園區(qū)1.jpg "產(chǎn)城城創(chuàng)-產(chǎn)業(yè)園區(qū)-特色小鎮(zhèn)-公眾號")
夢工場1.jpg "產(chǎn)城城創(chuàng)-產(chǎn)業(yè)園區(qū)-特色小鎮(zhèn)-公眾號")
當(dāng)然，在發(fā)展中不可避免的也存在這一些問題。城市建設(shè)無序蔓延，空間利用效率不高，產(chǎn)能過剩和“去庫存”等問題突出。隨著產(chǎn)業(yè)格局和發(fā)展主題的變化，過往粗放含混的產(chǎn)業(yè)用地政策已經(jīng)有些跟不上新常態(tài)的步伐，在保增長、促轉(zhuǎn)型、精細(xì)化、差別化的新常態(tài)下顯得更加滯后和掣肘。特別是隨著新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推進(jìn)，要求新產(chǎn)業(yè)用地具有研發(fā)用途比例高、不同用地類型混合成分高、用地需求多元化等特征，而現(xiàn)行部分土地供應(yīng)和管理政策難以適應(yīng)，且存在部分政策空白點。因此，亟需有更好的配套土地政策，以激發(fā)新舊存增土地的活力與紅利。
早在2014年提出“500萬人口以上特大城市除生活用地外原則上不再安排新增建設(shè)用地”的要求，自此，各大城市相繼在工業(yè)用地轉(zhuǎn)型政策上思考與探索。而新型產(chǎn)業(yè)用地一詞，也相繼見諸與大眾視野，并一直保持相當(dāng)高的熱度。
新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）起源始末
2013年1月，為了緩解土地空間壓力，深圳市一口氣發(fā)布7份文件——一份主文件《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見》加六份小文件，業(yè)內(nèi)稱“1+6" 。
其中，《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)主管理辦法（試行）》，對工業(yè)用地項目（含城市更新類和非城市更新類）分割銷售的放開，在當(dāng)時轟動全國一線城市。對于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，深圳將在地價政策、配套用房、土地供應(yīng)等方面，除了優(yōu)先供地外，還最高給予50%地價優(yōu)惠。這份文件為工改撕開了一道地產(chǎn)化之口。
2014年1月1日，在“1+6”的基礎(chǔ)上，深圳正式發(fā)布實施《深圳市城市規(guī)劃與標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（2013版），首次在傳統(tǒng)土地類別中新增了“新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）”門類。
根據(jù)定義，新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）屬工業(yè)用地中的新型產(chǎn)業(yè)用地，其范圍融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、中試、無污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)活動的用地；新型產(chǎn)業(yè)用地地上建筑物主導(dǎo)用途為廠房（無污染生產(chǎn)）、研發(fā)用房，其他用途包括商業(yè)、宿舍、可附設(shè)的市政設(shè)施、可附設(shè)的交通設(shè)施以及其它配套輔助設(shè)施。
新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）概念的誕生，打破了過往國家規(guī)范類的工業(yè)用地性質(zhì)以及廠房的概念，不僅開創(chuàng)了工業(yè)用地向市場化方向發(fā)展的先河，同時也催生了深圳“工改”市場的繁榮，特別是以房招商、養(yǎng)商、穩(wěn)商的新機制在深圳市場迅速興起，深圳一度成為國內(nèi)地產(chǎn)商厲兵秣馬的圣地。
狂歡只不過是瞬間表現(xiàn)，后續(xù)需要收拾的攤子更費心力。因政策的不完善，存在尋租空間，已經(jīng)無法阻擋工改向房地產(chǎn)化蔓延。而這種“市場選擇”的結(jié)果導(dǎo)致深圳M1廠房數(shù)量急劇的減少，大量的優(yōu)質(zhì)企業(yè)被迫向東莞、惠州甚至更遠(yuǎn)的內(nèi)陸地區(qū)遷移。深圳的領(lǐng)導(dǎo)很快意識到了這一點，采取了很多對策，比如仿照基本農(nóng)田保護(hù)，劃出工業(yè)區(qū)塊線，強制保護(hù)深圳先進(jìn)工業(yè)；設(shè)定新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）最高比例；各區(qū)甚至?xí)孕姓侄我?guī)定產(chǎn)業(yè)用房自持的比例，甚至直接限制工改M0的審批，但均收效甚微。開發(fā)商還是想盡辦法去做M0，實在做不了，寧可不改。
2017年12月，忍無可忍的深圳市政府發(fā)布了《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法（征求意見稿）》（《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》已于今年8月15日正式印發(fā)），對建筑設(shè)計、產(chǎn)權(quán)分割面積、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入與分割轉(zhuǎn)讓門檻、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管回收土地要求等方面進(jìn)行了嚴(yán)格限定，廠房改房地產(chǎn)的路徑被徹底堵死。至此，深圳的工業(yè)用地改革宣告破產(chǎn)。
新型產(chǎn)業(yè)用地：待挖掘的富礦
深圳作為新型產(chǎn)業(yè)用地的開路人，雖然結(jié)果不怎么美好，但是深圳的“先試先行”也為其他地方政府優(yōu)化土地資源配置提供了寶貴的經(jīng)驗和教訓(xùn)。特別是2018年以來，全國各地爭相出臺新型產(chǎn)業(yè)用地政策。新型產(chǎn)業(yè)用地已經(jīng)成為一座富礦，一股挖掘土地價值的熱浪正洶涌襲來。東莞、鄭州、濟南、順德、廣州率先出臺政策，都試圖在新型產(chǎn)業(yè)用地上做好文章。
東莞
一向走在改革前沿的東莞，理所當(dāng)然的扛起來土地改革的大旗。2018年9月11日，東莞市政府正式印發(fā)了《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法》，并成為國內(nèi)第一份明確針對新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的市級政策。政策的重點如下：
1.產(chǎn)業(yè)用房分割轉(zhuǎn)讓的比例不得高于49%，防止新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目出現(xiàn)房地產(chǎn)化傾向。
2.鼓勵成規(guī)模、高品質(zhì)開發(fā)，可分割M0要求用地面積在50畝及以上；用地面積少于50畝的僅限企業(yè)自用，不可分割。
3.重點聚焦傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)功能單一、配套不完善和“工改工”市場動力不足的問題，將M0用地作為全市“工改工”、連片“三舊”改造的政策推進(jìn)器，支持舊工業(yè)園活化更新，引導(dǎo)傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
4.對“工改M0”實行政策傾斜：用地面積150畝及以上的城市更新單元優(yōu)先納入試點范圍；“工改M0”可采取協(xié)議方式出讓；“工改M0”土地出讓年限為50年（一般出讓年限為40年）；“工改M0”補繳地價享受5折優(yōu)惠；“工改M0”項目履約的財政貢獻(xiàn)考核標(biāo)準(zhǔn)按8折執(zhí)行等等。
5.鼓勵較高強度開發(fā)。容積率原則上大于3.0，不超過5.0。
6.可設(shè)置小型商業(yè)、配套宿舍等公共服務(wù)、市政配套設(shè)施，但不得建設(shè)大型商場等，以滿足入駐企業(yè)和員工的日常配套需求。
鄭州
緊跟東莞之后開設(shè)新型產(chǎn)業(yè)用地試點的是鄭州。鄭州市政府于2018年12月19日正式印發(fā)《關(guān)于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)新型產(chǎn)業(yè)用地試點的實施意見》，河南省第一個明確針對新型產(chǎn)業(yè)用地的試點新政正式落地鄭州高新區(qū)。
1. 土地用途兼容復(fù)合利用：新型產(chǎn)業(yè)用地性質(zhì)為工業(yè)用地兼容商業(yè)用地，廠房和研發(fā)用房為主要用途，其建筑面積不宜低于地上總建筑面積的70%；兼容商業(yè)建筑面積不得超過地上總建筑面積的30%，其中零售商業(yè)及餐飲原則上不得超過地上總建筑面積的10%，服務(wù)型公寓原則上不得超過地上總建筑面積的20%，且不宜采用套型式設(shè)計。
2. 供地方式：新型產(chǎn)業(yè)用地通過掛牌方式取得土地使用權(quán)。
3. 出讓起價：不得低于全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)，除配套商業(yè)外的建筑類型，出讓底價按照評估價的70%確定，并不得低于工業(yè)出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)。
4. 分割轉(zhuǎn)讓管理：建設(shè)用地使用權(quán)人原則上持有不少于地上總建筑面積40%的廠房和研發(fā)用房，自持年限至少為10年，剩余30%部分需要在項目管理協(xié)議中明確可以分割轉(zhuǎn)讓，未明確的原則上不得轉(zhuǎn)讓。廠房或研發(fā)用房最小分割單元不低于300平方米，應(yīng)先登記再辦理交易轉(zhuǎn)讓；配套商業(yè)、服務(wù)型公寓可分棟、分層、分套進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
5. 容積率大于1.6、小于3.0，建筑密度大于30%、小于40%，綠地率大于20%、小于30%。
濟南
2019年3月8日，濟南市政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于支持新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地的意見（暫行）》，增加新型產(chǎn)業(yè)用地類型（MO）。重點如下：
1. 可配建生產(chǎn)服務(wù)及小型商業(yè)、職工宿舍等生活服務(wù)設(shè)施，用地面積不超過項目總用地面積的15％，配套用房的地上建筑面積不超過地上總建筑面積的30％。配建的生產(chǎn)、生活服務(wù)設(shè)施不得轉(zhuǎn)讓、抵押。
2. 用地面積50（含）畝以上的項目，可按規(guī)定分割轉(zhuǎn)讓；50畝以下的，原則上僅限企業(yè)自用。
3. 容積率原則上不低于1.5，不高于4.0。
4. 除通過招拍掛方式出讓外，還可通過彈性出讓、先租后讓、租讓結(jié)合等方式供應(yīng)土地，降低企業(yè)用地成本。
5. 新型產(chǎn)業(yè)用地不得和住宅用地捆綁出讓。
6. 項目主體自持房產(chǎn)面積比例不得低于地上建筑總面積的50％。
7. 新型產(chǎn)業(yè)用地評估地價，按企業(yè)自持房產(chǎn)面積比例進(jìn)行修正：100％自持的，按照工業(yè)用地評估價格的1.2倍進(jìn)行修正；自持比例70％（含）以上的，按照工業(yè)用地評估價格的1.5倍進(jìn)行修正；自持比例50％（含）以上70％以下的，按照工業(yè)用地評估價格的2倍進(jìn)行修正。
順德
不甘落于人后的順德也在2019年3月19印發(fā)《順德區(qū)村級工業(yè)園升級改造新型產(chǎn)業(yè)及綜合型產(chǎn)業(yè)用地管理暫行辦法》。重點如下：
1. 容積率不得低于3.0，宗地內(nèi)允許配建不超過總計容建筑面積30%的生產(chǎn)服務(wù)等配套設(shè)施，嚴(yán)禁建造商品住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。
2. 在綜合型產(chǎn)業(yè)用地中，工業(yè)用地面積不得低于宗地總用地面積的50%且工業(yè)用地上所建計容建筑面積不得低于項目總計容建筑面積的50%。
3. 工業(yè)用地與商業(yè)辦公用地混合用途的土地，工業(yè)用地上不得另行建設(shè)配套設(shè)施。
4. 屬政府儲備土地出讓等情況的，必須以掛牌方式公開出讓等方式出讓，起始價不得低于評估價。公開交易起始價不得低于順德區(qū)工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)，且不低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用及有關(guān)稅費之和。
5. 產(chǎn)業(yè)用房分割銷售單元面積不得小于300平方米，配套設(shè)施分割銷售的計容建筑面積不超過總計容建筑面積的15%。
廣州
2019年3月21日，廣州市政府常務(wù)會議審議通過了《廣州市提高工業(yè)用地利用效率實施辦法》，標(biāo)志著廣州市工業(yè)用地利用正式邁入新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）時代。具體包括以下內(nèi)容：
1. 地價計收標(biāo)準(zhǔn)：按同地段的辦公用途地價的20%計收，有效降低企業(yè)的拿地成本。
2.可分割轉(zhuǎn)讓，即可將產(chǎn)業(yè)用房的50%進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓，用于引入從事生產(chǎn)、研發(fā)、設(shè)計等環(huán)節(jié)的工業(yè)企業(yè)或生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)。
3.容積率在3.0至5.0間(普通工業(yè)用地為2.0至4.0)，配套設(shè)施比例達(dá)30%(普通工業(yè)用地為15%左右)。
4.產(chǎn)業(yè)用地的選址區(qū)域：優(yōu)先在存量工業(yè)用地、村級工業(yè)園、珠三角（廣州）國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、廣深港澳科技創(chuàng)新走廊廣州段核心創(chuàng)新平臺或節(jié)點、各類科技創(chuàng)新平臺和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)周邊等區(qū)域選址；在工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊內(nèi)選址的，面積控制在所屬區(qū)塊面積的10%以內(nèi)。
5.新型產(chǎn)業(yè)用地的審批管理制度：新型產(chǎn)業(yè)用地實行“區(qū)選—市核—區(qū)批”，即由各區(qū)批準(zhǔn)控規(guī)，規(guī)劃選址確定后，由廣州市工信局制定項目準(zhǔn)入和退出的機制、流程、標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容的實施細(xì)則，各區(qū)按照實施細(xì)則對擬引入項目進(jìn)行審查，審查結(jié)論作為供地依據(jù)。
