開業(yè)兩年達(dá)到烏鎮(zhèn)十二年的水準(zhǔn)，古北水鎮(zhèn)憑什么能做到？

古北水鎮(zhèn)，位于北京市密云區(qū)，背靠中國最美、最險的司馬臺長城，坐擁鴛鴦湖水庫，是北方罕見的山、水、城結(jié)合的旅游度假景區(qū)，占地面積近10平方公里，人稱“北方烏鎮(zhèn)”，是京郊新近產(chǎn)生的地標(biāo)。

古北小鎮(zhèn)是有多火？我們從它的發(fā)展歷程數(shù)據(jù)就可以感受得到。古鎮(zhèn)于2010年簽約新建打造，投資35億，建設(shè)三年以后于2014年10月正式對外營業(yè)，當(dāng)年的游客接待量就差點破百萬（98萬），實現(xiàn)旅游收入1.97億。然后就以令人乍舌的速度一路狂飚。2015年，古北水鎮(zhèn)接待游客量超過160萬人次，旅游綜合收入近5億元。2016年，游客接待量達(dá)到245萬，實現(xiàn)旅游收入7.35億。

這個數(shù)據(jù)是個什么概念？有了對比可能你就會有直觀的感受。與古北水鎮(zhèn)師出同門的浙江烏鎮(zhèn)景區(qū)，一直是中國旅游度假區(qū)經(jīng)營領(lǐng)域的“高山”。它從2001年開始對外開放接，市場反饋一直很好，2013年，其年營業(yè)收入突破7個億。但是，古北水鎮(zhèn)僅僅花了2年多時間，做到了烏鎮(zhèn)經(jīng)過12年才取得的成績，超越了曾經(jīng)的行業(yè)標(biāo)桿。

人們不禁要問，古北水鎮(zhèn)是怎么做到的？這一篇推送，產(chǎn)城創(chuàng)投平臺在大量調(diào)研、以及與古北水鎮(zhèn)主創(chuàng)人員深度交流的基礎(chǔ)上，為你揭開一個后起之秀從激烈的市場競爭中脫穎而出的法寶。

選址定位資源豐富區(qū)位優(yōu)勢明顯

選址是往往是景區(qū)成功的第一步，古北水鎮(zhèn)也不例外。首先是資源優(yōu)勢明顯。古北水鎮(zhèn)所在密云區(qū)古北口鎮(zhèn)，素有京師鎖鑰之稱，司馬臺長城腳下，是歷史上重要的屯兵駐扎之地。水鎮(zhèn)選址背依司馬臺古長城，坐擁鴛鴦湖水庫，是北京市及周邊區(qū)域罕見的山、水、城有機結(jié)合的自然古村落，擁有原生態(tài)的自然環(huán)境、珍貴的軍事歷史遺存和獨特的地方民俗文化資源：水鎮(zhèn)所在地原本為自然村落，受外界干擾較少，周邊自然環(huán)境保護(hù)完好；司馬臺長城曾被譽為中國最美的長城，觀賞游憩價值極高；作為曾經(jīng)的邊塞小城，這里自古以雄險著稱，并形成多元的軍事文化和民俗文化聚集。

其次是區(qū)位優(yōu)勢明顯。古北口自古以雄險著稱，有著優(yōu)越的軍事地理位置，史料記載： “京師北控邊塞，順天所屬以松亭、古北口、居庸三關(guān)為總要，而古北為尤沖”。隨著社會的變遷，其軍事要地之勢雖有下降，但其優(yōu)越的地理位置逐漸突顯：

論區(qū)位交通。古北口鎮(zhèn)與河北交界，目前擁有京承高速、京通鐵路、101國道三條主要交通干線，距首都國際機場和北京市均在1個半小時左右車程，距離密云區(qū)和承德市約45分鐘車程。交通便捷，車程控制在2.5小時內(nèi)，是當(dāng)前消費升級浪潮下城市周邊游相對適宜的標(biāo)準(zhǔn)，古北口鎮(zhèn)逐漸成為周邊城市家庭節(jié)假日休閑度假的第一選擇。在享有北京兩千多萬潛在旅游消費者的巨大市場外，還通過北京這一知名旅游目的地平臺，間接擁有數(shù)千萬乃至上億的潛在客源市場。

論空間區(qū)位，我國優(yōu)質(zhì)古鎮(zhèn)集中分布在南方，如周莊、同里、烏鎮(zhèn)、西塘、麗江等，北方的古鎮(zhèn)雖然不少，但由于北方缺水，很難找到背山靠水、體量相當(dāng)且綜合美譽度能與江南“六大名鎮(zhèn)”并駕齊驅(qū)的古鎮(zhèn)。

規(guī)劃業(yè)態(tài)特色彰顯理想照進(jìn)現(xiàn)實

古北水鎮(zhèn)是完全新建的，沒有一棟歷史文化建筑。它是在北方磚瓦建筑結(jié)構(gòu)上，借鑒了烏鎮(zhèn)的南方水系打造，完全無中生有的一個項目。從某種程度上說，這是一個劣勢，但是它恰恰也成為最大的優(yōu)勢。這樣，規(guī)劃者就有了非常強大的自由度，不但可以通過對當(dāng)?shù)貧v史、民俗等文化的深入挖掘，再現(xiàn)一個北國小鎮(zhèn)的歷史記憶。同時，規(guī)劃者就可以根據(jù)現(xiàn)有資源和文化、構(gòu)建一個市場需要的理想小鎮(zhèn)。

比如，水，對于華北絕大多數(shù)的景區(qū)來說，都是一種比較稀缺的旅游資源，對古北水鎮(zhèn)也如此。水鎮(zhèn)本無水，原本只有一條流經(jīng)區(qū)域且流量很小的小溪，然而，古北水鎮(zhèn)在打造過程中，巧妙的利用堤壩等設(shè)施，打造一個個首尾相連的水面，貫穿整個小鎮(zhèn)，最終形成嘆為觀止的“北方水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)”。

又比如，作為新建的小鎮(zhèn)，通常而言，由于沒有歷史的積淀，給游客的感覺比較現(xiàn)代從而找不到小鎮(zhèn)或古鎮(zhèn)的體驗。但古北水鎮(zhèn)在建造之初已經(jīng)充分考慮到了這一點。走進(jìn)小鎮(zhèn)，幾乎感覺不到新建的痕跡，建設(shè)中大多采用“修舊如久”的手法，力求再現(xiàn)小鎮(zhèn)的歷史風(fēng)貌，展現(xiàn)出來的更多的是一種小鎮(zhèn)歷史的久遠(yuǎn)和深厚的文化積淀。相當(dāng)部分的建筑材料，都顯示出曾經(jīng)經(jīng)歷或使用過很久的痕跡，有些院落，從斑駁的墻體和大門可以看出，明顯是從其他地方整體收購并在此原樣復(fù)建，充分展示出設(shè)計者的匠心獨運。

人們普遍認(rèn)為，古北水鎮(zhèn)是浙江烏鎮(zhèn)的翻版，故被稱為“北方烏鎮(zhèn)”，其實不然，古北水鎮(zhèn)只是在建設(shè)和運營中借鑒了烏鎮(zhèn)的成功經(jīng)驗，而在小鎮(zhèn)特色上，則完全與烏鎮(zhèn)不同，更多的體現(xiàn)出了自我的特色。如果說，烏鎮(zhèn)展現(xiàn)出來的是一種南方的江南水鄉(xiāng)，給人的感覺是溫婉如玉，而古北水鎮(zhèn)則展現(xiàn)出來的是一種北國的邊塞小鎮(zhèn)，給人的感覺是滄桑粗狂。

古北水鎮(zhèn)在打造過程中，充分展現(xiàn)了對區(qū)域歷史、文化、民俗的理解與尊重，并把這種尊重運用到了業(yè)態(tài)呈現(xiàn)和體驗上。例如，通過長城書院、楊無敵祠、震遠(yuǎn)鏢局、司馬小燒、八旗會館等為代表的建筑群的重建，最大程度地實現(xiàn)了北方小鎮(zhèn)的場景化營造，展示了北國邊塞小鎮(zhèn)歷史風(fēng)貌和民俗文化，并與司馬臺長城有機的融為一休，形成為獨一無二的自我特色，并對游客產(chǎn)生了極大的吸引力。古北水鎮(zhèn)還十分重視對地方民俗文化的挖掘，通過造酒、染布、鏢局、戲樓、祠堂等情景化活動的再現(xiàn)，讓游客更真實的體驗和感受古鎮(zhèn)生活。

運營理念“烏鎮(zhèn)”模式重體驗重市場

古北水鎮(zhèn)是由中青旅控股股份有限公司、烏鎮(zhèn)旅游股份有限公司、北京能源投資(集團(tuán))有限公司和戰(zhàn)略投資者共同投資建設(shè)，這些個投資主體也是烏鎮(zhèn)的主要投資主體，操盤團(tuán)隊也基本是烏鎮(zhèn)的原班人馬，理念上沿襲之前諸多烏鎮(zhèn)的成功經(jīng)驗，用良好的體驗去贏得市場。

首先是從觀光景區(qū)向度假區(qū)的轉(zhuǎn)變，突破了“門票經(jīng)濟(jì)”的局限。古北水鎮(zhèn)在規(guī)劃時，對景區(qū)業(yè)態(tài)進(jìn)行了“三三制”劃分，三分之一的門票收入，三分之一的酒店收入，三分之一的景區(qū)綜合收入。更為看重游客在景區(qū)里的二次消費。景區(qū)還包括索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂、演藝及展覽等項目，收入渠道多樣。同時景區(qū)對夜生活的挖掘是無所不用其極，幾乎所有的業(yè)態(tài)都會圍繞夜生活來構(gòu)建。這樣，使得游客能夠留的下來，各項目間能彼此促進(jìn)，在充分滿足游客多種旅游消費需求的同時，極大的降低了門票在整個經(jīng)營收入中的比例，取得了破解“門票經(jīng)濟(jì)”的巨大成功。

其次是通過設(shè)置不同體驗業(yè)態(tài)，減少淡旺季節(jié)差。針對北方景區(qū)普遍存在淡旺季的問題，古北水鎮(zhèn)推出夜游長城索道、夜游船、溫泉、燈光水舞秀、傳統(tǒng)戲劇、雜技等常規(guī)類項目；以“圣誕小鎮(zhèn)”、“古北年夜飯”、“長城廟會”為冬季主題品牌活動，開發(fā)出雪地長城觀賞、廟會、冰雕節(jié)、美食節(jié)、溫泉等一系列冬季旅游產(chǎn)品，強化冬季氛圍，提升景區(qū)人氣。成果實現(xiàn)調(diào)節(jié)北方景區(qū)存在較為普遍的淡、旺季客流不均衡現(xiàn)象，實現(xiàn)了“淡季不淡、旺季更旺”的經(jīng)營目標(biāo)。

第三是重文化生活體驗，提高游客重游率。烏鎮(zhèn)在在游客重游率是做的非常成功的，它70%的游客都是第二次以上重游者，曾經(jīng)有一句深入人心的口號：“烏鎮(zhèn)，來過，不曾離開” 。古北水鎮(zhèn)也吸取了烏鎮(zhèn)的成果經(jīng)驗，做足文章，通過生活場景再造的方式，營造出的文化韻味與體驗感，輻射游客消費的多重場景，提高游客重游率。

景區(qū)內(nèi)的4家五星級酒店、2個高檔會所、4家精品酒店、30多個特色民宿、200多家商鋪、10余個民俗展示體驗區(qū)、全長1256米的長城索道以及國內(nèi)首屈一指的溫泉資源都成為游客重要場景體驗場所。這其中讓人印象最為深刻的是十余處特色民俗展示體驗區(qū)，如古北水鎮(zhèn)游客可以全程參與從選料、生產(chǎn)、加工到出成品的民俗體驗，并可以將自己制作的產(chǎn)品帶回家。

第四是，用善意和服務(wù)贏得口碑。網(wǎng)絡(luò)時代，口碑的力量不容忽視，在這一點上，幾乎所有景區(qū)都在講，但是真正能落到實處做好的并不多。古北水鎮(zhèn)把提升游客滿意度當(dāng)作一項常態(tài)的核心工作來做。一方面堅持每周的賓客意見收集制度，每周公司管理人員及高層領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)整改；另一方面景區(qū)在對客服務(wù)上，充分考慮游客在景區(qū)內(nèi)的參與度、感受度、體驗度，以此不斷提升游客滿意度和口碑。

操盤手法整體產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一改造確保規(guī)劃落地

關(guān)于產(chǎn)權(quán)，古北水鎮(zhèn)總規(guī)劃師陳向宏有一句名言：今天拿產(chǎn)權(quán)永遠(yuǎn)比明天拿便宜；拿了整體產(chǎn)權(quán)以后，你才有下一步資本運作的可能。雖然略有偏頗，但是反映出了拿下整體產(chǎn)權(quán)、然后進(jìn)行更大自由度的改造是烏鎮(zhèn)團(tuán)隊向來秉承的操盤手法。

古北水鎮(zhèn)就是如此。在整體產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上進(jìn)行產(chǎn)品形式、產(chǎn)能規(guī)模和業(yè)態(tài)選擇。這樣做的好處是非常明顯的。首先是規(guī)劃、建筑和具體氛圍的營造不脫節(jié)。景區(qū)作為一個整體來統(tǒng)一打造，不存在因為產(chǎn)權(quán)分立而風(fēng)格不統(tǒng)一的情況。再者是規(guī)劃跟產(chǎn)品、運營、管理不脫節(jié)，從一個塔一個廟的節(jié)和點都可以確保是在系統(tǒng)之內(nèi)。第三是有助于從單體規(guī)劃突破到全域規(guī)劃，實現(xiàn)目的地旅游。

所以，烏鎮(zhèn)也好，古北古鎮(zhèn)也好，呈現(xiàn)給游客的是一個可以獨立于區(qū)域之外的小社會，一個獨立于現(xiàn)代生活的、有獨特文化特質(zhì)、鮮明歷史時代背景的一個理想時空和脫離現(xiàn)實社會的空間，這時空契合人們對歷史生活的追憶、內(nèi)心深處的向往，契合人們精神需求里最渴望的部分。那這樣的古北水鎮(zhèn)，你怎能不愛？這樣的景區(qū)，成功是不是必然？