7月20-21日【成都】《房地產(chǎn)項(xiàng)目全程報(bào)批報(bào)建及政府配套資源對接實(shí)戰(zhàn)研修》

《房地產(chǎn)項(xiàng)目全程報(bào)批報(bào)建及政府配套資源對接實(shí)戰(zhàn)研修》

 

【課程背景】

房地產(chǎn)開發(fā)的報(bào)批報(bào)建等權(quán)證辦理俗稱“跑前期”，對接政府配套資源俗稱“跑配套”，因政府行政管理的全面性和合法、合規(guī)的程序性突出，對房企應(yīng)對此類業(yè)務(wù)提出了相當(dāng)高的要求，其顛覆性、強(qiáng)制性、連續(xù)性和時(shí)效性等關(guān)乎項(xiàng)目的成敗故不可不察。企業(yè)管理者對該業(yè)務(wù)的工作績效要求高、管理難，責(zé)任部門處理內(nèi)外協(xié)調(diào)的工作量大、專業(yè)面廣、壓力大、難度高、不確定性突出，如何做好該業(yè)務(wù)的管理是各類房企普遍面臨的難題。

在規(guī)范化的房企各類業(yè)務(wù)管理流程的系統(tǒng)中，針對報(bào)建和配套業(yè)務(wù)實(shí)施流程化管理，往往被視作不可能完成的任務(wù)。針對不同地區(qū)和城市的管理差異，如何將業(yè)務(wù)的管理專業(yè)化、規(guī)范化，提高其工作效率確保項(xiàng)目開發(fā)整體經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，分享以“萬科不行賄”理念的標(biāo)桿房企的成功管理經(jīng)驗(yàn)是本課程的初衷。

【課程對象】

公司全面管理的決策層（董事長、總經(jīng)理、等）

負(fù)責(zé)報(bào)建及配套業(yè)務(wù)管理的操作層（副總、總助、總監(jiān)、項(xiàng)目總、權(quán)證及配套經(jīng)理、主管等）

參與報(bào)建及配套業(yè)務(wù)協(xié)作的各部門人員（項(xiàng)目拓展、策劃、設(shè)計(jì)、工程、營銷、客服、計(jì)劃運(yùn)營及成本管理等）

【課程收益】

系統(tǒng)掌握標(biāo)桿房企把控項(xiàng)目全程報(bào)批報(bào)建節(jié)點(diǎn)管理；

提升項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃的編制、執(zhí)行、監(jiān)督等綜合管理水平；

詳解報(bào)批報(bào)建主線條及驗(yàn)收確權(quán)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及策略；

規(guī)范、統(tǒng)一將來的業(yè)務(wù)管理運(yùn)作流程，提升專業(yè)管理水平和工作績效；

從報(bào)批報(bào)建主線導(dǎo)入與其他各部門間協(xié)同的系統(tǒng)化流程管理；

對非專職管理部門的學(xué)員，可借此課程，了解、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建及配套流程管理的做法和實(shí)施程序，更好地協(xié)同主辦部門協(xié)同參與報(bào)建及配套等專業(yè)工作；

通過多案例講解開發(fā)報(bào)建疑難問題解決方案與措施

建立項(xiàng)目報(bào)建及配套管理的業(yè)務(wù)流程，并逐步完善企業(yè)自己的房地產(chǎn)開發(fā)管控系統(tǒng)。

【主講老師】

張老師，自96年起在萬科同時(shí)負(fù)責(zé)研發(fā)設(shè)計(jì)管理及前期報(bào)批報(bào)建工作，2001年出任萬科集團(tuán)歷史上首個(gè)城市公司“項(xiàng)目事務(wù)部”經(jīng)理，負(fù)責(zé)天津萬科所有項(xiàng)目的報(bào)建及配套業(yè)務(wù)管理。

建筑學(xué)本科，工商管理碩士，注冊建筑師，注冊建造師。管理咨詢專家，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理及項(xiàng)目操盤實(shí)戰(zhàn)型教練顧問，中國講師500強(qiáng)，常年擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及清華、天大等房地產(chǎn)總裁班的特約培訓(xùn)講師。6 年設(shè)計(jì)院及 15年房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)戰(zhàn)工作經(jīng)驗(yàn)，曾任天津萬科公司設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目事務(wù)部、工程管理部經(jīng)理；新奧集團(tuán)蚌埠置業(yè)公司常務(wù)副總經(jīng)理；歷任天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理、海貿(mào)集團(tuán)執(zhí)行總裁、董事長，兼漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司董事副總經(jīng)理、上海漢鎰咨詢公司總經(jīng)理、天津漢鎰房地產(chǎn)管理咨詢公司總經(jīng)理；南開允公集團(tuán)副總裁兼南大科技園公司總經(jīng)理等職務(wù)。在房地產(chǎn)企業(yè)全面經(jīng)營管理及項(xiàng)目的全程運(yùn)作，特別是組織管控、公司治理、計(jì)劃管理、成本管理及項(xiàng)目決策、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、報(bào)批報(bào)建管理、工程管理、營銷及客服管理、外包管理等方面有著較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，為60余家房企提供過咨詢培訓(xùn)，完成了20余個(gè)項(xiàng)目策劃及實(shí)操顧問的服務(wù)。

【課程大綱】

一、 報(bào)建及配套業(yè)務(wù)概述

1、 政府對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施相關(guān)行政管理的環(huán)境分析

（1） 國土資源管理

（2） 城市規(guī)劃管理

（3） 建設(shè)工程交易市場及行業(yè)管理

（4） 房屋產(chǎn)權(quán)交易市場及行業(yè)管理

（5） 城市市政工程配套管理

（6） 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套管理

（7） 其他政府職能部門管理（發(fā)改委、環(huán)保、文物、民防（人防）、氣象（防雷）、地震、民政（地名）、檔案、無線電、節(jié)能、技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督、空管……）

（8） 武警（消防）、軍隊(duì)等

2、 項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建業(yè)務(wù)管理的工作內(nèi)容（權(quán)證事務(wù)）

（1） 項(xiàng)目前期、中期（五證）

（2） 項(xiàng)目后期（分證）

解讀跑前期

3、 項(xiàng)目政府配套資源對接管理的工作內(nèi)容（配套事務(wù)）

（1） 用地紅線外市政工程配套

（2） 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套

（3） 用地紅線內(nèi)市政管網(wǎng)工程配套

解讀跑配套

4、 開發(fā)企業(yè)對報(bào)批報(bào)建及政府配套對接業(yè)務(wù)管理的認(rèn)識

（1） 相關(guān)業(yè)務(wù)管理發(fā)展歷程及現(xiàn)狀和難點(diǎn)分析

（2） 相關(guān)業(yè)務(wù)專業(yè)化、規(guī)范化管理的方法

案例：解讀20余年報(bào)建及配套業(yè)務(wù)的變遷

5、 房地產(chǎn)企業(yè)公共關(guān)系管理的認(rèn)識

（1） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公共關(guān)系管理的理念認(rèn)識

（2） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公共關(guān)系管理的工作內(nèi)容

（3） 公共關(guān)系對房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值體現(xiàn)

（4） 維護(hù)良好公共關(guān)系的方法探討

案例：從萬科的能能劃分，解讀公共關(guān)系VS報(bào)建配套

6、 小結(jié)：報(bào)批報(bào)建及配套事務(wù)管理≠公共關(guān)系管理

解讀報(bào)建配套與公共關(guān)系的區(qū)別和辯證關(guān)系

二、 報(bào)建及配套業(yè)務(wù)VS公司組織建設(shè)管理

1、 公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀及戰(zhàn)略方向?qū)芾碣Y源配置策略的影響

機(jī)會型開發(fā)商——單一項(xiàng)目公司

專業(yè)化開發(fā)商——行業(yè)內(nèi)持續(xù)經(jīng)營（多項(xiàng)目、跨地域）

2、 公司組織架構(gòu)、工作職能分工及接口設(shè)計(jì)

（1） 組織架構(gòu)層級對分工的影響（項(xiàng)目公司、二級管理、三級管理）

案例：3個(gè)不同房企組織架構(gòu)圖的比較，看職責(zé)分工

（2） 設(shè)置專職的報(bào)批報(bào)建及配套對接職能部門的優(yōu)缺點(diǎn)

案例：萬科城市公司“項(xiàng)目事務(wù)部”看分工的演變

（3） 分別由專業(yè)職能部門分工負(fù)責(zé)的優(yōu)缺點(diǎn)

（4） 按項(xiàng)目公司（項(xiàng)目部）分工負(fù)責(zé)的優(yōu)缺點(diǎn)

3、 小結(jié)及實(shí)戰(zhàn)互動(dòng)研討：受訓(xùn)企業(yè)實(shí)際組織狀況的診斷、研討及建議

三、 項(xiàng)目獲取土地階段的報(bào)建及配套業(yè)務(wù)流程詳解（結(jié)合實(shí)戰(zhàn)案例）

1、 簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》

案例：海南陵水“椰林海岸”某項(xiàng)目，國土局長對項(xiàng)目總說：“你退地吧！”

案例：萬科花園新城土地出讓違規(guī)事件

2、 辦理項(xiàng)目公司設(shè)立及相關(guān)事宜

案例：江陰項(xiàng)目成交后的土地平移

案例：江陰某項(xiàng)目公司資質(zhì)辦理

案例：海南某項(xiàng)目公司資質(zhì)辦理程序

3、 辦理《項(xiàng)目投資備案》（立項(xiàng)計(jì)劃）

4、 辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

5、 辦理《國有土地使用證》

問題：權(quán)證+實(shí)物，影響取得土地證原件的因素

6、 其它可能涉及的相關(guān)程序簡析

（1） 標(biāo)桿房企當(dāng)前拿地的策略和特殊操作（一二級聯(lián)動(dòng)）

案例：現(xiàn)行土地獲取方式詳解

案例：勾地控地的操作詳解

（2） 辦理《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》

（3） 辦理《建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》

（4） 辦理《項(xiàng)目用地文物勘探》程序

（5） 關(guān)于建設(shè)用地紅線外市政工程的自行配套事宜

（6） 關(guān)于建設(shè)用地的征地補(bǔ)償及拆遷事宜

（7） 涉及突破國土資源《土地利用規(guī)劃》的土地變性事宜

案例：海南某房企土地獲取

案例：海南農(nóng)墾局土地違規(guī)事件分析

7、 小結(jié)及實(shí)戰(zhàn)互動(dòng)研討

（1） 拿地階段公司各部門之間的分工配合要點(diǎn)

（2） 不同企業(yè)辦理《用地規(guī)證》及《土地證》的責(zé)任劃分技巧

（3） 受訓(xùn)企業(yè)項(xiàng)目土地疑難問題解決方案的課堂互動(dòng)

四、 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段的報(bào)建及配套業(yè)務(wù)流程詳解（結(jié)合實(shí)戰(zhàn)案例）

實(shí)例：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》辦理流程系統(tǒng)圖

案例：標(biāo)桿房企設(shè)計(jì)管理流程系統(tǒng)圖

1、 辦理《建設(shè)工程規(guī)劃報(bào)建申請》

2、 辦理《項(xiàng)目環(huán)境評價(jià)審批》

3、 辦理《修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》成果審批

（1） 建筑規(guī)劃方案（日照、規(guī)劃指標(biāo)等）

（2） 管網(wǎng)規(guī)劃方案（市政工程配套等）

4、 辦理《房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)規(guī)模審批》

5、 辦理《單體建筑設(shè)計(jì)方案審批》

6、 辦理《人防工程報(bào)建審批》

案例：海南某項(xiàng)目選擇異地建設(shè)交費(fèi)的決策過程

7、 辦理《建筑工程消防設(shè)計(jì)審核》

（1） 建筑工程

（2） 裝飾裝修工程

案例：萬科東麗湖滑水賽會所超越規(guī)范覆蓋的處理

8、 辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其它相關(guān)前置程序（地名、戶籍、公告…..等）

案例：萬科都市花園《規(guī)證》公告的烏龍笑話

9、 小結(jié)及實(shí)戰(zhàn)互動(dòng)研討

（1） 設(shè)計(jì)階段公司各部門之間的分工配合要點(diǎn)

（2） 不同企業(yè)辦理《工程規(guī)證》的責(zé)任劃分技巧

（3） 受訓(xùn)企業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)報(bào)建疑難問題解決方案的課堂互動(dòng)

五、 施工準(zhǔn)備階段的報(bào)建及配套業(yè)務(wù)流程詳解（結(jié)合實(shí)戰(zhàn)案例）

實(shí)例：《建設(shè)工程施工許可證》辦理流程系統(tǒng)圖

1、 辦理《建設(shè)工程施工報(bào)建申請》

2、 辦理《建設(shè)項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)評審》

3、 辦理《施工圖藍(lán)圖審查》

4、 辦理《建筑設(shè)計(jì)節(jié)能審查》

5、 辦理《防雷施工圖設(shè)計(jì)文件審核》

6、 辦理《建設(shè)工程施工單位招投標(biāo)》

案例：不同企業(yè)性質(zhì)的招投標(biāo)操作模式

7、 辦理設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位招投標(biāo)及備案

8、 辦理《城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)》繳納的“減免緩”事宜

9、 辦理《施工許可證》及其它相關(guān)前置程序（墻改、檔案、農(nóng)民工……等保證金）

10、 其它涉及施工準(zhǔn)備的相關(guān)程序

（1） 辦理《建設(shè)工程放線、驗(yàn)線程序》

（2） 辦理《施工臨時(shí)用水、用電程序》

（3） 辦理《深基坑支護(hù)設(shè)計(jì)方案》評審

（4） 辦理施工臨時(shí)占道、開口等程序

（5） 辦理行道樹移植或海防林砍伐

（6） 辦理其它地下障礙物移除程序

（7） 工程搶跑開工的處理

詳解規(guī)避搶跑開工的三大風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

11、 小結(jié)及實(shí)戰(zhàn)互動(dòng)研討

（1） 施工準(zhǔn)備階段公司各部門之間的分工配合要點(diǎn)

（2） 不同企業(yè)辦理《開工證》的責(zé)任劃分技巧

（3） 受訓(xùn)企業(yè)項(xiàng)目施工報(bào)建疑難問題解決方案的課堂互動(dòng)

六、 銷售準(zhǔn)備階段的報(bào)建流程詳解（結(jié)合實(shí)戰(zhàn)案例）

實(shí)例：《商品房預(yù)售許可證》辦理流程系統(tǒng)圖

1、 辦理銷售面積預(yù)測

詳解：《規(guī)證》附圖VS房號

2、 辦理《物業(yè)公司招投標(biāo)》

案例：解讀首任物業(yè)管理人及操作技巧

3、 辦理《銷售資金監(jiān)管賬戶》

4、 辦理價(jià)格備案及網(wǎng)簽錄入程序

案例：底商分戶銷售的無奈之舉和應(yīng)對策略

5、 辦理《預(yù)售許可證》及其它相關(guān)前置程序

6、 小結(jié)及實(shí)戰(zhàn)互動(dòng)研討

（1） 銷售準(zhǔn)備階段公司各部門之間的分工配合要點(diǎn)

（2） 不同企業(yè)辦理《開工證》的責(zé)任劃分技巧

（3） 受訓(xùn)企業(yè)項(xiàng)目銷售報(bào)建疑難問題解決方案的課堂互動(dòng)

七、 施工建設(shè)階段的配套業(yè)務(wù)流程詳解（結(jié)合實(shí)戰(zhàn)案例）

1、 自來水工程配套程序

2、 排水工程配套程序

3、 供配電工程配套程序

4、 燃?xì)夤こ膛涮壮绦?/span>

5、 集中供熱工程配套程序

案例：萬科花園新城移交運(yùn)營責(zé)任的意義

案例：廊坊新奧置業(yè)住宅小區(qū)的供熱補(bǔ)貼包袱

6、 小結(jié)及實(shí)戰(zhàn)互動(dòng)研討

（1） 管網(wǎng)綜合設(shè)計(jì)管理流程

（2） 自行配套工程權(quán)責(zé)移交事宜

（3） 配套工程對接階段公司各部門之間的分工配合要點(diǎn)

（4） 不同企業(yè)辦理配套工程對接的責(zé)任劃分技巧

（5） 受訓(xùn)企業(yè)項(xiàng)目配套對接疑難問題解決方案的課堂互動(dòng)

八、 項(xiàng)目竣工收尾階段的報(bào)建及配套業(yè)務(wù)流程詳解（結(jié)合實(shí)戰(zhàn)案例）

實(shí)例：“項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案”辦理流程系統(tǒng)圖

1、 竣工驗(yàn)收相關(guān)程序（規(guī)劃、消防、人防、五方綜合驗(yàn)收等）

2、 辦理《建設(shè)工程竣工備案程序》

3、 辦理《準(zhǔn)住證》

案例：發(fā)證日期導(dǎo)致的違約賠償

4、 辦理正式電送電、燃?xì)恻c(diǎn)火、供熱等配套程序

案例：萬科城市花園不該發(fā)生的賠償

5、 辦理產(chǎn)權(quán)面積實(shí)測

案例：隔墻處理技巧

6、 辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》（土地分證+《房屋產(chǎn)權(quán)證》）登記程序

7、 小結(jié)及實(shí)戰(zhàn)互動(dòng)研討

（1） 竣工驗(yàn)收階段公司各部門之間的分工配合要點(diǎn)

（2） 不同企業(yè)辦理竣工驗(yàn)收的責(zé)任劃分技巧

（3） 受訓(xùn)企業(yè)項(xiàng)目驗(yàn)收報(bào)建疑難問題解決方案的課堂互動(dòng)

九、 報(bào)建及配套業(yè)務(wù)VS其它關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)流程

1、 計(jì)劃運(yùn)營管理流程VS報(bào)批報(bào)建及配套對接業(yè)務(wù)管理

（1） 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃中的報(bào)建及配套工作的編制

案例：萬科項(xiàng)目開發(fā)流程詳解

案例：項(xiàng)目開發(fā)季度計(jì)劃模板詳解

案例：龍湖進(jìn)度計(jì)劃詳解

案例：某項(xiàng)目（一二級聯(lián)動(dòng)）項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃詳解

（2） 報(bào)建及配套責(zé)任部門年度、月度計(jì)劃的編制和考核

案例：某公司月度工作計(jì)劃（含報(bào)建及權(quán)證）詳解

2、 成本管理流程VS報(bào)批報(bào)建及配套對接業(yè)務(wù)管理

（1） 目標(biāo)成本計(jì)劃中報(bào)建及配套涉及的成本科目劃分

案例：標(biāo)桿房企成本管理流程簡述

（2） 報(bào)建及配套責(zé)任部門的成本控制職責(zé)及績效考核

案例：某房企成本控制指導(dǎo)書（報(bào)批報(bào)建部門責(zé)任成本）

3、 項(xiàng)目決策管理流程VS報(bào)批報(bào)建及配套對接業(yè)務(wù)管理

（1） 報(bào)建及配套責(zé)任部門如何參與項(xiàng)目初判和詳細(xì)研究

（2） 報(bào)建及配套責(zé)任部門如何參與可行性研究及項(xiàng)目獲取

案例：標(biāo)桿房企項(xiàng)目決策管理流程簡述

4、 項(xiàng)目策劃管理流程VS報(bào)批報(bào)建及配套對接業(yè)務(wù)管理

（1） 報(bào)建及配套責(zé)任部門如何參與項(xiàng)目策劃

（2） 報(bào)建及配套責(zé)任部門如何參與概念設(shè)計(jì)任務(wù)書和成果評審

案例：標(biāo)桿房企項(xiàng)目策劃管理流程簡述

5、 設(shè)計(jì)管理流程VS報(bào)批報(bào)建及配套對接業(yè)務(wù)管理

（1） 報(bào)建及配套責(zé)任部門如何參與方案設(shè)計(jì)任務(wù)書和成果評審

（2） 報(bào)建及配套責(zé)任部門如何參與擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書和成果評審

（3） 報(bào)建及配套責(zé)任部門如何參與施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書和成果評審

案例：標(biāo)桿房企設(shè)計(jì)管理流程簡述

6、 工程管理流程VS報(bào)批報(bào)建及配套對接業(yè)務(wù)管理

（1） 報(bào)建及配套責(zé)任部門如何參與《工程管理指導(dǎo)書》的編制

（2） 報(bào)建及配套責(zé)任部門如何參與工程招投標(biāo)

（3） 報(bào)建及配套責(zé)任部門如何參與工程建設(shè)過程管理

（4） 報(bào)建及配套責(zé)任部門如何參與竣工驗(yàn)收及交付管理

案例：標(biāo)桿房企工程管理流程簡述

十、 報(bào)建及配套業(yè)務(wù)的人力資源管理

1、 報(bào)建及配套崗位干部的選擇和任用

（1） 報(bào)建及配套崗位干部的職業(yè)素質(zhì)

（2） 報(bào)建及配套崗位干部的知識結(jié)構(gòu)

（3） 報(bào)建及配套崗位干部的心理調(diào)節(jié)

（4） 報(bào)建及配套崗位干部的基本禮儀

2、 報(bào)建及配套崗位干部的培訓(xùn)

3、 報(bào)建及配套崗位干部的激勵(lì)

案例：標(biāo)桿房企績效考核管理流程簡述

十一、 如何提高報(bào)建及配套業(yè)務(wù)的執(zhí)行績效

1、 問題與困惑

2、 解決方向：

認(rèn)識報(bào)建及配套對項(xiàng)目開發(fā)的重要性

掌握報(bào)建及配套工作的核心價(jià)值

充分認(rèn)識報(bào)建及配套工作的復(fù)雜性及困難度

各部門對報(bào)建及配套工作的協(xié)作

報(bào)建及配套工作的自律和規(guī)范化流程建設(shè)

報(bào)建及配套工作的靈活應(yīng)變和管理藝術(shù)

……

3、 改進(jìn)措施：

提高專業(yè)能力

資源整合利用

系統(tǒng)性和前瞻性

加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通

十二、 特殊項(xiàng)目開發(fā)模式的報(bào)建及配套業(yè)務(wù)處理（結(jié)合實(shí)戰(zhàn)案例）

1、 區(qū)域開發(fā)、園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目（控地）的處理

2、 股權(quán)收購項(xiàng)目的處理

3、 停緩建（爛尾樓）開發(fā)重置項(xiàng)目的處理

（1） 股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目情形     （2）資產(chǎn)（在建工程）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目情形

4、 去庫存（商改住）項(xiàng)目改造開發(fā)處理

5、 現(xiàn)房類低效資產(chǎn)改造開發(fā)的處理

 

總結(jié)回顧