重點(diǎn)關(guān)注I廣東產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展

“我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，正處在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長(zhǎng)動(dòng)力的攻關(guān)期，建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系是跨越關(guān)口的迫切要求和我國(guó)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)……建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系，必須把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，把提高供給體系質(zhì)量作為主攻方向，顯著增強(qiáng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)?！?/span>

                                            ——《十九大報(bào)告》

在剛剛閉幕的十九大上，中央對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)作出了重要論斷和方向性部署，其中釋放出的兩點(diǎn)信息備受關(guān)注：一是中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段；二是中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來的著力點(diǎn)將會(huì)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上。

     至此，近年來關(guān)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)哪個(gè)是社會(huì)的主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的大討論或?qū)⒏嬉欢温?，增加全?guó)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)，構(gòu)建現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系成為舉國(guó)上下的合力點(diǎn)，提高供給體系質(zhì)量則是主攻方向。

     而在這一點(diǎn)上，廣東似乎又一次走在前面。

     三個(gè)多月前，廣東省國(guó)土資源廳出臺(tái)《關(guān)于完善工業(yè)用地供應(yīng)制度促進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的指導(dǎo)意見（試行）》（簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見》），和盤托出了一整套共5項(xiàng)全新的工業(yè)用地政策體系。引起了社會(huì)的廣大關(guān)注。在7月17日舉行的新聞通報(bào)會(huì)上，國(guó)土資源廳楊林安副廳長(zhǎng)直言，《指導(dǎo)意見》出臺(tái)的真正背景，其實(shí)就是為了提高廣東省一直以來對(duì)優(yōu)質(zhì)工業(yè)項(xiàng)目的吸引力，進(jìn)一步壯大工業(yè)實(shí)力。

      眾所周知，受惠于改革開放，廣東是中國(guó)工業(yè)強(qiáng)省，民營(yíng)企業(yè)蓬勃發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)遍地開花。但是近年來，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本出現(xiàn)上升現(xiàn)象，廣東和其他省份一樣，也出現(xiàn)了成本上升和工業(yè)外遷的現(xiàn)象。因此，該份《指導(dǎo)意見》的直指降低企業(yè)用地初始成本，提高用地效率。包括縮減工業(yè)用地出讓期限和鼓勵(lì)租賃工業(yè)用地等關(guān)鍵條款，同時(shí)還提出工業(yè)用地續(xù)期和轉(zhuǎn)型利用政策，建立工業(yè)用地供后監(jiān)管機(jī)制等舉措。

      產(chǎn)城創(chuàng)投注意到，《指導(dǎo)意見》推動(dòng)的工業(yè)用地制度改革，結(jié)束了一直以來按照法定最高年限供應(yīng)土地的模式，也大膽預(yù)測(cè)，它將帶來一連串的反應(yīng)。

我國(guó)制造業(yè)平均壽命僅11年 以往卻一概以50年出讓土地

　  數(shù)據(jù)顯示，世界500強(qiáng)公司平均壽命約40-42年、世界1000強(qiáng)公司平均壽命約30年，我國(guó)企業(yè)的平均壽命只有3.7年，其中中小企業(yè)的平均壽命僅2.5年，集團(tuán)企業(yè)的平均壽命僅7-8年。制造企業(yè)的平均壽命為11.1年，其中壽命達(dá)20年以上的僅占7.9%，不足一成。

     “從統(tǒng)計(jì)數(shù)字上看，我國(guó)企業(yè)的平均壽命明顯少于50年。然而，以前各地在出讓工業(yè)用地時(shí)一般都是按照法律規(guī)定的最高年限——50年來出讓土地的?！?/span>

      早在幾個(gè)月前，廣東省國(guó)土資源廳的陳光榮廳長(zhǎng)就在一次專題研討會(huì)上透露了省里對(duì)舊的工業(yè)用地供地模式出讓期限過長(zhǎng)這個(gè)問題的關(guān)注。在廣東省政府出臺(tái)的多份文件，亦均已明確提出過，要在廣東“探索依據(jù)不同工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）靈活采取彈性出讓年限、只租不讓、先租后讓、租讓結(jié)合、分期供應(yīng)等多種方式供應(yīng)土地，推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)，降低企業(yè)初始用地成本；盤活工業(yè)用地存量以間接增加工業(yè)用地供給，促進(jìn)低效存量工業(yè)用地再利用，緩解工業(yè)用地供需矛盾?！?/span>

     “我國(guó)企業(yè)的平均壽命明顯遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于50年。把工業(yè)用地的出讓年限設(shè)定為50年出讓給企業(yè)，既提高了企業(yè)的初始用地成本，也降低了用地效率?！?/span>

      因此，廣東鼓勵(lì)市、縣根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況實(shí)行工業(yè)用地彈性出讓政策，合理縮短工業(yè)用地出讓年限。楊林安在17日的新聞通報(bào)會(huì)上指出，為了進(jìn)一步降低企業(yè)用地初始成本，推進(jìn)企業(yè)“輕資產(chǎn)”運(yùn)行，切實(shí)提高土地利用效率，對(duì)于以后工業(yè)項(xiàng)目采取出讓或租賃方式供應(yīng)土地的，《指導(dǎo)意見》明確要求“均原則上不超過20年”，而對(duì)于國(guó)家、省重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等，則需經(jīng)地級(jí)以上市人民政府認(rèn)定后，以認(rèn)定的出讓年期出讓，最高不超過50年。

鼓勵(lì)企業(yè)以租賃方式取得工業(yè)用地

     實(shí)際上，產(chǎn)城創(chuàng)投了解到，在以彈性的供地方式來縮減工業(yè)用地出讓期限的同時(shí)，廣東有意在探索一種新的“只租不讓、先租后讓、租讓結(jié)合、分期供應(yīng)”的多元化土地供應(yīng)模式。

     因而，《指導(dǎo)意見》以后試行的一項(xiàng)重要政策就是“鼓勵(lì)租賃工業(yè)用地”。

“以后對(duì)于通過公開交易方式確定租賃使用土地的，土地使用者可憑與國(guó)土資源主管部門簽訂的土地租賃合同和繳款憑證，辦理有關(guān)規(guī)劃、報(bào)建、土地登記等手續(xù)?！笔?guó)土資源廳介紹，在租賃期內(nèi)，地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施可以轉(zhuǎn)租和抵押。此外，對(duì)于采取先租后讓方式使用土地的，設(shè)置了'2+3'的五年基建、投產(chǎn)租賃期和N年的出讓年期，每一個(gè)使用期內(nèi)需通過驗(yàn)收評(píng)估后方可進(jìn)入下一個(gè)使用期。

     這樣的制度安排，目的是保障租賃土地使用者的有關(guān)權(quán)益，促進(jìn)租賃工業(yè)用地發(fā)展，提高用地單位租賃工業(yè)用地的積極性。

      此外，針對(duì)廣大企業(yè)家關(guān)心的彈性出讓年限政策，發(fā)展順利的企業(yè)在“出讓年限”到期后的續(xù)期和續(xù)期土地價(jià)款問題，省國(guó)土資源廳也給出了能夠給予市場(chǎng)信心的說明。

     “《指導(dǎo)意見》在工業(yè)用地的續(xù)期問題上已經(jīng)作出了非常明確的安排。首先，市場(chǎng)主體對(duì)到期的土地，可以通過申請(qǐng)的方式得到續(xù)期。土地使用者提出續(xù)期使用申請(qǐng)后，合同出讓（租）方應(yīng)組織相關(guān)部門在接受申請(qǐng)后1個(gè)月內(nèi)完成土地續(xù)期使用評(píng)價(jià)工作。符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，且經(jīng)評(píng)價(jià)達(dá)到合同約定使用條件可以續(xù)期使用的，合同出讓（租）方可采用協(xié)議出讓（租賃）方式續(xù)期建設(shè)用地使用權(quán)，續(xù)期期限原則上不得超過20年。其次，對(duì)于續(xù)期時(shí)的土地價(jià)款，《指導(dǎo)意見》則明確，可參照原出讓（租賃）合同約定的價(jià)格，結(jié)合續(xù)期時(shí)土地所在區(qū)域工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)等，綜合評(píng)估確定，但不得低于續(xù)期時(shí)所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，符合省確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的，可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)70%執(zhí)行。”

       這一條款帶給企業(yè)的保障，產(chǎn)城創(chuàng)投-園區(qū)夢(mèng)工場(chǎng)董事副總經(jīng)理曾偉濤感觸尤深，“此前，企業(yè)在租賃期屆滿后需要受讓土地使用權(quán)的，必須通過招拍掛程序與其他市場(chǎng)主體在同等條件下競(jìng)爭(zhēng)土地使用權(quán)。租賃期限較短增加了土地使用權(quán)歸屬的不確定性，打擊了企業(yè)租賃工業(yè)用地的積極性?，F(xiàn)在，新政策增加了原租賃企業(yè)競(jìng)得土地使用權(quán)的砝碼。”

工業(yè)用地轉(zhuǎn)型利用可享受不同支持方式

      “比較欣喜的是，新的供地模式將如何在適應(yīng)新產(chǎn)業(yè)和新業(yè)態(tài)發(fā)展的同時(shí)，又能大力支持廣東的傳統(tǒng)工業(yè)實(shí)施新一輪的轉(zhuǎn)型升級(jí)改造。針對(duì)這一對(duì)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型利用，《指導(dǎo)意見》也有一系列措施?！薄吨笇?dǎo)意見》的這一前瞻條款也給曾偉濤留下深刻印象。

      “需要搬遷的工業(yè)項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的，收回原國(guó)有土地使用權(quán)后，可以協(xié)議出讓或租賃方式為原土地使用權(quán)人重新安排工業(yè)用地?！绷硗猓瑩?jù)國(guó)土資源廳人士介紹，傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)要轉(zhuǎn)為新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的，可實(shí)行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地的過渡期政策，過渡期支持政策以5年為限，期滿后可以協(xié)議方式辦理相關(guān)手續(xù)。

       產(chǎn)城創(chuàng)投從《指導(dǎo)意見》中注意到，對(duì)提高工業(yè)用地容積率、調(diào)整用地結(jié)構(gòu)增加服務(wù)型制造業(yè)務(wù)設(shè)施和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其建筑面積比例不超過原總建筑面積15%的，《指導(dǎo)意見》明確提出可繼續(xù)按原用途使用土地，但不得分割轉(zhuǎn)讓，提高容積率部分可不增繳土地價(jià)款。而對(duì)于大力推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，對(duì)國(guó)家和省級(jí)開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園區(qū)（產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移集聚地）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房容積率超過2.0的，《指導(dǎo)意見》則規(guī)定所需新增建設(shè)用地年度計(jì)劃指標(biāo)由省級(jí)國(guó)土資源主管部門單列。

工業(yè)用地新政是廣東“實(shí)體經(jīng)濟(jì)十條”的組成部分

       無獨(dú)有偶，在廣東省國(guó)土資源廳《關(guān)于完善工業(yè)用地供應(yīng)制度促進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的指導(dǎo)意見（試行）》出臺(tái)一個(gè)月后，廣東省一項(xiàng)更為重磅的政策出臺(tái)。

       8月24日，省政府召開新聞發(fā)布會(huì)，正式對(duì)外公布《廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策措施》（下稱“實(shí)體經(jīng)濟(jì)十條”）。前文講的“工業(yè)用地新政”核心舉措在“實(shí)體經(jīng)濟(jì)十條中”再次被提及確認(rèn)。所不同的是，工業(yè)用地新政只是作為廣東支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)若干舉措中的其中一項(xiàng)。

     “顯而易見，省政府出臺(tái)的‘實(shí)體經(jīng)濟(jì)十條’是廣東省新一輪支持發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的全面部署”，涵蓋包括降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)、降低企業(yè)用地成本、降低企業(yè)社會(huì)保險(xiǎn)成本、降低企業(yè)用電成本、降低企業(yè)運(yùn)輸成本、降低企業(yè)融資成本、降低企業(yè)制度性交易成本、支持工業(yè)企業(yè)盤活土地資源提高利用率、支持培育制造業(yè)新興支柱產(chǎn)業(yè)、支持企業(yè)開展技術(shù)改造十個(gè)方面。

     “新政策在降成本方面切中與我省制造業(yè)企業(yè)成本聯(lián)系最緊密的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、營(yíng)商環(huán)境、稅收三個(gè)核心環(huán)節(jié)，并從用地、新興支柱產(chǎn)業(yè)、技改三個(gè)方面支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！眻@區(qū)夢(mèng)工場(chǎng)創(chuàng)始人陳邇斷定，“這一系列的政策，或許是廣東破解實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)困局，支持實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展，引領(lǐng)廣東實(shí)體產(chǎn)業(yè)煥發(fā)又一春的觸發(fā)器。也勢(shì)必會(huì)帶來一連串的連鎖反應(yīng)?！?/span>

      “對(duì)實(shí)業(yè)家的信心提升、實(shí)體經(jīng)濟(jì)的吸引力重塑、現(xiàn)代制造業(yè)的升級(jí)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的深耕發(fā)展，產(chǎn)業(yè)與城市融合發(fā)展的加強(qiáng)等各個(gè)方面都有不言而喻的意義?！?/span>