產(chǎn)城創(chuàng)投|多地房價跳水，棚改政策收緊是元兇？

       6月25日，“國家開發(fā)銀行（以下簡稱“國開行”）將棚戶區(qū)改造（以下簡稱“棚改”）貸款審批權(quán)收回總行，全國一刀切暫停棚改”的消息成功碾壓世界杯的熱度，霸屏各大網(wǎng)絡(luò)平臺。無論是專家學(xué)者，還是普羅大眾，都試圖表達自己的獨特觀點，一場全民討論浪潮以風(fēng)馳電掣的速度席卷全國。為了避免給市場造成恐慌，當(dāng)天晚上，國開行的領(lǐng)導(dǎo)發(fā)布聲明，現(xiàn)階段國家對這個事情還沒完全定性，處在停擺狀態(tài)，下一步怎么走，還沒明確的意見出臺，在等高層的下一步?jīng)Q策，并表示開發(fā)銀行嚴格執(zhí)行國家有關(guān)棚改政策，在國務(wù)院相關(guān)部委指導(dǎo)下，配合地方政府依法合規(guī)開展棚改融資工作。雖然國開行的說辭很漂亮，但是市場震蕩還是如期而至。6月26日，地產(chǎn)股集體暴跌，A股和港股均未能幸免。跌幅較大的包括中南建設(shè)（000961.SZ）下跌9.88%、旭輝控制（00884.HK）下跌7.91%、新城控股下跌（601155.SH）下跌7.74%、碧桂園（02007.HK）下跌6.65%、融信中 國（03301.HK）下跌6%。一周已過，本想著棚改政策收緊的熱浪早就退卻，哪知道出現(xiàn)了多地房價跳水，甚者暴跌50%的房市颶風(fēng)，棚改收緊政策被當(dāng)作此輪房價大跌的元兇又一次推上了風(fēng)口浪尖。

       面對這樣的震蕩，有人歡喜有人愁。大眾片面的認為，棚改的貨幣化安置是推高房價的主要元兇，國開行此次將棚改貸款審批權(quán)收回總行，未來推行棚改將以實物安置代替貨幣化安置，房價過熱的現(xiàn)象就會得到緩解，未來房價會回歸理性，有利于剛需房產(chǎn)的購置。而對房企而言，如果這個政策真的落實推行，意味著中央去房地產(chǎn)金融化步伐加快，貨幣政策和金融政策將不再傾斜于房地產(chǎn)。沒有了貨幣政策和金融政策的加持，房企的將面臨強力的洗牌，生存也會愈加艱難。產(chǎn)城創(chuàng)投——園區(qū)夢工場認為，此次國開行將棚改貸款審批權(quán)收回總行帶來的影響既沒有大眾想的那么樂觀，也沒有房企想的那么悲觀。對這件事情的看待，還是需要著眼于棚改貨幣化安置政策的初衷。

       棚戶區(qū)改造是指為改善困難家庭住房條件的城鎮(zhèn)危舊住房改造工程。我國棚戶區(qū)改造工作從2005年開始至今歷經(jīng)13年，政策變遷大致分為 05-07年起步探索階段、08-12年全面啟動階段、13-14年加大力度階段、15年-17年不斷深化階段和18年-20年攻堅收尾階段。特別是2013年國務(wù)院出臺《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造的意見》，被認為是棚戶區(qū)改造工程加速的標(biāo)志。

       棚戶區(qū)改造的安置方式主要有實物化安置和貨幣化安置兩種。第一種實物化安置，即以房換房，除了指政府新建一批安置房供棚戶區(qū)原住戶居住以外，也可通過政府購買存量房安置給住戶。第二種則更加直接，貨幣化安置指由政府將安置款以貨幣形式一次性發(fā)放給棚改住戶。目前，貨幣化安置是棚改的主流。

       貨幣化安置的目的主要是想通過貨幣化刺激去除地產(chǎn)庫存。2014年被普遍認為是貨幣化安置的開端。在2014年國開行專門成立金融事業(yè)部辦理棚改相關(guān)貸款業(yè)務(wù)，央行則創(chuàng)設(shè)抵押補充貸款（PSL）這一貨幣政策工具為棚改提供長期低利率的資金支持。就是在2014年這一年，PSL的問世，與MLF/SLF等定向調(diào)整工具一起，成為了央行創(chuàng)造性貨幣調(diào)節(jié)工具。到2015年，棚改貨幣化安置達到近30%，2016年近50%。央行2萬億貨幣通過棚改保障領(lǐng)域進入到商品住宅市場，帶動三四線和中西部城市商品房熱銷。自此受棚改貨幣化安置以及相關(guān)房地產(chǎn)政策影響，全國商品住宅庫存逐步下降。因此，棚改貨幣化安置成為了迅速完成去庫存的重要推手。

       棚戶區(qū)改造是完善住房保障制度的一個政策工具，而貨幣化安置是為了更好的推動棚改的進行，以貨幣激活過剩的房地產(chǎn)市場。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，過去五年，有6000多萬居民出棚進樓，居住環(huán)境和條件得到改善，棚改取得顯著成效。而棚改貨幣化開啟的是需求端的爆發(fā)，使三四線城市庫存結(jié)構(gòu)獲得了難得的緩解。同時與實物補貼相比，棚改貨幣化安置相當(dāng)于給了拆遷老百姓貨幣補貼去買房，在國家去庫存政策倡導(dǎo)下，多地將貨幣化安置作為棚改安置的重要途徑，并且比例逐年提高。但是隨著成績的凸顯，問題也接踵而至。

       一方面，貨幣化安置的快速推進造成了城市的房價飛漲，自貨幣化安置大規(guī)模普及后，全國百城房價的2016年下半年開始明顯拉升，目前百城房價已保持連續(xù)9個月超過1.2萬元的均價水平。而2014年在PSL創(chuàng)新工具為棚改貨幣化充血之前，全國百城房價均價僅為8000元。有相關(guān)資料顯示，在2015年之前，95%都是實物安置，在2015年之后正式開始大規(guī)模的貨幣安置，2016年之后，貨幣棚改安置占了棚改總額的50%以上，僅貨幣化棚改就占了中國房地產(chǎn)銷售的1/5。而這占了全國1/5的銷售金額，三萬億的棚改資金以超發(fā)貨幣的模式涌入了原本平靜的三四線城市，就像當(dāng)年的四萬億一樣，直接推動了2016年以來這一輪輪暴漲的房價。如今，部分城市不僅庫存降至近幾年新低，甚至出現(xiàn)房價領(lǐng)漲全國，并且房價上漲預(yù)期仍在加強，風(fēng)險不斷積聚。這與以棚改貨幣化安置為主的去庫存政策初衷背道而馳。

        一方面一些地方通過開發(fā)商在原址新建、政府回購安置房的形式，達到貨幣化安置，本質(zhì)上仍是新建安置房，沒有實現(xiàn)去庫存的目的。房地產(chǎn)龍頭為代表的地產(chǎn)企業(yè)在棚改中扮演了很重要的角色，作為開發(fā)商，他們以各種名目拿到了更多的土地面積，而這些新增的土地面積無疑又會形成未來的房地產(chǎn)可售庫存。但是過去幾年的棚改貨幣化安置已經(jīng)透支了三四線城市住房需求，所以三四線城市房地產(chǎn)又有過熱問題的風(fēng)險。那些通過“漲價去庫存”的三四線城市，恐將再度受到地產(chǎn)沖擊的風(fēng)險。

       此外，棚改的項目主要為政府購買服務(wù)模式，按照《政府采購法》政府預(yù)算不能超過三年，應(yīng)按照“以收定支”原則，這樣就不太可能產(chǎn)生債務(wù)，但是棚改的領(lǐng)域卻花的是將來的錢，違反了“以收定支”原則，也會造成財政負擔(dān)，其中的核心問題就在于“支出責(zé)任”?！耙院蟾兜闷鹁筒皇莻鶆?wù)，如果付不起就成了政府‘隱性債務(wù)’。有些地方大干快上，棚改項目并未列入預(yù)算，購買程序不夠規(guī)范，導(dǎo)致政府隱性債務(wù)增加。

       綜上所述，產(chǎn)城創(chuàng)投——園區(qū)夢工場認為，調(diào)整或修正已有的棚改貨幣安置政策，或已迫在眉睫。就棚改貨幣安置政策的現(xiàn)狀來看，目前全國去庫存已見成效，并已進入尾聲，并且貨幣化比重上升壓力大，棚改去庫存面積占商品住宅銷售比重下滑，而從“去庫存”到“去杠桿”，棚改貨幣化對房地產(chǎn)拉動效應(yīng)也不斷減弱。因此在拉動經(jīng)濟和去庫存任務(wù)階段性完成的情況下，棚改貨幣化安置政策需要因時而動進行調(diào)整。

       在產(chǎn)城創(chuàng)投——園區(qū)夢工場創(chuàng)始人陳邇看來，房地產(chǎn)的持續(xù)火熱是多方面綜合作用的結(jié)果，這里面既有地方政府市場供應(yīng)的主動調(diào)整，也有居民購買能力持續(xù)積累的支持，以及大量外出工人人口回流帶來的返鄉(xiāng)置業(yè)投資需求。而棚改貨幣化安置只是在起到激活器的作用，并不是市場持續(xù)高熱的核心動因。而此次多地房價大幅度跳水，簡單的把原因歸結(jié)為棚改政策的收緊有點偏頗。我們應(yīng)該辯證的去分析房地產(chǎn)市場價格波動的原因，應(yīng)該明白無論是大漲和大跌都是各方面綜合推動的結(jié)果。如果“國開行將棚戶區(qū)改造貸款審批權(quán)收回總行”的消息屬實，可以預(yù)期國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度將會加強。而隨著各地“限購、限貸、限售、限價”等政策紛紛出爐，政府對房地產(chǎn)市場短期調(diào)控政策力度不斷加強，確實對抑制房地產(chǎn)價格非理性瘋漲及實現(xiàn)回歸“房子是用來住的，不是用來炒的”目標(biāo)有了非常顯著的效果。但該類“限購、限價、限貸、限售”政策均屬于局部的、短期的調(diào)控手段，而且行政干預(yù)的色彩比較濃厚，如果想讓房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，或許更為重要的是建立房地產(chǎn)市場長效機制，讓房價的漲跌在合理范圍內(nèi)浮動，這樣才不會造成社會不必要的恐慌。