產(chǎn)城創(chuàng)投|必看你要的新型產(chǎn)業(yè)用地政策都在這里！

中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，發(fā)生了翻天覆地的變化。不僅建立了全面的物質(zhì)生產(chǎn)體系，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，人民生活水平和社會(huì)發(fā)展水平大幅度提高，全面融入世界經(jīng)濟(jì)體系，國(guó)際地位不斷上升。同時(shí)，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平顯著提高，城市人口快速增多，城市綜合實(shí)力持續(xù)增強(qiáng)，城市面貌煥然一新。

當(dāng)然，在發(fā)展中不可避免的也存在這一些問(wèn)題。城市建設(shè)無(wú)序蔓延，空間利用效率不高，產(chǎn)能過(guò)剩和“去庫(kù)存”等問(wèn)題突出。隨著產(chǎn)業(yè)格局和發(fā)展主題的變化，過(guò)往粗放含混的產(chǎn)業(yè)用地政策已經(jīng)有些跟不上新常態(tài)的步伐，在保增長(zhǎng)、促轉(zhuǎn)型、精細(xì)化、差別化的新常態(tài)下顯得更加滯后和掣肘。特別是隨著新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推進(jìn)，要求新產(chǎn)業(yè)用地具有研發(fā)用途比例高、不同用地類(lèi)型混合成分高、用地需求多元化等特征，而現(xiàn)行部分土地供應(yīng)和管理政策難以適應(yīng)，且存在部分政策空白點(diǎn)。因此，亟需有更好的配套土地政策，以激發(fā)新舊存增土地的活力與紅利。

早在2014年提出“500萬(wàn)人口以上特大城市除生活用地外原則上不再安排新增建設(shè)用地”的要求，自此，各大城市相繼在工業(yè)用地轉(zhuǎn)型政策上思考與探索。而新型產(chǎn)業(yè)用地一詞，也相繼見(jiàn)諸與大眾視野，并一直保持相當(dāng)高的熱度。

新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）起源始末

新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）概念，是深圳率先提出的。 

2013年1月，為了緩解土地空間壓力，深圳市一口氣發(fā)布7份文件——一份主文件《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見(jiàn)》加六份小文件，業(yè)內(nèi)稱(chēng)“1+6" 。

其中，《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)主管理辦法（試行）》，對(duì)工業(yè)用地項(xiàng)目（含城市更新類(lèi)和非城市更新類(lèi)）分割銷(xiāo)售的放開(kāi)，在當(dāng)時(shí)轟動(dòng)全國(guó)一線城市。對(duì)于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，深圳將在地價(jià)政策、配套用房、土地供應(yīng)等方面，除了優(yōu)先供地外，還最高給予50%地價(jià)優(yōu)惠。這份文件為工改撕開(kāi)了一道地產(chǎn)化之口。

2014年1月1日，在“1+6”的基礎(chǔ)上，深圳正式發(fā)布實(shí)施《深圳市城市規(guī)劃與標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（2013版），首次在傳統(tǒng)土地類(lèi)別中新增了“新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）”門(mén)類(lèi)。

根據(jù)定義，新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）屬工業(yè)用地中的新型產(chǎn)業(yè)用地，其范圍融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試、無(wú)污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)活動(dòng)的用地；新型產(chǎn)業(yè)用地地上建筑物主導(dǎo)用途為廠房（無(wú)污染生產(chǎn)）、研發(fā)用房，其他用途包括商業(yè)、宿舍、可附設(shè)的市政設(shè)施、可附設(shè)的交通設(shè)施以及其它配套輔助設(shè)施。

新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）概念的誕生，打破了過(guò)往國(guó)家規(guī)范類(lèi)的工業(yè)用地性質(zhì)以及廠房的概念，不僅開(kāi)創(chuàng)了工業(yè)用地向市場(chǎng)化方向發(fā)展的先河，同時(shí)也催生了深圳“工改”市場(chǎng)的繁榮，特別是以房招商、養(yǎng)商、穩(wěn)商的新機(jī)制在深圳市場(chǎng)迅速興起，深圳一度成為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商厲兵秣馬的圣地。

狂歡只不過(guò)是瞬間表現(xiàn)，后續(xù)需要收拾的攤子更費(fèi)心力。因政策的不完善，存在尋租空間，已經(jīng)無(wú)法阻擋工改向房地產(chǎn)化蔓延。而這種“市場(chǎng)選擇”的結(jié)果導(dǎo)致深圳M1廠房數(shù)量急劇的減少，大量的優(yōu)質(zhì)企業(yè)被迫向東莞、惠州甚至更遠(yuǎn)的內(nèi)陸地區(qū)遷移。深圳的領(lǐng)導(dǎo)很快意識(shí)到了這一點(diǎn)，采取了很多對(duì)策，比如仿照基本農(nóng)田保護(hù)，劃出工業(yè)區(qū)塊線，強(qiáng)制保護(hù)深圳先進(jìn)工業(yè)；設(shè)定新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）最高比例；各區(qū)甚至?xí)孕姓侄我?guī)定產(chǎn)業(yè)用房自持的比例，甚至直接限制工改M0的審批，但均收效甚微。開(kāi)發(fā)商還是想盡辦法去做M0，實(shí)在做不了，寧可不改。

2017年12月，忍無(wú)可忍的深圳市政府發(fā)布了《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》（《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》已于今年8月15日正式印發(fā)），對(duì)建筑設(shè)計(jì)、產(chǎn)權(quán)分割面積、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入與分割轉(zhuǎn)讓門(mén)檻、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管回收土地要求等方面進(jìn)行了嚴(yán)格限定，廠房改房地產(chǎn)的路徑被徹底堵死。至此，深圳的工業(yè)用地改革宣告破產(chǎn)。

新型產(chǎn)業(yè)用地：待挖掘的富礦

深圳作為新型產(chǎn)業(yè)用地的開(kāi)路人，雖然結(jié)果不怎么美好，但是深圳的“先試先行”也為其他地方政府優(yōu)化土地資源配置提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。特別是2018年以來(lái)，全國(guó)各地爭(zhēng)相出臺(tái)新型產(chǎn)業(yè)用地政策。新型產(chǎn)業(yè)用地已經(jīng)成為一座富礦，一股挖掘土地價(jià)值的熱浪正洶涌襲來(lái)。東莞、鄭州、濟(jì)南、順德、廣州率先出臺(tái)政策，都試圖在新型產(chǎn)業(yè)用地上做好文章。

東莞

一向走在改革前沿的東莞，理所當(dāng)然的扛起來(lái)土地改革的大旗。2018年9月11日，東莞市政府正式印發(fā)了《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法》，并成為國(guó)內(nèi)第一份明確針對(duì)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的市級(jí)政策。政策的重點(diǎn)如下：

1.產(chǎn)業(yè)用房分割轉(zhuǎn)讓的比例不得高于49%，防止新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項(xiàng)目出現(xiàn)房地產(chǎn)化傾向。

2.鼓勵(lì)成規(guī)模、高品質(zhì)開(kāi)發(fā)，可分割M0要求用地面積在50畝及以上；用地面積少于50畝的僅限企業(yè)自用，不可分割。

3.重點(diǎn)聚焦傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)功能單一、配套不完善和“工改工”市場(chǎng)動(dòng)力不足的問(wèn)題，將M0用地作為全市“工改工”、連片“三舊”改造的政策推進(jìn)器，支持舊工業(yè)園活化更新，引導(dǎo)傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

4.對(duì)“工改M0”實(shí)行政策傾斜：用地面積150畝及以上的城市更新單元優(yōu)先納入試點(diǎn)范圍；“工改M0”可采取協(xié)議方式出讓?zhuān)弧肮じ腗0”土地出讓年限為50年（一般出讓年限為40年）；“工改M0”補(bǔ)繳地價(jià)享受5折優(yōu)惠；“工改M0”項(xiàng)目履約的財(cái)政貢獻(xiàn)考核標(biāo)準(zhǔn)按8折執(zhí)行等等。

5.鼓勵(lì)較高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)。容積率原則上大于3.0，不超過(guò)5.0。

6.可設(shè)置小型商業(yè)、配套宿舍等公共服務(wù)、市政配套設(shè)施，但不得建設(shè)大型商場(chǎng)等，以滿(mǎn)足入駐企業(yè)和員工的日常配套需求。

鄭州

濟(jì)南

2019年3月8日，濟(jì)南市政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于支持新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地的意見(jiàn)（暫行）》，增加新型產(chǎn)業(yè)用地類(lèi)型（MO）。重點(diǎn)如下：

1. 可配建生產(chǎn)服務(wù)及小型商業(yè)、職工宿舍等生活服務(wù)設(shè)施，用地面積不超過(guò)項(xiàng)目總用地面積的15％，配套用房的地上建筑面積不超過(guò)地上總建筑面積的30％。配建的生產(chǎn)、生活服務(wù)設(shè)施不得轉(zhuǎn)讓、抵押。

2. 用地面積50（含）畝以上的項(xiàng)目，可按規(guī)定分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/span>50畝以下的，原則上僅限企業(yè)自用。

3. 容積率原則上不低于1.5，不高于4.0。

4. 除通過(guò)招拍掛方式出讓外，還可通過(guò)彈性出讓、先租后讓、租讓結(jié)合等方式供應(yīng)土地，降低企業(yè)用地成本。

5. 新型產(chǎn)業(yè)用地不得和住宅用地捆綁出讓。

6. 項(xiàng)目主體自持房產(chǎn)面積比例不得低于地上建筑總面積的50％。

7. 新型產(chǎn)業(yè)用地評(píng)估地價(jià)，按企業(yè)自持房產(chǎn)面積比例進(jìn)行修正：100％自持的，按照工業(yè)用地評(píng)估價(jià)格的1.2倍進(jìn)行修正；自持比例70％（含）以上的，按照工業(yè)用地評(píng)估價(jià)格的1.5倍進(jìn)行修正；自持比例50％（含）以上70％以下的，按照工業(yè)用地評(píng)估價(jià)格的2倍進(jìn)行修正。

順德

不甘落于人后的順德也在2019年3月19印發(fā)《順德區(qū)村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造新型產(chǎn)業(yè)及綜合型產(chǎn)業(yè)用地管理暫行辦法》。重點(diǎn)如下：

1. 容積率不得低于3.0，宗地內(nèi)允許配建不超過(guò)總計(jì)容建筑面積30%的生產(chǎn)服務(wù)等配套設(shè)施，嚴(yán)禁建造商品住宅、專(zhuān)家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。

2. 在綜合型產(chǎn)業(yè)用地中，工業(yè)用地面積不得低于宗地總用地面積的50%且工業(yè)用地上所建計(jì)容建筑面積不得低于項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積的50%。

3. 工業(yè)用地與商業(yè)辦公用地混合用途的土地，工業(yè)用地上不得另行建設(shè)配套設(shè)施。

4. 屬政府儲(chǔ)備土地出讓等情況的，必須以?huà)炫品绞焦_(kāi)出讓等方式出讓?zhuān)鹗純r(jià)不得低于評(píng)估價(jià)。公開(kāi)交易起始價(jià)不得低于順德區(qū)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，且不低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)之和。

5. 產(chǎn)業(yè)用房分割銷(xiāo)售單元面積不得小于300平方米，配套設(shè)施分割銷(xiāo)售的計(jì)容建筑面積不超過(guò)總計(jì)容建筑面積的15%。

廣州