中山要火了！產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)風(fēng)口悄然來臨

中山要火了！產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)風(fēng)口悄然來臨，品牌房企“不務(wù)正業(yè)”搶灘粵港澳大灣區(qū)

導(dǎo)讀

2017年，借著“特色小鎮(zhèn)”的東風(fēng)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來了“井噴”期。在樓市政策不斷升級的背景下，傳統(tǒng)房企動作頻出，紛紛布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。共建粵港澳大灣區(qū)成為灣區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新契機(jī)。灣區(qū)城市深圳、惠州、廣州、佛山、東莞、中山等城市產(chǎn)城融合日趨緊密。品牌房企緊抓機(jī)遇，利用自身的資金和資源優(yōu)勢，與當(dāng)?shù)卣献?，上馬各種產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色小鎮(zhèn)項目。房企參與產(chǎn)業(yè)發(fā)展，該如何打破“住宅思維”？如何發(fā)揮自身優(yōu)勢，助力實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)城融合的核心使命？政府又將如何防止房企“掛羊頭賣狗肉”，以產(chǎn)業(yè)之名發(fā)展住宅？產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新之路何去何從？等等問題，都成為當(dāng)前的重要課題。

而地處粵港澳大灣區(qū)幾何中心的中山，又有哪些大動作正在進(jìn)行？這座以“一鎮(zhèn)一品”聞名的城市，其產(chǎn)業(yè)升級又迎來了哪些重要契機(jī)？更是每一個生于斯長于斯的人最關(guān)注的問題。

看好灣區(qū)發(fā)展各房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)風(fēng)口

何為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)營背景下，以地產(chǎn)為載體，以產(chǎn)業(yè)集聚的各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)、孵化器、特色小鎮(zhèn)為主要形態(tài)，為整合自然資源和社會資源、綜合開發(fā)，集約化經(jīng)營的新興產(chǎn)業(yè)形式。它以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營。據(jù)統(tǒng)計，2017年，國內(nèi)排名前20的房企，一半以上都開始涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括萬科、綠地、富力、碧桂園、世茂、招商、保利等，都成立專職部門，打造利潤增長的新板塊，多個項目正在緊鑼密鼓地動工。這其中，還不包括之前就在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域耕耘頗深的萬達(dá)、華夏幸福、綠城、華僑城等企業(yè)。這局面，說蜂擁而上也不為過。而在三年之前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還屬于房企關(guān)注的冷門區(qū)域。 “一方面是響應(yīng)國家政策，但更重要的是房企傳統(tǒng)的盈利模式正在被壓縮。”產(chǎn)城創(chuàng)投-園區(qū)夢工場創(chuàng)始人陳邇分析，“土地的供應(yīng)量正在縮減，房企已經(jīng)在考慮未來5至10年的發(fā)展，從銷售物業(yè)向租賃、運(yùn)營轉(zhuǎn)型是必然趨勢。”另一方面，“房企轉(zhuǎn)型布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展息息相關(guān)。目前，政府也有意引導(dǎo)房企做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。如果房企能通過產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，為當(dāng)?shù)?/span>招商引資，帶來經(jīng)濟(jì)增長，促進(jìn)產(chǎn)城融合，政府的態(tài)度是打開門歡迎。”品牌房企轉(zhuǎn)型之初，其項目多在一線城市進(jìn)行“試水”。如保利地產(chǎn)的第一個“嘗鮮”項目落戶廣州南沙，將打造跨境電商產(chǎn)業(yè)園區(qū)。據(jù)保利地產(chǎn)透露，其公司將會以一線城市群為目標(biāo)區(qū)域，拓展1-2個項目。另外，星河控股以深圳為根據(jù)地，開拓了星河·WORD產(chǎn)業(yè)園，通過該項目積累了多元化的招商資源和產(chǎn)業(yè)鏈整合的能力，轉(zhuǎn)而向周邊的城市擴(kuò)張。實際上，品牌房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象始于2013年，但一直并未激出特別大的“水花”。一位業(yè)內(nèi)人士談到，過去住宅市場的高利潤，使房企未有足夠的動力轉(zhuǎn)型。但隨著今年的調(diào)控政策收緊，住宅用地價格上升等因素，促使房企真正下決心轉(zhuǎn)型。2016年，《國務(wù)院關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》發(fā)布，提出加快培育特色小城鎮(zhèn)。這一政策使得正在轉(zhuǎn)型的房企看到了發(fā)展的風(fēng)口———打造特色小鎮(zhèn)。“碧桂園集團(tuán)積極響應(yīng)國家提出建設(shè)特色小鎮(zhèn)的號召，未來將聚焦創(chuàng)新和綠色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。”一位碧桂園的產(chǎn)業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人談道，“產(chǎn)城人的融合發(fā)展可以為政府帶來稅收、就業(yè)等紅利。”華夏幸福已經(jīng)與東莞中堂鎮(zhèn)政府簽署合作協(xié)議，還與佛山南海丹灶和高明區(qū)簽署了合作備忘錄。“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資金投入大、回報周期長，但同時也具備長期增值功能。這成為了房企青睞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重要原因。房企可以通過拿地自持，運(yùn)營產(chǎn)業(yè)項目，實現(xiàn)資產(chǎn)增值。從而擺脫困境，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。”對于眾房企的這一風(fēng)向，陳邇?nèi)缡强偨Y(jié)。

深圳：工改工產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)必爭之地

土地資源稀缺，舊住宅區(qū)、舊村改造難度大，是深圳市場的現(xiàn)實背景，因此，房企布局深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多數(shù)集中在“工改工”區(qū)域。數(shù)據(jù)顯示，截止2017年上班年，目前深圳有至少35家本土企業(yè)開發(fā)布局“工改工”領(lǐng)域，且至少有70家外地開發(fā)企業(yè)通過合作、收購能形式搶灘深圳“工改”市場。華夏幸福強(qiáng)勢進(jìn)駐深圳；碧桂園在深拿下6幅“工改”地塊；卓越進(jìn)軍“工改”；華僑城對深圳市場的挖掘一如既往……一系列的動態(tài)顯示，深圳為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“必爭之地”。陳邇認(rèn)為，深圳將引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的潮流， “深圳的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，從拿地、立項再到運(yùn)營，已經(jīng)進(jìn)入了高度的市場化階段。深圳有很多“工改”項目的前期盈利主要是地產(chǎn)租售，但隨著項目產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的逐步成熟，項目的地產(chǎn)租售和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的盈利比例逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變，后期，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)投資的盈利比例將大幅提高，地產(chǎn)租售的盈利大幅下降。這些指標(biāo)的變化也意味著工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)完成了向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的過渡。”在成熟的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場上的積累和基礎(chǔ)，房企就以深圳、廣州為據(jù)點，向周邊城市擴(kuò)軍。

東莞：臨廣臨深區(qū)域成為前沿陣地

早在2014年，萬科與東莞本土房企中天集團(tuán)合作，在市中心南城打造了769文化創(chuàng)意園。在那之前，綠地集團(tuán)承建的常平鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心已經(jīng)掛牌，進(jìn)入運(yùn)營階段。新一輪的產(chǎn)業(yè)布局在定位上更加明晰，不約而同地向高新制造業(yè)、智能產(chǎn)業(yè)靠齊。其中，金地布局東莞塘廈鎮(zhèn)，打造金地·智匯港項目，主攻智能制造產(chǎn)業(yè)；星河控股與黃江鎮(zhèn)政府合作，正在開工建設(shè)星河互聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)。 “星河重點布局粵港澳大灣區(qū)，在深圳和廣州兩個一線城市周邊選擇產(chǎn)業(yè)特色鮮明、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、交通便利的小城鎮(zhèn)，重點打造產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。”星河控股產(chǎn)業(yè)部回應(yīng)，“東莞可以說是大灣區(qū)的樞紐城市，同時其傳統(tǒng)制造業(yè)與電子信息產(chǎn)業(yè)實力雄厚，在承接深圳優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)外溢方面具有得天獨厚的優(yōu)勢。”此外，東莞的臨廣區(qū)域也成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的落腳點。年初，華夏幸福與東莞中堂鎮(zhèn)政府、東莞實業(yè)投資控股集團(tuán)簽訂《合作備忘錄》，參與PPP項目采購程序，打造產(chǎn)業(yè)新城；9月22日，安華的數(shù)據(jù)中心項目在麻涌新沙工業(yè)園正式開工。據(jù)了解，安華與東莞電信合作，將共建“T 3+數(shù)據(jù)中心”項目，建成后將進(jìn)一步提升東莞電商產(chǎn)業(yè)。麻涌鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)在開工啟動儀式上表示，安華的數(shù)據(jù)中心項目將有助于帶動麻涌的大產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時麻涌鎮(zhèn)政府將全方位支持?jǐn)?shù)據(jù)中心的建設(shè)和運(yùn)營。

佛山：特色“小鎮(zhèn)”項目如火如荼

在陳邇等資深產(chǎn)業(yè)項目操盤手的眼中，灣區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，佛山的功能性與復(fù)合型的特點，讓這座城市擁有寬廣的發(fā)展空間。不過當(dāng)前，與其它灣區(qū)兄弟城市一樣，特色小鎮(zhèn)是佛山最熱門的區(qū)域。2016年始，佛山市陸續(xù)開啟了15個市級特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)工作，包括順德北滘的智造小鎮(zhèn)、南海桂城的佛山千燈湖創(chuàng)投小鎮(zhèn)、順德陳村的佛山花卉小鎮(zhèn)等小鎮(zhèn)項目進(jìn)入實操階段。這些特色小鎮(zhèn)項目的背后，基本上都有房企的身影，多個以包括智造、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新等定位產(chǎn)業(yè)功能為主導(dǎo)的小鎮(zhèn)，也相繼發(fā)出與房企集團(tuán)的合作，包括拿地進(jìn)駐開發(fā)、簽署合作備忘錄等合作形式。

7月份，就在千燈湖創(chuàng)投小鎮(zhèn)揭幕不久，“甲骨文(佛山)技術(shù)人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地展示中心”在南海千燈湖金融高新區(qū)內(nèi)正式舉辦揭牌儀式，同時“甲骨文(佛山)技術(shù)人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地合作備忘錄”舉辦簽署儀式。甲骨文公司、中國保利集團(tuán)、佛山邑谷信息技術(shù)有限公司簽署甲骨文技術(shù)人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地合作備忘錄。隨后，9月份南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)原中大皮革城地塊由寶力控股集團(tuán)競得，從該地塊開始，大瀝鎮(zhèn)將攜手寶力控股集團(tuán)有限公司建設(shè)廣佛慧谷項目，計劃6年內(nèi)實現(xiàn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)總投資約50億元。據(jù)了解，廣佛慧谷是大瀝建設(shè)全球創(chuàng)客小鎮(zhèn)的重點項目之一。

中山：“一鎮(zhèn)一品”到“特色小鎮(zhèn)”

這座城市成為香餑餑

地處粵港澳大灣區(qū)幾何中心的中山，“一鎮(zhèn)一品”是這座城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最突出特點，靠專業(yè)鎮(zhèn)起家，專業(yè)鎮(zhèn)是全市經(jīng)濟(jì)的基本支撐。中山經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的主戰(zhàn)場在專業(yè)鎮(zhèn)，實現(xiàn)在優(yōu)化發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展中加快發(fā)展更離不開專業(yè)鎮(zhèn)。“一鎮(zhèn)一品”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式曾給中山帶來巨大的改變，但同時也存在著資源分割、品牌知名度不高、產(chǎn)業(yè)競爭力低等弱點。如何發(fā)揮專業(yè)鎮(zhèn)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的輻射帶動效應(yīng)，同時克服“單打獨斗”的缺點，從更廣范圍整合資源，打造經(jīng)濟(jì)規(guī)模較大、具有核心競爭力的特色產(chǎn)業(yè)帶，是中山產(chǎn)業(yè)升級、城市升級的關(guān)鍵。所以，在特色小鎮(zhèn)風(fēng)頭正盛的此時，產(chǎn)業(yè)精英們感覺到，中山的機(jī)會來了，“幾十年的一鎮(zhèn)一品的積淀，遇到特色小鎮(zhèn)的風(fēng)口，一定有很多故事可以發(fā)生……”陳邇?nèi)缡钦f道，“18個特色小鎮(zhèn)項目，個個有扎實的根基，有全國甚至全世界的影響力，再加上粵港澳大灣區(qū)的時代背景，中山會成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)關(guān)注者眼中的香餑餑。”果然，眾房企都看中了這個市場。2016年12月，時代產(chǎn)業(yè)集團(tuán)發(fā)布了“時代·未來小鎮(zhèn)”戰(zhàn)略，具有活力、智能、閉環(huán)、低碳、價值合伙人五大特點的“時代·未來小鎮(zhèn)”受到各界的認(rèn)可。2017年伊始，時代產(chǎn)業(yè)集團(tuán)與中山市沙溪鎮(zhèn)人民政府?dāng)y手共同探索中山沙溪特色小鎮(zhèn)發(fā)展之路。2017年9月，一個“有高度、有內(nèi)涵、有活力、有創(chuàng)意、有顏值”的“五有”特色小鎮(zhèn)項目——沙溪國際時尚小鎮(zhèn)正式啟動。時代集團(tuán)江中珠區(qū)域總經(jīng)理梁雄文表示，未來房企將承擔(dān)城市運(yùn)營商的角色，和政府、村集體、各土地業(yè)主一道，探索價值共享的土地開發(fā)模式，為國際時尚小鎮(zhèn)的系統(tǒng)性規(guī)劃發(fā)展保駕護(hù)航，扎扎實實將“產(chǎn)業(yè)”導(dǎo)入小鎮(zhèn)當(dāng)中，以產(chǎn)帶城，以產(chǎn)興城。“未來，時代產(chǎn)業(yè)集團(tuán)將從珠三角起步，在京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)開發(fā)更多個“時代·未來小鎮(zhèn)”項目，聚焦城市更新，探索產(chǎn)業(yè)發(fā)展新路徑，助力產(chǎn)業(yè)升級。”

隨著房企大量入駐產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，有關(guān)圈地的質(zhì)疑聲音隨之而來。產(chǎn)城創(chuàng)投-園區(qū)夢工場創(chuàng)始人陳邇分析：“這是一場政策的博弈，部分開發(fā)商想將產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)換為住宅項目，但是政府早已意識到這個問題，從政策上已經(jīng)進(jìn)行了嚴(yán)密的管控。” 對這一點，曾在政府部門任職多年的園區(qū)夢工場董事副總經(jīng)理更是有深刻的體會，“包括國家發(fā)改委、住建部，以及各大研究機(jī)構(gòu)都有強(qiáng)調(diào)，在發(fā)展特色小鎮(zhèn)的同時，地方政府要嚴(yán)控簡單量的擴(kuò)張。特色小鎮(zhèn)去地產(chǎn)化是套在所有進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)頭上的緊箍咒。” “針對房地產(chǎn)企業(yè)借機(jī)圈地的潛在傾向，地方政府強(qiáng)化了對小鎮(zhèn)特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)、發(fā)展前景、參與主體和實現(xiàn)路徑等方面的嚴(yán)格審查和有效引導(dǎo)，對特色小鎮(zhèn)的空間規(guī)劃、土地資源投放規(guī)模和節(jié)奏、公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)要求等出臺必要的規(guī)范，采取嚴(yán)密審查、實時監(jiān)控和違規(guī)必查的方式，引導(dǎo)市場主體切實培育高端功能和新型產(chǎn)業(yè)，并對此類經(jīng)驗加以推廣。”

政府管控

從土地供給前端審查嚴(yán)控變相發(fā)展住宅

以深圳為例。《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的主導(dǎo)意見》中指出，為強(qiáng)化土地供應(yīng)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，會對不同產(chǎn)業(yè)用地供給方式和供地年限實行差別化管理。同時，在土地供應(yīng)方面將會強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，同時實行差別化地價政策。如對符合深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的總部經(jīng)濟(jì)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等，將給予地價優(yōu)惠支持；對于容積率較高的新建產(chǎn)業(yè)項目，也會給予地價優(yōu)惠鼓勵。 “比如，深圳有M 1和M 0兩種工業(yè)用地，前者是普通的工業(yè)用地，只能“工業(yè)改工業(yè)”，幾乎不允許修建商業(yè)、公寓等配件設(shè)施。而M 0為新型產(chǎn)業(yè)用地，可以進(jìn)行居住設(shè)施的配建。但就目前來看，M 0用地的指標(biāo)非常少，開發(fā)商將M 1改為M 0在深圳幾乎不可能了。” 曾偉濤如是解讀，“開發(fā)商自持的物業(yè)比例越多，地價就越優(yōu)惠，這說明政府鼓勵開發(fā)商自營物業(yè)。”又比如東莞，早在2015年出臺印發(fā)《東莞市產(chǎn)業(yè)用地指南》，對產(chǎn)業(yè)的項目定位、項目固定資產(chǎn)投資土地產(chǎn)出率、土地稅收產(chǎn)出率、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重等都做了相關(guān)的規(guī)定。其中，在行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重上，政策明確規(guī)定其面積一般不超過工業(yè)項目總用地面積的7%。同時除符合政策要求的工業(yè)項目以外，嚴(yán)禁在工業(yè)項目范圍內(nèi)建造成套住宅、賓館、招待所等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。實際上，新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)多樣，對于土地的需求也較為靈活多變。不單單是深圳東莞，灣區(qū)城市惠州、中山、珠海等各個地方政府，都針對土地供給方式、土地利用效能、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件等方面進(jìn)行了針對性的政策制定，對產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、土地供應(yīng)、供后監(jiān)管等重點環(huán)節(jié)進(jìn)行把控，從而實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)項目全生命周期管理，產(chǎn)業(yè)用地運(yùn)行機(jī)制逐步完善。

房企如何贏得政府支持

成功的項目是政府的重要考量依據(jù)

在土地開發(fā)強(qiáng)度高，產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求猛漲的情況下，產(chǎn)業(yè)用地的稀缺性不言而喻。作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“新兵”，房企將如何贏得政府的支持？陳邇認(rèn)為，品牌開發(fā)商擁有雄厚的資金優(yōu)勢，這是首要因素。其次，房企是否具備拿得出手的產(chǎn)業(yè)項目也是政府考量的重要標(biāo)準(zhǔn)。不少房企在前期為了快速積累產(chǎn)業(yè)資源，會通過股權(quán)收購、簽約合作等方式尋找合作運(yùn)營商。陳邇談到，從目前來看，政府對于入駐的產(chǎn)業(yè)項目并沒有量化的標(biāo)準(zhǔn)，但有一些共性。第一，從前期項目的立項、招標(biāo)開始，企業(yè)必須要有可以導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)企業(yè)，包括能夠招商的企業(yè)、行業(yè)協(xié)會等。第二，開發(fā)商需要有一定的運(yùn)營能力。部分開發(fā)商會通過和運(yùn)營商簽署委托協(xié)議來彌補(bǔ)在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營上的短板。值得注意的是，合作必須是有正式的委托協(xié)議，如果僅僅是框架合作，現(xiàn)在也很難說服政府。“總的來說，種種跡象和事實都表明，這一輪的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建設(shè)風(fēng)口，政府對房企持開放歡迎的態(tài)度，但同時，也對可能“掛羊頭賣狗肉”的投機(jī)領(lǐng)域和行為劃了紅線，能否從以往 “住宅”思維里的“短、平、快”思維模式掙脫出來，扎扎實實投身到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域的長線作戰(zhàn)當(dāng)中，是當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)浪潮中房企能否順利實現(xiàn)搶灘的核心要素。”