wàn)科在汽車王國(guó)安裝的“小齒輪”都是配套型產(chǎn)業(yè)。但是你能說(shuō)，不是驅(qū)動(dòng)型產(chǎn)業(yè)就不是產(chǎn)業(yè)了嗎？那么多科創(chuàng)人員聚集在安亭，他們的需求這些事無(wú)巨細(xì)的需求是不是得到滿足？而這些“小齒輪”是不是能夠讓上海國(guó)際汽車城這個(gè)“大齒輪”的運(yùn)轉(zhuǎn)更加順暢？ 

萬(wàn)科以探險(xiǎn)家的敏銳，一點(diǎn)一點(diǎn)探明他們的需求，滿足他們。滿足汽車產(chǎn)業(yè)鏈任何一個(gè)環(huán)節(jié)的需求，就是驅(qū)動(dòng)汽車產(chǎn)業(yè)的另一種方式。

而這門檻多低，不需要玩那么多概念，大多數(shù)房企其實(shí)都能做到。

有意思的是，萬(wàn)科把這種發(fā)展模式起了一個(gè)非常有趣的外號(hào)，叫“熱帶雨林”，意思是

像熱帶雨林那樣不設(shè)定生長(zhǎng)方向，讓各種新物種的意外發(fā)生和進(jìn)化。用萬(wàn)科上海區(qū)域負(fù)責(zé)人的話來(lái)說(shuō)，“熱帶雨林是世界上生命力最強(qiáng)的生態(tài)系統(tǒng)，特點(diǎn)是多元共生、協(xié)同發(fā)展、包容進(jìn)化、開(kāi)放創(chuàng)新?！?/span> 

   照產(chǎn)城創(chuàng)投看來(lái)，他的總結(jié)還少了一個(gè)關(guān)鍵詞——“無(wú)孔不入”。進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，并不是非要圈一塊地，打造出一個(gè)概念，然后苦心經(jīng)營(yíng)，關(guān)鍵還是水到渠成。

     我們稍微來(lái)總結(jié)一下萬(wàn)科的“產(chǎn)業(yè)”玩法：選擇一個(gè)正在生成產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈的地方，填補(bǔ)其空白點(diǎn)，而不是完全由自己動(dòng)手做一個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。

    要完成這種模式的成功，需要幾個(gè)要素的統(tǒng)一：

    第一，是該產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈正面臨著升級(jí)轉(zhuǎn)型；

    第二、該企業(yè)有進(jìn)軍此產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的決心；

    第三、“產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)”風(fēng)口的推波助瀾。

    而苦思冥想的房企，自己是否集齊了這三顆“龍珠”，心里還沒(méi)點(diǎn)數(shù)嗎？