產(chǎn)城創(chuàng)投〡“三舊改造”是煥新城市發(fā)展新血液

      4月4日，廣東省國土資源廳印發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)“三舊”改造工作實施意見的通知》（簡稱《意見》），要求各地加快盤活利用各類低效城鎮(zhèn)建設(shè)用地，深入推進(jìn)“三舊”改造工作?！兑庖姟纷?018年4月4日起施行，有效期5年。 廣東省自2008年開啟三舊改造工作以來，省、市、鎮(zhèn)都積極出臺政策推進(jìn)三舊改造工作的進(jìn)行，但是此次《意見》的出臺是在十九大與粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略背景下，隨著產(chǎn)業(yè)與城市轉(zhuǎn)型升級、供給側(cè)機構(gòu)改革的繼續(xù)推進(jìn)，廣東省的三舊改造有了更重大的意義。

廣東特產(chǎn)——“三舊改造”

 
佛山不斷創(chuàng)新改造模式

    佛山可以算得上是三舊改造的鼻祖，探索出了全國矚目的“三舊”改造“佛山模式”。專家與媒體稱，佛山模式改出了6個全國之最：最大的嶺南歷史文化街區(qū)、一次性最大規(guī)模的舊城鎮(zhèn)改造、最大的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、最大的家居博覽城、最大的陶瓷展示交易平臺以及最大的不銹鋼交易市場。佛山的三舊改造取得的成績有目共睹，產(chǎn)城創(chuàng)投——園區(qū)夢工場認(rèn)為，這樣的成績得益于佛山采取多種方式鼓勵市場、社會共同參與“三舊”改造,探索出一系列新模式。

    一是注重產(chǎn)業(yè)優(yōu)先，通過“三舊”改造提升工業(yè)發(fā)展質(zhì)量和效益，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)從傳統(tǒng)制造業(yè)向以裝備制造、環(huán)保、科技研發(fā)、新材料等為代表的新興產(chǎn)業(yè)方向升級和轉(zhuǎn)變。

         二是強化政府統(tǒng)籌，對歷史街區(qū)進(jìn)行連片保護(hù)，并用共生理念對外圍進(jìn)行有機更新，重視嶺南文化魅力。

        三是釋放政策紅利，出臺了專門扶持政策，對愿意將舊廠房改造并仍用于提升和發(fā)展工業(yè)的土地權(quán)屬人、投資者、入駐企業(yè)等給予支持和獎勵。

    四是服務(wù)招商引資，組織舊改部門和招商部門合署辦公，搭建起“三舊”改造招商引資平臺。

廣州探索“微改造”模式

    廣州的三舊改造開始于2009年，但是由于缺少一定經(jīng)驗，出現(xiàn)了不少問題。廣州市的“三舊”改造經(jīng)歷了“大拆大建”和“穿衣戴帽”改造時期，雖然城市面貌煥然一新，但是嶺南傳統(tǒng)文脈、傳統(tǒng)文化遭到了極大地破壞。鑒于此種問題，2016年1月1日，《廣州市城市更新辦法》施行，對以往“三舊”改造經(jīng)驗進(jìn)行了總結(jié)、延續(xù)、完善和提升。在新一輪城市更新中，更加注重前期基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的調(diào)查、更新改造總體計劃的編制，開始探索“微改造”模式。對人居環(huán)境改善、歷史文化保護(hù)更加注重，并形成了4種模式。

        一是公開出讓融資實施全面改造，也被稱為獵德模式。獵德村改造采取公開出讓融資實施全面改造的模式，集中遷建祠堂、整治河涌，延續(xù)歷史文脈。

       二是自行改造、協(xié)議出讓融資實施全面改造，例如林和村。林和村采取自行改造，協(xié)議出讓融資的方式實施全面改造。

   三是滾動開發(fā)實施全面改造，例如花地村。花地村采取"搬積木"滾動式的方式進(jìn)行全面改造。

   四是人居環(huán)境建設(shè)帶動綜合整治的改造，例如西塱裕安圍。裕安圍采用綜合整治方式進(jìn)行改造，改造保留原有建筑，打通消防通道、富余地塊建設(shè)舊村改造安置房、改善居住環(huán)境。

深圳的城市更新理念

        30多年的高速發(fā)展，已經(jīng)讓深圳的土地‘家底’消耗殆盡。2009年12月，深圳出臺《深圳市城市更新辦法》，拉開了城市更新的大幕。

    城市更新是在既有空間上的再開發(fā),不可避免地涉及到原有建筑物和土地的復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。而由于深圳早期土地管理的制度性缺陷。土地使用權(quán)通常幾經(jīng)展轉(zhuǎn),使原本形態(tài)上犬牙交錯的土地,還要牽涉復(fù)雜的權(quán)利主體,使城市更新難以順利推行,也不利于充分發(fā)揮土地效能。2009年深圳市政府出臺《深圳市城市更新辦法》，明確了綜合整治、功能改變、拆除重建三種更新式,并首次提出了“城市更新單元”的概念,確立了實行城市更新單元規(guī)劃和年度計劃管理制度,其中城市更新單元現(xiàn)劃是管理城市更新活動的基本依據(jù),并且規(guī)定拆除重建類項目應(yīng)當(dāng)產(chǎn)格按城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計劃的規(guī)定實施。

    以往拆除重建類的舊改現(xiàn)劃多是針對某單一地塊,缺乏對整個城市或地區(qū)更新的宏觀把握,“城市更新單元”突破了傳統(tǒng)的宗地概念,劃定城市更新單元,整合布局零散、權(quán)屬復(fù)雜的土地和空間,鼓勵小規(guī)模用地合并開發(fā),以發(fā)揮更新單元的觸媒作用,以點帶面,帶動地區(qū)功能的提升。

    在“城市更新單元”的指導(dǎo)下，深圳的城市更新通過由分散式開發(fā)走向整體綜合開發(fā)、以捆綁責(zé)任保障公共利益、以多方溝通協(xié)調(diào)面向?qū)嵤?、以制度設(shè)計實現(xiàn)過程監(jiān)控，最終實現(xiàn)改變了原產(chǎn)權(quán)家地各自為政的建設(shè)局面,對土地利用效率低下,現(xiàn)有用途或者資源、能源利用明顯不符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求,或者能耗、水耗、污染物排放嚴(yán)重超標(biāo)的各單個地塊進(jìn)行了整合統(tǒng)籌,實現(xiàn)片區(qū)整體升級轉(zhuǎn)型、土地高效利用和綠色節(jié)能等目標(biāo)。

中山“三舊改造”向城市更新過渡

    中山是廣東省土地面積倒數(shù)第二的城市，在改革開放四十年里，以有限的土地創(chuàng)造了無限的經(jīng)濟價值。但是在高速的發(fā)展中積累了一批因過往粗放式發(fā)展而遺留下來的“三舊”低效土地。如何盤活存量土地，提高土地利用價值，以承載產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，綻放城市魅力，是中山城市發(fā)展迫切需要解決的問題。

        2010年，按照省政府“三舊”改造工作部署，中山先后出臺《關(guān)于“三舊”改造工作的若干意見》《中山市“三舊”改造實施細(xì)則》。同年，石岐區(qū)、西區(qū)、小欖鎮(zhèn)、南頭鎮(zhèn)、神灣鎮(zhèn)等5個鎮(zhèn)區(qū)被定為全市“三舊”改造工作試點，先行先試；包括東區(qū)盛景尚峰、西區(qū)服務(wù)業(yè)綜合改革試驗區(qū)等32個項目實現(xiàn)區(qū)域點改造，做到邊試點、邊推廣、邊效應(yīng)。

    為了讓各鎮(zhèn)區(qū)積極參與進(jìn)去，并進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，2015年，中山公布《“三舊”改造專項規(guī)劃（2015—2020年）》，根據(jù)鎮(zhèn)區(qū)特色和產(chǎn)業(yè)集群的分布情況，把市域劃分為北部、中部、南部三大改造片區(qū)，并賦予不同定位。之后中山提出了“一中心四組團”的城市格局，破解以往散亂的空間布局，對城市改造和升級進(jìn)行了重新梳理。破解土地增量匱乏、老城活力下降、舊城房屋破舊、發(fā)展資源碎片化等“難以為繼”瓶頸的突破口。中山城區(qū)目前多個大型商業(yè)綜合體均是由舊廠房改造而成，從第二產(chǎn)業(yè)的“根據(jù)地”到第三產(chǎn)業(yè)的新載體，這些“三舊”改造項目不僅是中山城市建設(shè)頗具代表性的成果，也直觀反映了中山市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的有序調(diào)整。

    在2017年，全市土地管理工作會議上，中山市委副書記、市長焦蘭生強調(diào)中山必須深入推進(jìn)“三舊”改造和城市更新，充分利用閑置廠房，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)城融合。由此中山的三舊改造迎來了新的發(fā)展契機，正在探索一條由點及面，從“三舊”改造到城市更新的新路徑。

結(jié)語：三舊改造已然成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級與城市煥新的新動力。省國土資源廳數(shù)據(jù)顯示，2008年至2017年12月31日，廣東省已累計投入改造資金12002.71億元，其中社會投資金額10155.56億元；實施改造61.40萬畝，其中，完成改造項目5717個，完成改造面積34.22萬畝，增加可利用土地面積占已完成改造土地面積比重為46.5%，實現(xiàn)節(jié)約土地約15.91萬畝，正在改造項目4077個，涉及改造面積27.18萬畝。在已改造項目中，屬于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整項目共3376個，占改造項目總數(shù)的59.05%，其中，屬于淘汰、轉(zhuǎn)移“兩高一資”項目496個，引進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項目348個，投資超億元項目799個。這批項目改造后當(dāng)年實現(xiàn)產(chǎn)值（營業(yè)收入）是改造前的2.04倍。對普通民眾來說，“三舊”改造還讓他們熟悉的舊城鄉(xiāng)，變得越來越宜居。

    由此可見，三舊改造已經(jīng)取得了很大的成績，已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型、城市煥新的重要途徑。很多專家也紛紛表示，通過開展“三舊”改造，全省有效開發(fā)存量建設(shè)用地，推進(jìn)土地循環(huán)利用，優(yōu)化了用地布局，提升了土地利用效率，有力保障了經(jīng)濟發(fā)展的用地需求。在優(yōu)化用地布局的同時，“三舊”改造工作有效地促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，既淘汰了落后產(chǎn)能，實現(xiàn)了騰籠換鳥，又推動了戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展與現(xiàn)有支柱產(chǎn)業(yè)做大做強。